הליכה מקיסריה: בשכונה החדשה הזאת כמות העסקאות זינקה בשנה האחרונה - אך המחירים קפאו

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם - אור ים, אור עקיבא. 

שכונת אור ים בדרום אור עקיבא, שכונה חדשה שעדיין מוקמת, מתפרסת על כ־1,060 דונם, והיא יוזמה של הקרן לפיתוח קיסריה, שהיא גם בעלת הקרקע. על פי התכנון, בשכונה יוקמו 3,480 דירות, שטחי ציבור, תעסוקה ומסחר. השכונה ממוקמת מזרחית לכביש החוף וקיסריה, צפונית לכביש 651 (קיסריה - פרדס חנה) ושטחים פתוחים, מערבית לכביש 4 ושטחים פתוחים, דרומית לשכונות אורות וגני רבין

התנועה בשכונה החדשה נשענת על שדרה ראשית בודדת, ממנה מסתעפים רחובות משניים. השדרה מתחברת בצפונה לרשת הרחובות העירונית, וממנה לכביש החוף וכביש 4, ובדרומה לכביש 651 שמתחבר לכביש 4 ומוביל בנוסף לפרדס חנה וקיסריה. המשמעות היא שלאחר אכלוס מלא של השכונה, בשעות העומס אלפי רכבים יתנקזו למספר מצומצם של יציאות, וצפויים עומסים כבדים ביציאה ובכניסה מהשכונה. התחבורה הציבורית בשכונה לא מספיק טובה - ולרוב היעדים הבין עירוניים נדרשת החלפת אוטובוסים בתחנה המרכזית. עם זאת בשכונה רשת ענפה של שבילי אופניים, שמתחברת לשבילים קיימים במרכז היישוב. 

בין חציון ראשון 2023 לחציון ראשון 2024 עלו מחירי הדירות באור ים בכ-2%, בעוד שיעור עליית מחירי הדירות בכלל העיר באותה תקופה היה כפול -4%. עם זאת, כמות העסקאות בשכונה זינקה בתקופה הזו בכ-300% - כפול מהעלייה במכירות בכלל העיר. וכמה תשלמו על דירה בשכונה? על דירת 4 חדרים חדשה תשלמו בממוצע 2.156 מיליון שקל ועל דירת 4 חדרים יד שנייה תשלמו 2.021 מיליון שקל. דירת 5 חדרים חדשה תעלה בממוצע 2.530 מיליון שקל, ואותה דירה יד שנייה תעלה 2.502 מיליון שקל.  

כרטיס ביקור - אור עקיבא

מיקום: מישור החוף, מזרחית לכביש החוף וקיסריה, צפונית לחדרה, מערבית לכביש 4 ופרדס חנה ובנימינה, דרומית למושב בית חנניה

תושבים (2024): 23,224

גידול אוכלוסייה: 7.9%, ריבוי טבעי 196, מאזן הגירה 1,313, עולים בהשתקעות ראשונה 139

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 5 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2023 - 144 עסקאות, חציון 1 2024 - 370 עסקאות

מחירי דיור: עליה של כ-4% בין חציון ראשון 2023 לבין חציון ראשון 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-3% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-156% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

 מוקדי בנייה חדשה: 

• אור ים - שכונה חדשה המוקמת בדרום העיר, עם כ-3,500 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• שכונת שז"ר - 3 פרויקטי תמ"א 38

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שכונת נחל עדה - שכונה מתוכננת במזרח העיר עם כ-2,883 דירות

• אזור תעסוקה צפון מזרחי - אזור תעסוקה מתוכנן עם זיקה לתחנת רכבת ישראל מתוכננת במסגרת הסטת המסילה מבנימינה

• התחדשות עירונית במרכז העיר - תוספת של כ-1,100 דירות במסגרת פינוי בינוי בשכונות הותיקות

• התחדשות אזור תעשייה ישן - תוספת של כ-370 דירות במזרח העיר

מספר היתרים בשנה האחרונה: 6 פרויקטים, 3 בבנייה חדשה ו-3 במחיר למשתכן 

אור ים - תעודת זהות

מיקום: דרום העיר, מזרחית לכביש החוף וקיסריה, צפונית לכביש 651 (קיסריה - פרדס חנה) ושטחים פתוחים, מערבית לכביש 4 ושטחים פתוחים, דרומית לשכונות אורות וגני רבין

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס): 1,550

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 12,000

מספר יח"ד (סוף 2023, נתוני למ"ס מעובדים): 885

מספר יח"ד צפוי (2035, תכנון): 3,500

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - התנועה בשכונה נשענת על שדרה ראשית בודדת, ממנה מסתעפים רחובות משניים. השדרה מתחברת בצפונה לרשת הרחובות העירונית, וממנה לכביש החוף וכביש 4, ובדרומה לכביש 651 שמתחבר לכביש 4 ומוביל בנוסף לפרדס חנה וקיסריה. המשמעות היא שלאחר אכלוס מלא של השכונה, בשעות העומס אלפי רכבים יתנקזו למספר מצומצם של יציאות, וצפויים עומסים כבדים ביציאה ובכניסה מהשכונה.

רמת נגישות תחב"צ: לא טובה - בשדרות המרכזיות עוברים מספר מצומצם של קווי אוטובוס עירוניים שמובילים למרכז העיר ולאזור התעסוקה הצפוני, וכן לאזור התעסוקה של קיסריה ולחדרה. עם זאת, לרוב היעדים הבין עירוניים נדרשת החלפת אוטובוסים בתחנה המרכזית.

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה - בשכונה יש רשת ענפה של שבילי אופניים, שמתחברת לשבילים קיימים במרכז היישוב, כך שמתאפשרת רכיבה בטוחה למוסדות החינוך בשכונה, וכן למקומות בילוי ומוסדות ציבור נוספים בעיר.

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2023 לעומת חציון ראשון 2024):  עליה של כ-2% במחיר דירה. עליה של כ-300% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 7 יזמים (לא כולל יזמות פרטית): 

בבנייה

שגראוי ייזום ובניה בע"מ - בניה חדשה

אודור נכסים בע"מ - בניה חדשה

אלמוגים החזקות בע"מ - בניה חדשה

יורו ישראל - בניה חדשה

קחם חברה להשקעות בע"מ - בניה חדשה

בתכנון

לאטי יזמות ובנייה בע"מ- בניה חדשה

ספייס בניה ויזמות בע"מ - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,537 דירות

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 3,480 יח"ד 

היקפי בנייה חדשה (כולל התחדשות עירונית ): כמה דירות נבנות כעת? כמה בתכנון? 

בבנייה: 1,340 יח"ד

בתכנון: 197 יח"ד