"הבנקים שולטים בשוק הנדל"ן באופן מז'ורי וזה חייב להשתנות. התחרות טובה ליזמים"

בעולם הנדל"ן התחרותי ועם סכומי הכסף המשמעותיים שצריך יזם להביא לעתים לפרויקט, מימון חוץ בנקאי הופך ליותר ויותר נפוץ. על כך ועל נ ושאים נוספים דנו בפאנל: "הכללים השתנו: מימון עסקאות בתנאי השוק העכשווים" בהנחייתו של עו"ד דורון אריאל , בכנס פסגת ההתחדשות העירונית 2024 שהתקיים השבוע בתל אביב. בפאנל השתתפו גם אייל בלכר כהן, מנכ"ל, קרן יסודות , רונן יפו, מנכ"ל דוניץ אלעד, עוז קטה, משנה למנכ"ל קטה גרופ, ג'קי כהן, מנכ"ל פנינסולה ופלג פאר, מנכ"ל משותף לידר שוקי הון.

אייל בלכר כהן, מנכ"ל קרן יסודות : "כשקרן יסודות הוקמה והמצאנו את המונח הזה של מימון חוץ בנקאי, היינו צריכים להגיע לעורכי דין ולהסביר להם מה זה. היום כולם יודעים מה זה ויודעים שהעולם החוץ בנקאי יודע לייצר פתרונות. בסוף כשאני מגיע ליזם הוא רואה מה אנחנו יודעים לעשות והדייר רוצה שהפרויקט ייצא לדרך בפרק זמן סביר, הוא מבין שאם יילך לבנק זה ייקח לפרויקט חמש שנים. כאן הכול עובד הרבה יותר מהר.

"אני מסתובב בלי סוף אצל דיירים ויש להם שאלות שליזמים אין עליהן תשובות. זה בסוף מייצר את האמון עם הדיירים. ערבות של הבנק שוות ערך לערבות של חברת הביטוח ובחלק המקרים חברות הביטוח חזקות יותר מהבנקים. אנחנו יודעים להסביר את הדברים האלו לדיירים ולעורכי הדין שלהם. אנחנו יודעים לפרק את הדעות הקדומות".

רונן יפו, מנכ"ל דוניץ אלעד, הסביר כי "הרבה מאוד יזמים קטנים הולכים לתחום ההתחדשות העירונית, וכשהולכים לפינוי פינוי וההיקפים מתחילים להיות של מאות יחידות דיור. כדי להחתים את האנשים אולי לא צריך הרבה כסף זמין אבל כדי ליישם את הפרויקט צריך הון עצמי בהיקפים מאוד גדולים, ושם הרבה מאוד חברות קטנות לא מסוגלות לעשות את המעבר בין ההחתמה לבין הוצאת הפרויקט לפועל, ולכן רואים יותר ויותר חברות גדולות נכנסות לתחום, כי אי אפשר לקדם את הפרויקטים האלו. 

רונן יפו (נאו מדיה)

"הגורם המממן בסופו של דבר יודע שהוא לא ממן רק פרויקט, אלא הוא מממן יזם, חברה שאתה מאמין שיש לה את היכולות להקים את הפרויקט ולכן התחרות הזו שמכניסים פה גורמים פיננסיים נוספים היא תחרות טובה גם ליזמים. עד היום בניגוד למה שקורה בתעשיות אחרות, בעולם הנדל"ן הבנקים שולטים באופן מז'ורי בשוק וזה דבר שחייב להשתנות. לנו כיזמים התחרות הזו היא טובה, מצד שני אנחנו צריכים לזכור שהדיירים עצמם לא מבינים מספיק את המשמעויות, אנחנו כיזמים צריכים להנגיש להם את זה". 

עוז קטה, משנה למנכ"ל קטה גרופ, טען כי ללכת לחוץ בנקאי בגלל שאתה לא עובד עם בנק זו חשיבה של פעם. "אנחנו עובדים גם עם בנקים וגם עם חוץ בנקאי וזה בסדר גמור. אנחנו מוסרים פרויקטים בביצוע וזה ממש מחולק כמעט חצי חצי. גופים חוץ בנקאים לפעמים יותר יצירתיים, בהתחדשות עירונית יש הרבה דברים מורכבים שגוף חוץ בנקאי יודע להכיל אותם, הבנקים פחות גמישים. התחדשות עירונית מאפשרת לחברות לקחת עוד ועוד פרויקטים ולצמוח". 

אנחנו חברה עם הון עצמי של 400 מיליון ש"ח, אנחנו עושים קניית קרקעות וגם פרויקטי התחדשות עירונית . הוצאנו פרויקטים קטנים במסה מאוד גדולה. כל הפרויקטים של ההתחדשות כל חודש אחנו מוציאים פרויקט וצריך הון עצמי ואנחנו מכינים את התזרים של החברה בשביל זה. ככל שיגיע להתחדשות עירונית ויידרש כמה עשרות או 100 מיליון פלוס הון עצמי כדי להתחיל את הפרויקט נתארגן מבחינת התזרים ונעשה את זה. צריך תכנון פיננסי טוב. כשיש לך רזומה טוב שאתה מאכלס דיירים בזמן ואתה גם היזם וגם הקבלן ויש לנו תאגדי כח אדם. זה מייצר המון יציבות וזה נותן המון כוח לגורם הממן לסמוך עלייך".

צילום: נאו מדיה

ג'קי כהן, מנכ"ל פנינסולה אמר כי המספרים בתחום של ליוי יזמים הם גדולים ומדובר בשוק ענק. "אנחנו חברה ציבורית כבר 10 שנים, עם הון עצמי של 500 מיליון שקל. הביקושים יחד עם היכולות שלנו הם מנוע צמיחה משמעותי, יש לנו יכולת לממש אסטרטגיית צמיחה", אמר כהן. "אנחנו יכולים לגוון את המוצרים שלנו. אנחנו רואים אבולוציה של השוק, כמה דברים שהולכים ביחד, מדובר על התחדשות העירונית שזו פונקציה שהולכת וגדלה אקספוננציאלית, ויחד עם זאת יש גידול של המימון החוץ בנקאי יחד עם הגידול של היזמים הבינוניים, כולם מתפתחים ביחד.

"כל זאת במקביל לכך שהבנקים לא יודעים לתת פיתרון ליזמים הבינוניים. הדבר הזה קורה כי יש ביקוש למימון ולפתרונות שלנו. אני חושב שהניסיון שלנו והצוות שמנהל את זה מאוד משמעותי ליזם בראשית דרכו. יש לנו סל של מוצרים אנחנו נותנים גם ערבויות ביצוע. אם אני רואה יזם ורואה את הפרויקט שלו אני יכול לתת לו הלוואה סולו. אנחנו יודעים לתת את השלמת ההון שהבנקים לא יודעים לתת, אנחנו יודעים להיות גמישים".

פלג פאר, מנכ"ל משותף לידר שוקי הון: "כשאנחנו מלווים לקוחות שלנו אנחנו יודעים לתת להם מעטפת, גם סיקור שוטף, גם לעזור להכניס מקורות מוסדיים, גם אג"חים. אנחנו מחפשים לקוחות יותר צעירים שיכולים לבנות את עצמם דרך שוק ההון.  שוק ההון יודע לתת המון פתרונות, אם זה חלופות פרטיות של גופים מוסדיים שנותנים ערבויות, נכנסים כשותפים כמו הפניקס שנתן מימון לאב-גד במאות מיליונים. שוק ההון הוא גם שותף וצריך לדעת איך להתנהל איתו. לכן צריך גוף שילווה את היזם בשוק ההון, ויסביר לו איך לעבוד ואיך ולהתנהג".