בנק ישראל: ריבוי מכרזי מחיר למשתכן ביישוב מגדיל הסיכוי של מכרזי קרקע רגילים בו להיכשל

מכרזי קרקע לבניית דירות במחיר מסובסד דוגמת מחיר למשתכן וממשיכותיה פוגעים באטרקטיביות של המכרזים הרגילים באותו יישוב, כך עולה ממחקר חדש שמפרסם היום (א') בנק ישראל. הדבר מתבטא בעליית הסיכויים של המכרזים הרגילים להיסגר ללא הצעות מחיר. יחד עם זאת, נמצא כי ככל שמתגברים השיווקים במסגרת התוכניות הממשלתיות, כך הצעות המחיר המוגשות במכרזים הרגילים שכן הצליחו הן גבוהות יותר.

המחקר שבוצע על ידי ד"ר טניה סוחוי וד"ר נטליה פרסמן מחטיבת המחקר של בנק ישראל בחן את תוצאות מכרזי מקרקעין לבנייה רוויה שנערכו על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בין השנים 2000 עד 2023. המחקר מתמקד בהשפעת הסטת חלק ניכר משיווק הקרקעות לתוכניות דיור בסבסוד ממשלתי על גובה הצעות היזמים במכרזי מקרקעין רגילים לבניית דירות לשוק החופשי.

כדי לבודד את השפעתן של התוכניות הממשלתיות על גובה הצעות המחיר במכרזים הרגילים, פיתחו החוקרות מודל אמפירי של הביקוש לקרקע לבנייה למגורים הכולל שלושה מרכיבים: מאפיינים פרטניים של מכרזי מקרקעין, נתונים על ההתפתחויות בשוקי הדיור המקומיים ברמת היישוב והגורם השלישי - גורם מקרו-כלכלי – ציפיות החזאים לריבית בנק ישראל בסמוך לתאריכים של סגירת המכרזים.

ממצא מעניין נוסף שעלה במחקר הוא שעצם השְׁכֵנּות עם יישובים שבהם מתנהלים מכרזי קרקע בסבסוד ממשלתי, מעלה את גובה ההצעות המוגשות במכרזים הרגילים ביישובים שבהם לא שווקו קרקעות במסגרת התוכניות הממשלתיות. השפעות אלה חזקות הרבה יותר באזורי הפריפריה בהשוואה לאזורי הביקוש. לטענת החוקרות, אפשרות הפיתוח של קרקע בבעלות פרטית והתרחבות הבנייה במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי הביקוש מיתנו את עוצמת ההשפעה של השיווק המופחת במכרזי מקרקעין רגילים של רמ"י על מחירי הקרקע שהיא משווקת. "יישובים שכנים" הוגדרו על פי שני תבחינים – סמיכות גיאוגרפית ודימיון של הרמה החברתית-כלכלית. מדובר בישובים שבהם שבהם לא שווקו קרקעות לבניית דירות במחיר מסובסד, שבסמיכות אליהם נערכו שיווקים כאלה.

בנוסף מצאו החוקרות כי עלייה של מחירי הדירות בשנה שלפני המכרז, עשויה לשקף את ציפיות היזמים לגבי מחירי הדירות שייבנו על הקרקע הנרכשת, מה שמעלה את הצעות המחיר במכרזי מקרקעין. זאת ועוד, לציפיות היזמים בנוגע לרמות הריבית יש השפעה שלילית מובהקת על גובה הצעות המחיר. כך ככל שהריבית הצפויה במשק גבוהה יותר, הצעות המחיר שמגישים היזמים עבור הקרקע נמוכות יותר.