"העלייה הדו ספרתית במחירי הדירות באה עוד לפני גלי העלייה שבדרך, הצפי לעתיד בעייתי מאד"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי. הוא שוחח עם דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל של מרכז הנדל"ן, על שוק הדיור הרותח, מדוע המחירים מזנקים, למה למרות כל הקשיים המשק בישראל חזק ועוצמתי, ועל אוכלוסייה שלמה שלא יכולה לקנות דירה - ואיך אפשר לפתור את הבעיה שלה. 

לצפייה: 

להאזנה: 

"אני בן 55, למדתי באונ' העברית, אני רואה חשבון", סיפר יוניסי. "התחלתי את הדרך בבנק טפחות והייתי שם 25 שנה. לפני 4 שנים עברתי לבנק לאומי, בו עברתי את כל קשת התפקידים בעולם הבנקאות עד שהגעתי לתפקיד הנוכחי. אני חבר הנהלה, ראש חטיבת המשכנתאות. לאומי הוא הבנק היחיד שהשכיל לפתח חטיבה שלמה שקשורה בעולם המשכנתאות, והתוצאות מעידות על כך. אני אבא לשמונה ילדים ואני מאוד מעורה בשוק הנדל"ן, הדיור, המשכנתאות, מכל זווית אפשרית. זה השוק הגדול במדינה עם היקפי הכסף המשמעותיים ביותר והצרכים הגדולים ביותר של כל בית אב במדינה".

לדבריו, "נתח השוק של בנק לאומי הגיע בחודשים האחרונים לכ-30 אחוז משוק המשכנתאות, זה לא היה אף פעם, הוא הופך לבנק משמעותי והדרך קדימה אופטימית מבחינתנו".

"מדינת ישראל נכנסה למשבר הזה בצורה מאוד עוצמתית", אמר יוניסי, "ולכן אנחנו רואים שאנחנו עוברים אותו, אין איזה משבר שאתה אומר 'אם זה קורה אנחנו תקועים', וזה מחזק אותנו בבטחון לגבי החוסן הלאומי במדינה שאנחנו חיים בה. ב-4 שנים האחרונות היינו בקורונה, מלחמת רוסיה-אוקראינה שיצרה תהליך אינפלציוני - בעולם זה עלה בקצב של 10 אחוזים, בארץ בקצב של 5 אחוזים, אי של יציבות. היו גם 10 העלאות ריבית רצופות שפגעו במשקי בית, והיו אמורות להכניס את המשק למיתון, מה שעדיין לא קורה. בקצה של זה מלחמה שקורית רק פה, עם הוצאות עצומות, איבוד הכנסות, אלפי לוחמים שבמקום לנהל את שגרת חייהם מחרפים את נפשם למען המדינה. אין את זה בשום מקום בעולם, ולמרות הכל המשק ממשיך, אזרחים כאן עם אופטימיות ומבינים שדברים יחלפו".

יוניסי התייחס לשוק הדיור והסביר את עליות המחירים: "העשור האחרון בעיני הוא פספוס אחד גדול. ב-2015 יצא לדרך מחיר למשתכן , עם יעדים לטיפול בדיור לזוגות צעירים והורדת מחירי הדיור. לא זה קרה ולא זה קרה. ראיתי לפני יומיים נתונים שמעידים על הפער בין הביקוש להיצע, כשאתה סופר משקי בית לעומת התחלות בניה, יש 130 אלף דירות שהן בעודף ביקוש. הפער הזה דוחף את המחירים כלפיי מעלה. ב-15 שנה האחרונות מחירי הדיור עלו ביותר מפי 3. עכשיו, בשנה האחרונה, במלחמה, עם אינפלציה וריבית מאוד גבוהה - חוזרים לעלייה בקצב דו ספרתי במחירי הדיור.

"הלחץ של הביקושים מצד אחד, וזה שיש כאן תרבות בישראל שלכל משק בית תהיה דירה משל עצמו בבעלות ולא בשכירות - שני המאפיינים האלה לוחצים את השוק כלפיי מעלה. זה הסיכון הגדול במשק הישראלי, כי רואים בפתח גלי עלייה מכל העולם ונצטרך לספק להם פתרונות דיור - אז התהליך רק בראשיתו והצפי לא פשוט".

"הגיע הזמן שהממשלה תאפשר דיור בר השגה"

"שוק הנדל"ן נמצא בנקודת רתיחה", הוסיף יוניסי. "ב-23' כולם ישבו על הגדר. הקונים נזהרו כי הריבית עלתה, המוכרים ראו שהם מקבלים פחות ביקוש וחיכו. נוצרה המתנה מדומה, הביקוש היה כבוש. לאורך כל '23 מדד מחירי הדיור ירד ב-2 אחוז בלבד. הבטיחו לכולם שהמחירים ירדו וזה לא קרה. במחצית השנייה של 23, הקבלנים שנפגעו חזק מעליית הריבית, העדיפו לצאת לציבור עם כלי שיווקי: הלוואות היוון. להכניס את הלקוח למשרד המכירות, להציע לו כלי פיננסי שמאפשר לו למכור את דירתו בצורה נוחה ולקבל הנחה בריבית לפרק זמן קצר.

"אז איך יקנו פה דירה, מה יעשו אלו שאין להם? בוא נסתכל על קבוצה של זוגות צעירים, אנשים טובים ששירתו בצבא, עושים מילואים ונלחמים בשביל המדינה, הם אחרי אוניברסיטה, הם כבר נכנסו לשוק העבודה ואפילו מקבלים שכר הוגן. אבל מה לעשות, להורים שלהם אין יכולת לממן את ההון העצמי. אבל מי שאין לו, יוצא מהמשחק? אתה כממשלה צריך לפתור את הבעיה הזאת"

לדבריו, "יש מגמה שמשתנה אצל המשקיעים: הם קונים בדרום, הדרום פורח, כולם מבינים שהמלחמה הזאת כנראה תסיר את האיום הבטחוני בדרום, ולכן הם קונים בדימונה, נתיבות, אופקים ואשקלון. אתה לא רואה את זה בצפון".

"אז איך יקנו פה דירה, מה יעשו אלו שאין להם? בוא נסתכל על קבוצה של זוגות צעירים, אנשים טובים ששירתו בצבא, עושים מילואים ונלחמים בשביל המדינה, הם אחרי אוניברסיטה, הם כבר נכנסו לשוק העבודה ואפילו מקבלים שכר הוגן. אבל מה לעשות, להורים שלהם אין יכולת לממן את ההון העצמי, והיום התהליך ממומן בעיקרו על ידי ההורים, שנדרשים להכניס את היד עמוק לכיס ולעזור לילדים עם ההון העצמי לקנות דירה. אבל מי שאין לו, יוצא מהמשחק? אתה כממשלה צריך לפתור את הבעיה הזאת.

"אז בזמנו ראינו כלי במסגרת מחיר למשתכן , שאפשר בדירות זולות של עד 1.8 מיליון שקל להגיע לשיעור מימון של 90 אחוז באופן אפקטיבי. אותו זוג יוכל לתת 100 אלף שקל על חשבון ההון העצמי ולרכוש דירה. זה כלי שאני חושב שצריך לבחון מחדש וליישם אותו. האלטרנטיבה שלהם זה לגור בשכירות ולא להתקדם משם, או לחלופין יש כאלו שהולכים לשוק חוץ בנקאי, לוקחים הלוואות לטווח קצר שמעיקות עליהם עוד יותר ביכולת ההחזרים החודשיים. ואם יש סיכון, שם הוא נמצא.

"אני קורא לבנק ישראל ומשרד השיכון: צריך לעשות כאן מעשה. הגיע הזמן שהממשלה תגדיר את הנושא כמקרה חירום ותאפשר דיור בר השגה. הממשלה צריכה להפסיק ולהתעלם מהאוכלוסייה הזאת".

עוד התייחס יוניסי להשפעותיה הצפויות של העלייה שבדרך: "ב-2022 הגיעו 70 אלף עולים בעקבות מלחמת רוסיה אוקראינה, יצאו מאוזרי המלחמה והגיעו למדינת ישראל. לאורך 2024 אנחנו רואים גידול בעולים לישראל בפועל. אבל מבחינת תיקי העלייה, במשרד הקליטה רואים דרמה, עשרות ומאות אלפי תיקי קליטה שנפתחים. זה חייב להיות מטופל ומתוכנן מראש. אנחנו מרגישים את זה באנשים שבאים לכאן לקנות דירות, הם שולחים את אחד מבני המשפחה שנפגש עם גורמי נדלן ובוחרים דירה, ואז לאט לאט המשפחה עולה לישראל".