על אף חתימת המנוח על הסכם חכירה, רמ"י סירבה להעביר את הזכויות ליורשיו. העליון הכריע

חוזה שכירות הוא חוזה שנחתם בין בעל זכות במקרקעין (משכיר) לבין מי שחפץ להחזיק בזכות זו (שוכר). רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), כמי שאמונה על ניהול מרבית הקרקעות במדינת ישראל, מתקשרת עם מחזיקים באמצעות הסכמי שכירות שונים, ביניהם הסכמי הרשאה, הסכמי חכירה והסכמי חכירה לדורות. בהסכמים אלו מוסדרים תנאי השכירות בקרקע, לרבות תקופת השכירות, התמורה בגינה, טיבה ומהותה.

הסכם החכירה נחתם בין רמ"י לבין חוכר ומסדיר את תנאי החכרת הקרקע, לרבות חידוש הזכויות והעברתן. הסכם ההרשאה לעומת זאת, מתיר את השימוש בקרקע לתקופה זמנית ומוגבלת, והוא נחתם עם מורשה (בר-רשות) שיורשה לבצע את השימושים הללו בלבד, וזכויותיו בקרקע תהיינה מוגבלות במישור העבירות וההורשה.

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של ביהמ"ש העליון אשר נדרש להכריע - האם חתימה על הסכם חכירה תחייב את הרשות להעניק זכויות עתידיות במקרקעין, גם במקום שבו הזכויות שהוענקו הן זכויות להרשאה בלבד?

נסיבות המקרה: 

בשנת 1957 התקשר אדם עם רשות מקרקעי ישראל בקשר עם מקרקעין אשר בבעלותה, לצורך הפעלת עסק משפחתי של משתלה. לאורך השנים נחתמו עם המנוח הסכמים לתקופות קצובות של עד שלוש שנים, אשר נשאו את הכותרת "חוזה חכירה ". החל משנת 1969 ואילך, ציינה רמ"י בהסכמים אלו כי הזכויות במקרקעין הן זמניות, קצרות ומוגבלות. עוד צוין בהסכמים, כי רמ"י רשאית להביא בכל עת את ההתקשרות בין הצדדים לסיומה, וכי המנוח אינו רשאי להעביר את זכויותיו לאחר.

לאחר מתן פסק הדין המקורי, עלו שאלות בדבר פרשנותו, מה שהביא את הצדדים להימנע מקיומו. לאחר פטירתו של המנוח, הועבר הזכויות במשתלה לבתו, וזמן קצר לאחר מכן נשלחה לבת דרישה מאת רמ"י לפינוי המשתלה והשבת השטח לקדמותו. לאור הנסיבות, פנו יורשי המנוח אל בית המשפט בבקשה ליתן צו אשר יורה לרמ"י להתקשר עמם בחוזה חכירה בקשר למקרקעין

בשנת 1989 כותרות ההסכמים שונו ל-"הסכמי הרשאה", וזכויות המנוח בהם הוגדרו כ"בר רשות", לצורך ניהול המקרקעין והשימוש בהם (בניגוד לזכות החכירה). בשלב זה, התגלע סכסוך בין הצדדים ביחס לדמי השימוש וגובהם, והעניין נדון בבית המשפט. בפסק הדין, עמד בית המשפט על אינטרס הציפייה הלגיטימי של המנוח, וקבע כי הוא יוכל להמשיך להחזיק במקרקעין במסגרת ההסכמים הקצובים של רמ"י. מנגד, קבע בית המשפט, כי המנוח אינו זכאי להתקשר בחוזה חכירה לדורות, הוא אינו דייר מוגן, וכן דחה את טענת המנוח בדבר הפליה.

לאחר מתן פסק הדין המקורי, עלו שאלות בדבר פרשנותו, מה שהביא את הצדדים להימנע מקיומו. לאחר פטירתו של המנוח, הועברו הזכויות במשתלה לבתו, וזמן קצר לאחר מכן נשלחה לבת דרישה מאת רמ"י לפינוי המשתלה והשבת השטח לקדמותו. לאור הנסיבות, פנו יורשי המנוח אל בית המשפט בבקשה ליתן צו אשר יורה לרמ"י להתקשר עמם בחוזה חכירה בקשר למקרקעין. 

בקשתם נדחתה, ומכאן הערעור לבית משפט העליון. 

טענות הצדדים בתמצית:

טענת יורשי המנוח: היורשים טענו כי פרשנותו של בית המשפט המחוזי לפסק הדין המקורי שגויה. שכן נקבע שם כי על רמ"י לחתום עם מנוח על הסכם  חכירה  ולא על הסכם הרשאה. כמו כן, בכדי להמיר את הסכמי החכירה בהסכמי הרשאה, קבע בית המשפט כי על רמ"י להציג טעמים ראויים לכך – דבר שלא נעשה הלכה למעשה.

היורשים אף טענו כי שגויה הנחת בית המשפט שמדובר במדיניות חדשה, לפיה חדלה רמ"י מלהשתמש בהסכמי חכירה לתקופות זמן של פחות מ- 5 שנים, שכן חוזים מעין אלו היו קיימים באותה העת. לאור כך, טענת היורשים היא כי הם זכאים להתקשר עם רמ"י בחוזה חכירה, ויש להורות לה לעשות כן עמם לאלתר. כל פרשנות אחרת, מכשירה בדיעבד את התנהגותה חסרת תום הלב של רמ"י.

טענת רמ"י: זכות המנוח אינה זכות חכירה אלא זכות הרשאה. כותרתם של חלק מההסכמים היא אכן "חוזה חכירה", אולם לשון ההסכם היא שמלמדת על מהותו. מעיון בתוכן ההסכם עולה כי למנוח הוענקו זכויות זמניות בלבד, הא ותו לא. מתוך כך, אין לקבל את עמדת היורשים, לפיה פסק הדין המקורי העניק למנוח זכויות עודפות על פני אלו שקיבל בעבר. שכן הוראת בית המשפט הייתה חידושם של ההסכמים לתקופות קצובות.

יתרה מכך, גם אילו הייתה רמ"י חותמת עם המנוח על הסכם חכירה תקופתי, הרי שזכות זו, אשר נובעת מהסתמכותו של המנוח, אינה עבירה ואינה ניתנת להורשה. עוד הוסיפה רמ"י, כי משעה שהשימוש במונח "חכירה" החל לבטא זכויות מהותיות יותר מזכויות "בר–רשות", היא החלה להתקשר בהסכמים אשר מבטאים הבדלים אלו. מתוך כך טוענת רמ"י, ליורשים אין כל זכות שהיא במקרקעין, ובשל כך הם נעדרים זכות העמידה. 

החלטת בית המשפט העליון:

בית המשפט העליון דחה את ערעור היורשים, והותיר את החלטת בית המשפט המחוזי על כנה.

בלב הדיון עומדת פרשנותו של בית המשפט לפסק הדין המקורי. בית המשפט העליון סבר כי בפסק הדין המקורי אכן קיימת עמימות. אולם לצורך הבנת הפרשנות הראויה שלו, יש לבחון את לשונו ותכליתו. בהסכמים שנחתמו עובר למתן פסק הדין המקורי, נעשה שימוש במונח "חוזה חכירה ", אולם הזכויות שהוענקו מכוח הסכמים אלו הן זכויות זמניות, קצרות ומוגבלות. עולה אפוא, כי על אף כותרת ההסכמים הללו, הזכויות שהוענקו למנוח, הלכה למעשה, היו זכויות הרשאה במהותן, ולא זכויות חכירה. ולפיכך, אין לראות בזכויות אלו כעבירות או כניתנות להורשה.

בית המשפט העליון דחה את ערעור היורשים, והותיר את החלטת בית המשפט המחוזי על כנה. הוא קבע כי הזכויות שהוענקו למנוח, הלכה למעשה, היו זכויות הרשאה במהותן, ולא זכויות חכירה . ולפיכך, אין לראות בזכויות אלו כעבירות או כניתנות להורשה.

מסקנה זו יפה גם להסכמים שנחתמו מאוחר יותר ונשאו את הכותרת "הסכם הרשאה". לאור כך סבור בית המשפט, כי  פרשנותה של רמ"י עדיפה על פני פרשנותם של היורשים.

בהתייחס לטענה לפיה היה על רמ"י להציג טעמים ראויים בכדי להמיר את הסכמי החכירה להסכמי הרשאה, קבע בית המשפט, כי אין בכך לשנות את המסקנה העקרונית לפיה הזכויות שהיו למנוח היו זכויות הרשאה בלבד. יתרה מכך, אילו היו למנוח זכויות חכירה קנייניות במקרקעין, אין זה סביר שבית המשפט היה מאפשר לרמ"י לפגוע בהן, תוך שהוא מתבסס על טעמים ראויים בלבד, ומבלי לפסוק פיצוי הולם בגין פגיעה זו. 

מסקנות אלו עולות בקנה אחד עם הפרשנות התכליתית של פסק הדין המקורי, אשר ביקש להגן על אינטרס הציפייה וההסתמכות של המנוח, כמי שמחזיק במקרקעין במשך תקופה ארוכה. פסק הדין המקורי לא נותן דעתו מעבר לכך, ולא הניח לנגד עיניו את אינטרס היורשים בגין עבירותם של המקרקעין. 

לאור האמור לעיל, דחה בית המשפט את הערעור, וקבע כי ליורשים אין זכויות במקרקעין, וכי אין לחייב את רמ"י לחתום איתם על הסכם חדש. 

[ע"א 336/22 דליה ברעם ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל  (נבו 07.08.2024)]

להורדת פסק הדין המלא - לחצו כאן

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה ומנהלת מחלקת מקרקעי ישראל במשרד (עריכה: עו"ד אלה טובים גדסי, בסיועה של ירין רביבו).