שומרות על המסורת: בגבעתיים ור"ג משך הזמן להוצאת היתר למיזם תמ"א 38 הוא הארוך ביותר

על אף שכמעט שאין נושא מדובר יותר בתחום ההתחדשות העירונית מאשר הסחבת המאפיינת אותו, לכאורה לא נראה שחל שיפור ממשי בנושא זה בשנת 2023. כך עולה מניתוח שערך אתר מדלן למשכי הזמן עבור הוצאת היתרי בניה למיזמי תמ"א 38 , הן ברמה הארצית והן ברמה העירונית, לקראת כנס פסגת ההתחדשות העירונית 2024 של מרכז הנדל"ן , שייפתח הבוקר (ב'). 

הוספנו את המלה "לכאורה", שכן יש לזכור כי הרבעון האחרון של השנה היה כולו בצל מלחמת חרבות ברזל, כאשר במהלך החודשי אוקטובר ונובמבר היה תפקודן של ועדות התכנון חלקי מאד. לכך יש להוסיף גם את היותה של 2023 שנת בחירות. בין אם נראה במלחמה ובבחירות כנסיבות מקלות לסחבת ובין אם לא, בשורה התחתונה חלה עלייה קלה של 2% ברמה הארצית במשך הזמן שבו הונפק היתר בנייה על ידי הרשות המקומית. 

גם אז גבעתיים הייתה אלופת הסחבת: הרשימה של שנה שעברה

המדידה נעשתה על ידי מדלן   מהיום שבו נעשתה הפניה הראשונה לקבלת תיק מידע במסגרת בקשה לקבלת ההיתר. ברמה הארצית, עמד הזמן הממוצע להוצאתם של ההיתרים עבור מיזמי תמ"א 38 , שהונפקו בשנת 2023 ,על 3 שנים, 7 חודשים ו-20 ימים. הנתון משקף גידול של 24 יום במשך הזמן הממוצע שארך התהליך לעומת שנת 2022, אז עמד משכו על 3 שנים, 6 חודשים ו-25 ימים "בלבד". 

קריית אונו מאכזבת

כמדי שנה, לצד הממוצע הארצי, אנחנו מפרסמים גם את הנתונים אודות משך הזמן ברמה העירונית, כפי שאלה עולים מהניתוח של אתר מדלן . כאן המקום לציין כי רשויות שמספר ההיתרים שניתן בהן היה נמוך מ-3 נופו מהדירוג, והסליחה עמן.

כפי שניתן לראות בטבלה, גבעתיים שומרת על תוארה המפוקפק כאלופת הסחבת, שבו זכתה גם בשנה שעברה. זאת עם משך זמן ממוצע של 6 שנים בדיוק מיום בקשת תיק המידע ועד הוצאת ההיתר בפועל – עבור ההיתרים שהונפקו ב-2023. נקודת האור שבכל זאת ניתן למצוא בנתון הזה, היא שמדובר בשיפור קל יחסית ל-2022, אז עמד משך הזמן שבו הוציאה הוועדה המקומית היתר על 6 שנים, 3 חודשים ו-11 יום. בסך הכל, התקצר משך הזמן ב-4%.

גם בזהות סגניתה של גבעתיים לא חל שינוי, וכמו אשתקד גם הפעם מדובר ברמת גן, עם משך ממוצע של חמש שנים ושמונה חודשים. כאן דווקא מדובר בזינוק של 8% במשך הזמן הנדרש להוצאת ההיתר לעומת חמש שנים וחודשיים וחצי שרשמה הוועדה המקומית ב-2022.

במקום השלישי בדירוג הלא מחמיא מופיעות שתי רשויות אשר חולקות אותו עם נתון זהה: 4 וחצי שנים, או אם תרצו – 1,652 ימים. האחת היא בת ים, שדווקא הנפיקה השנה היתרים לבניית מאות יחידות דיור במסגרת תמ"א 38 . דא עקא, הדבר נעשה במשכי זמן ארוכים למדי. הנתון משקף עלייה מינורית של 2% לעומת 2022, אז עמד פרק הזמן על ארבע שנים וחמישה חודשים.

הרשות השניה המדורגת במקום השלישי היא קריית אונו, וזהו ממצא מאכזב במיוחד, שכן בניגוד לשאר הרשויות שתוארו עד כה, שהיו מוכרות וידועות כרשויות איטיות גם בשנים שעברו, קריית אונו הופיעה בצד הטוב של הדירוג בשנה שעברה, כאחת הרשויות המהירות יותר בהנפקת היתרים. ב-2022 עמד פרק הזמן שנדרש לרשות לשם הנפקת ההיתרים על שנתיים ושלושה חודשים בלבד. כלומר – נתון 2023 הוא בדיוק כפול לעומת זה של השנה שקדמה לו. 

בפער קטן מהשתיים נמצאת חולון, עם משך זמן של 4 שנים ו-5.5 חודשים להוצאת היתר, נתון המשקף עלייה משמעותית של 13% לעומת 2022, אז ארך התהליך קצת פחות מארבע שנים. עוד בין הערים שמשך זמן להוצאת היתר בהן גבוה משמעותית מהממוצע הארצי ניתן למנות את אשדוד, עם 4 שנים ו-4.5 חודשים, המשקפים קיצור של 9% בפרק הזמן הנדרש לעומת 2022, וחיפה עם 4 שנים ו-3 חודשים, נתון המשקף עליה של 10%.

הפריפריה הצפונית מצטיינת

בצד השני של הסקאלה, בקרב הוועדות המקומיות הזריזות ביותר בהנפקת היתרים, בולט מקומה של הפריפריה הצפונית. הרשות המצטיינת בזמני הנפקת ההיתר לשנת 2023 היא טבריה, שבה קודם אמנם מספר מועט של פרויקטים במסלול תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), אך זמני הוצאת ההיתר בה עמדו על שנה ו-4.5 חודשים.

במקום השני ניצבת רשות פריפריאלית צפונית נוספת – נהריה, שבה עמד משך הזמן הממוצע להוצאת היתר על שנה ו-11 חודשים. על אף הנתון המחמיא, מדובר בעלייה ניכרת בפרק הזמן להוצאת היתר לעומת 2022, אז נזקקה הוועדה המקומית לקצת פחות משנה ושבעה חודשים – עלייה של 24%.

המקום השלישי מביא אותנו ללב לבו של גוש דן – אל בני ברק. ברשות בעלת הצביון החרדי נדרשו במהלך 2023 שנתיים וחודש בלבד. וגם כאן, למרות הנתון המצוין לעומת הממוצע הארצי, משקף הנתון עלייה לעומת 2022, אז נדרשו לרשות שנה ו-8.5 חודשים בלבד בממוצע לשם הנפקת היתר - עלייה של 22%.

הרביעית במצעד הרשויות המהירות ממוקמת גם היא באזורי הביקוש. מדובר בנתניה, בה נדרשו לוועדה המקומית שנתיים וחודשיים בלבד לשם הנפקת היתר – נתון דומה לזה של שנת 2022. אחריה בדירוג נציגה נוספת מאזור השרון – הוד השרון, שבה נדרשו חודשיים וחמישה חודשים לשם הנפקת היתר.

הרשות הבאה ברשימת הרשויות הזריזות היא אחת הערים הגדולות בישראל, וגם אחת המתחדשות ביותר, אשר ממוקמת בלב אזורי הביקוש, וזוהי כמובן פתח תקווה. למרות הכמות הגדולה של פעילות ההתחדשות בעיר, שומרת הוועדה המקומית על מהירות הוצאת היתרים גבוהה משמעותית מהממוצע הארצי, וזו עומדת על קצת פחות משנתיים וחצי. לא רק זאת, אלא שהנתון הזה אף משקף קיצור משמעותי של 18% בפרק הזמן הנדרש להוצאת היתר לעומת 2022, אז נדרשו לעניין קצת יותר מ-3 שנים.

את רשימת הרשויות בהן נדרש פחות מ-3 שנים לשם הוצאת היתר בנייה סוגרת עכו, בה נדרשו שנתיים ותשעה חודשים לשם הנפקת היתר בנייה.

מקום רע באמצע

אחרי שתיארנו את הרשויות האיטיות ביותר, וגם את המהירות ביותר, נותרנו עם הרשויות שממוקמות ב"מקום טוב באמצע" סביב הממוצע הארצי. אלא שבמקרה שלנו, כאשר מדובר בפרק זמן של בין 3 ל-4 שנים לצורך הנפקת היתר, קשה להתייחס לנתון כטוב ויש לקוות כי גם רשויות אלה יפעלו לקיצור תהליכים והפחתת בירוקרטיה.

קבוצה זו כוללת את שתי הערים הגדולות בישראל – ירושלים, שבה נדרשים 3 וחצי שנים להוצאת היתר, ותל אביב שבה אורך התהליך 3 שנים ו-4 חודשים. פרק זמן דומה נדרש גם לוועדה המקומית ראשון לציון, העיר הרביעית בגודלה בישראל, על מנת להנפיק היתר.

רחובות ונס ציונה, אשר קרובות לראשון לציון מבחינה גיאוגרפית, חולקות עמה גם הן את אותו פרק הזמן להוצאת היתר – 3 שנים וארבע חודשים. לזכותן של כל שלוש ערי השפלה הללו יצויין כי בשלושתן משקפים נתוני 2023 שיפור ניכר לעומת 2022, כאשר בראשון לציון פחת פרק הזמן להיתר ב-21%, ברחובות ב-19% ובנס ציונה בכמעט 40%, לאחר שאשתקד דורגה הרשות בצמרת הוועדות המקומיות האיטיות.

שלוש מערי השרון המרכזיות גם הן נכללות בקבוצת הביניים. האיטית שבהן היא הרצליה, בה נדרשו קרוב ל-4 שנים לצורך הוצאת היתר (נתון המשקף שיפור של 17%), והמהירה שבהן היא רעננה עם שנה וחודש בלבד, וכפר סבא שקרובה אליה עם שנה וחודשיים.

מעיריית גבעתיים נמסר בהתייחס לנתונים: "הוועדה המקומית גבעתיים פועלת ביעילות ובמקצועיות בכל הקשור לאישור היתרי בניה, אולם ישנם דברים אוביקטיבים שאינם תלויים בה. עובדתית, בגבעתיים מוגשות הכי הרבה בקשות להיתרים וכל תיק שמגיע לוועדת ערר מתעכב שם תקופה ארוכה. מה גם שרוב הבקשות של היזמים מוגשות בניגוד לכללי התכנון של העירייה.

"הייתה בעיה נקודתית עם רשות המים, שקשורה לכמות המים שנדרשת בעיר, על מנת לספק היתרים חדשים. לפני כחודשיים הבעייה נפתרה, אושרה הקמת מאגר מים נוסף על המאגר שקיים היום, והפקק ישתחרר בקרוב. גם התוכנית שמחליפה את תמ"א 38 תאושר בקרוב, מה שייקל על הוצאת היתרים. יחסית לגודלה, גבעתיים היא העיר הכי מבוקשת למגורים ולבנייה, ובהתאם לכך היא מעודדת התחדשות עירונית ".