ועדת הערר ת"א מחדדת את פס"ד "אשדר" – ושולחת מסר לשמאים המכריעים

ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה של מחוז תל אביב, בראשות עו"ד הלל גלקופ, דחתה בשבוע שעבר ערר שהגישה הוועדה המקומית תל אביב על שומה מכרעת להיטל השבחה בגין מכירת דירה ברחוב לה גארדיה, במתחם שבו מקודם מיזם פינוי-בינוי. בהחלטתה, קבעה ועדת הערר כי פס"ד " אשדר " שניתן לפני 3 שנים, ואשר עליו ביססה הוועדה המקומית את עררה – כלל אינו מחייב עריכת שומה בהתאם ל"גישה הכלכלית" כפי שטענה הוועדה המקומית, וכי ניתן, ואף מומלץ, לערוך את השומה לפי "גישת ההשוואה" כפי שעשה השמאי המכריע במקרה זה.

בכך, נקטה ועדת הערר בעמדה שונה בתכלית מהגישה המקובלת בקרב השמאים המכריעים להערכת היטל השבחה עבור דירות במתחמי פינוי בינוי , מאז ניתן פס"ד אשדר . פסק הדין שניתן ע"י שופטת המחוזי ירדנה סרוסי, חולל שינוי משמעותי באופן שבו יש לחשב גובה היטל השבחה במתחמים המיועדים לפינוי-בינוי. זאת כאשר על פי הפסיקה יש לכלול בחישוב שווי "המצב החדש" שממנו נגזר גובה ההיטל, גם את שווי דירות היזם במסגרת הפרויקט, שעד אז לא נכללו במאזן. כלומר, פסק הדין הביא לכך שלפחות פוטנציאלית היטלי ההשבחה יתייקרו משמעותית, שכן המצב החדש כולל היקף גבוה בהרבה של זכויות בניה .

להחלטה המלאה של ועדת הערר המחוזית 

בעוד שעד שניתן פסק הדין היתה הגישה המקובלת לחישוב היטלי השבחה במכר דירות במתחמי התחדשות גישת "ההשוואה הישירה", כלומר השוואה של שווי הדירות לדירות שומות להן, מאז ניתן פסק הדין, החלו השמאים המכריעים לנקוט כמעט אך ורק ב"גישה הכלכלית" כגישה מועדפת לעריכת שומות היטלי השבחה . המדובר בגישה במסגרתה מוערך שווי זכויות הבניה העתידיות שמוקנות בתב"ע בפרויקט פינוי-בינוי, תוך ביצוע הפחתות בגין עלויות הבנייה ודחייה לתקופה הצפויה עד למימוש הפרויקט, וגזירת החלק היחסי בפרויקט המשויך ליחידה הבנויה בבניין הישן.

בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי לא רק שפסק דין אשדר אינו כולל אמירה כי לא ניתן עוד להשתמש ב"גישת ההשוואה" לצורך שומת היטל השבחה במכר, אלא שכאשר מדובר בבעלי דירות פרטיים, אף מדובר בשיטה מתאימה יותר. זאת בעוד שהגישה הכלכלית מתאימה יותר לצורך חישוב היטל השבחה עבור יזמים.

"השימוש בגישת ההשוואה אינו מנוגד או סותר לקביעת ביהמ"ש"

השומה המכרעת שבמחלוקת נערכה על ידי השמאי המכריע יגאל יוסף, ביחס להשבחה שנוצרה בדירת מגורים בשטח 78 מ"ר ב"בניין רכבת" ברחוב לה-גארדיה בשכונת יד אליהו בתל אביב. בשומתו המכרעת העריך השמאי המכריע את ההשבחה, שנוצרה בגין שתי תוכניות שאושרו בזמן החזקת המוכר בנכס: תכנית תא/מק/4123 משנת 2019, שהיא תכנית להתחדשות עירונית שבין היתר מתווה בחלקה זכויות בניה בכפוף להריסת הבניין,  ותכנית ג1, שאושרה בשנת 2007, והקנתה זכויות בניה בגג הבניין.

בשומה המכרעת נקבע, כי לא נוצרה כל השבחה בנכס בגין אישור תכנית תא/מק/4123, ועל כך הגישה הוועדה המקומית את הערר.

על פי פסק הערר, במתחם שבו ממוקמת הדירה, ניתנו עד לפס"ד אשדר שתי שומות מכריעות לפי שיטת ההשוואה הישירה בלבד, כאשר השומה המכריעה מושא הערר היא אחת מהן. עם זאת, לאחר שניתן פס"ד אשדר, ועד למועד כתיבת החלטת ועדת הערר, נערכו לפחות 8 שומות מכריעות נוספות לדירות בתחום התב"ע, שנערכו בגישה שמאית אחרת – "הגישה הכלכלית" כגישה מועדפת.

בהחלטתה, קבעה ועדת הערר כי "אין חולק כי בענייננו השמאי המכריע ערך את התחשיב ב'גישת ההשוואה'. אולם, השימוש בגישת ההשוואה איננו מנוגד או סותר את קביעת בית המשפט בעניין אשדר , שמותיר מקום גם לגישות שומה אחרות. על כן אנו דוחים את טענתה של הוועדה המקומית בעניין זה. אין כל מניעה לערוך את השומה המכרעת בהתאם לגישת ההשוואה כפי שנערכה בשומה מושא הערר, ככל ואכן ניתן למצוא די נתוני השוואה לצורך כך.

"בנסיבות אלו ודאי שהכרעתו סבירה ולא מצאנו מקום להתערב בעיקר ההחלטה ובבחירת השיטה השמאית". לביסוס קביעתה הביאה הוועדה שורה של דוגמאות לעררים נוספים שעסקו בנושא, אשר קיבלו את גישת ההשוואה כגישה מקובלת לחישוב היטלי השבחה במתחמי פינוי-בינוי, גם לאחר פס"ד אשדר .

שוק של יזמים מול שוק של פרטיים

עוד חידדה ועדת הערר כי נקיטה בשיטה הכלכלית עשויה להתאים יותר לשומות היטלי השבחה הנעשות במימוש בדרך של היתר, המאפיינות יזמים, אך הדבר אינו כך כאשר אדם מהשורה מבקש למכור את דירתו.

"פסק הדין אשדר עסק בהיטל השבחה בגין מימוש על דרך בקשה להיתר בניה, מכוחה של תכנית פינוי בינוי , שנתבקשה על ידי יזם. הווי אומר נקודת ההשקפה במקרה מעין זה היא דרך עיניו של היזם, ולמעשה בחינת היטל ההשבחה ראוי שתיערך אף היא ביחס ל'שוק היזמים', נכתב. "על כן, במסגרת שיקול הדעת השמאי ניתן כי השמאי המעריך ייטה לבחינת השווי באמצעות גישה כלכלית המשקפת את הרווח היזמי אותו נושאת החברה בהתאם להיקף מימוש הזכויות על ידה, התואם את השוק היזמי.

"מאידך, שעה שעסקינן במכירת דירה יחידה על ידי בעליה, טרם מומש הפרוייקט על דרך של היתר בניה , כפי שהוצג בענייננו, הרי שמדובר ב'שוק של פרטיים'. בנסיבות אלו ממילא שיקול הדעת השמאי ייטה לבחינת ההשבחה בגישה ההשוואה (ככל שישנן מספיק עסקאות לשם כך) הקרובה לשקף את היטל ההשבחה בהתאם לראות עיניו של האדם הפרטי המוכר את הדירה שבבעלותו".

לסיכום השיתה הוועדה על הוועדה המקומית הוצאות ערר של המשיבה בסך של 7,000 שקלים. את הוועדה המקומית ת"א ייצג בהליך עו"ד ניר בראונשטיין ואת מוכר הנכס עו"ד אלי סגל.