מתחת לאלונקה: אלה הערים בהן נבנתה הכמות הגדולה ביותר של "דירות בהנחה". האם הן הרוויחו?

מאז יצאה לדרכה ב-2016 ההגרלה הראשונה לרכישת דירות מוזלות במסגרת תכניות הדיור המוזל של הממשלה ( מחיר למשתכן , מחיר מטרה ודירה בהנחה), ועד היום, הוגרלו כ-120 אלף יחידות דיור מסובסדות לזכאי משרד השיכון. הכמות הנאה הזו לא פוזרה באופן שוויוני ברחבי ישראל. לפי ניתוח " מרכז הנדל"ן ", 41% מיחידות הדיור הוגרלו בעשר ערים בלבד.

הנתח הגדול ביותר של דירות מוזלות, 8,346 יחידות דיור בסך הכל, נבנה באשקלון. אם נכלול במאזן גם את הדירות המיועדות לשוק החופשי שנבנים בפרויקטים אלה, נגיע ל-12,454 דירות. העיר השניה בהיקף הדירות המוזלות שהוגרלו בה היא בית שמש עם 5,897 יחידות דיור (11,335 כולל שוק חופשי), שלישית ראשון לציון עם 5,607 יחידות דיור (7,542 כולל שוק חופשי), ואחריהן ראש העין עם 5,588 יחידות דיור (6,968 כולל שוק חופשי) וקריית גת עם 4,851 יחידות דיור (8,447 כולל שוק חופשי).

אומנם עדיין לא כל יחידות הדיור האלו נבנו בפועל, חלקן צפויות להיבנות בשנים הקרובות, אך מדובר במסה גדולה של יחידות דיור שכל עיר צריכה להתכונן אליה – גם אם זה רק ברמה התיכנונית. הצורך לתכנן כל כך הרבה יחידות דיור וכפועל יוצא הצורך לקלוט אוכלוסייה גדולה שתגור בהן, מעלה קשיים מהותיים בתכנון הערים. קשיים אלו מתגברים לאור החובה של היזמים לעמוד בלוחות זמנים של משרד השיכון אשר מפעילים לחצים על מתכנני הערים.

אחד המאפיינים הבולטים של תוכניות הבנייה הממשלתיות היא קהל היעד שאליהן הן פונות, בעיקר זוגות צעירים, עם או בלי ילדים, הורים גרושים מתחת לגיל 35 ורווקים מעל גיל 35. ניתן להניח גם כי רוב הזוכים יגורו בדירה שיזכו בה ולפיכך שיעור המשקיעים קטן יחסית. אלו יוצרים תמהיל של אוכלוסייה צעירה בעיקר. לטענת יונתן לוזר, מתכנן ערים וחבר ועד איגוד מתכנני הערים, כשמוספים הרבה מאוד דירות לקהל יעד ספציפי, נוצרת בעיה תכנונית.

"הבעיה שאתה משווק 2,000 יחידות דיור שבהגדרה הן לזוגות צעירים או חסרי דיור עד גיל 35, אתה יוצר צורך עז בגני ילדים ואחרי זה בבתי ספר יסודיים. אחרי כמה זמן נוצרת תופעה של גני ילדים שמתרוקנים בבת אחת, והדבר הזה קורה גם בבתי ספר יסודיים. זה קורה כי בניגוד לתהליך הטבעי שמתרחש במרכזי הערים לפיו אוכלוסייה צעירה נכנסת במקום אוכלוסייה ותיקה ונוצרת סירקולציה, בשכונות החדשות אין תחלופה של אנשים. כל האוכלוסייה מזדקנת יחד".

תופעה שלילית נוספת לדבריו, היא הזנחה של החלקים הוותיקים של העיר. "בהסכמי הגג שבין הרשויות המקומיות למדינה מעוגן שדרוג של התשתיות גם בעיר הקיימת, אבל זוג צעיר שיש לו אופציה לקנות דירה חדשה עם מרפסת, חנייה ומעלית באותו מחיר של דירה יד שנייה במרכז העיר, יעדיף ללכת על הדירה החדשה יותר. זה מחליש את מרכזי הערים, והעיר הוותיקה נשארת בדרך כלל עם אוכלוסייה מבוגרת יותר, כי אין תחלופה של אנשים".

"קצב הבניה היה מהיר מדי"

מאפיין נוסף של מכרזי מחיר למשתכן , הוא עמידה של היזם בלוחות זמנים נוקשים שהמדינה מגדירה לו. "הדבר הזה חייב גם אותי כרגולטור", מסבירה ענבר וייס, מהנדסת העיר בית שמש לשעבר שכיהנה בתפקיד בתקופת בנייה אינטנסיבית בעיר (2019-2023) וכיום סמנכ"לית תכנון באפריקה ישראל מגורים.

יונתן לוזר, מתכנן ערים וחבר ועד איגוד מתכנני הערים, "כשאתה משווק 2,000 יח"ד שבהגדרה הן לזוגות צעירים או חסרי דיור עד גיל 35, אתה יוצר צורך עז בגני ילדים ואחרי זה בבתי ספר יסודיים. אחרי כמה זמן נוצרת תופעה של גני ילדים שמתרוקנים בבת אחת, והדבר הזה קורה גם בבתי ספר יסודיים. נוצרת סירקולציה, בשכונות החדשות אין תחלופה של אנשים. כל האוכלוסייה מזדקנת יחד"

"בא אלי יזם ואומר לי 'הגעתי ואני חייב שתוציאי לי את ההיתרים מהר כי יש עלי קנסות'. יכול להיות שיש מהנדסי ערים שיגידו 'אני לא מחוייב להסכם הזה, לא אני זכיתי במכרז הזה'. בסוף משרד השיכון היה מתקשר אליי ומבקש להעדיף מכרזים של מחיר למשתכן . כמהנדסת עיר יש לחץ לטפל בהיתרים האלו קודם מתוך ההבנה שקבלנים ויזמים מחויבים ללוחות זמנים".

איך מתכננים עיר בקצב בנייה גבוה ולוחות זמנים קצרים? "תיעדוף אין סופי", אומרת וייס, "מצאנו את עצמנו מחלקים שכונות לכמה חלקים ועושים הסדרי תנועה עוד פעם ועוד פעם כדי שנוכל לשחרר בניינים מהר, כשהמצב האידיאלי היה לחכות שנסיים את כל הפיתוח. כל הזמן צריך לבדוק איפה האש בוערת. אני ידעתי שבשכונות המאוכלסות אני חייבת להוסיף מבני ציבור, לא משנה אם זה בקרוואן. ידעתי שאם לא תהיה לי תחבורה ציבורית אז אוי ואבוי כי האוכלוסייה בבית שמש נסמכת על תחבורה ציבורית באופן מאוד אינטנסיבי. יכול להיות שאם מאכלסים שכונה במודיעין אז זה לא נורא אם חצי שנה אין אוטובוסים, כי לכל משפחה יש שני רכבים, אבל המשמעות של כזה דבר בבית שמש היא שהנשים כלואות בבתים עם הילדים".

"גני ילדים ובתי ספר יסודיים מתרוקנים בבת אחת". יונתן לזר (יונתן לזר)

בסופו של דבר, מודה וייס, מצב העניינים בעיר היה רחוק מלהיות אידיאלי. "הצלחנו להגיע למצב שיש גינות משחקים ודרכים וצירי תנועה תקינים. אבל שכונה בהקמה היא שכונה שהיא אתר בנייה תמידי. אנחנו היינו עסוקים מאוד באישור מהיר של תוכניות ואז במתן מהיר של היתרי בנייה.

"לא היה לנו זמן לטייב את הביצוע של השכונות יותר מידי כי יש בהן כבר תושבים שגרים. מה עדיף? לגמור את התכנון או להחליף את גן המשחקים הקיים כי הוא לא לפי התכנון? כל מיני דברים כאלו שבערים כמו רעננה, הרצליה וגבעתיים יכולים להגיד "נחכה עם האכלוס". אלו פריוולגיות שלא היו לי בבית שמש. יש עיר שלמה של 120 אלף תושבים, פריפריה חברתית עם עולים חדשים ומצב סוציו אקונומי נמוך וזה יצר הרבה מתחים".

ענבר וייס, מהנדסת העיר בית שמש לשעבר: "כשאתה מוציא דירות בהנחה – מישהו משלם את המחיר הזה. אותם היזמים שבנו דירות מחיר למשתכן בבניינים פשוטים, אחר כך באו אליי עם תב"ע נקודתית במקום אחר בעיר והראו לי בניין מאוד יפה ואמרו 'מה את רוצה? פה אני מוכר במחירי שוק חופשי ופה זה מחיר למשתכן'. בניינים של מחיר למשתכן הם בניינים שמראש יזמים וקבלנים השקיעו בהם עד רמה מסוימת, וזה ניכר בבחירת האדריכלים ובמפרטים"

הבנייה המאסיבית של תוכניות הבנייה הממשלתיות אינה עומדת בחלל ריק, ועל פי רוב הן חלק מבנייה רחבה יותר בעיר, שכלולה בהסכמי הגג שנחתמו בין העיר למדינה. בראש העין למשל, הסכם הגג קבע בנייה של 15,700 יחידות דיור. התוצאה הייתה שתוך 7 שנים העיר הכפילה את עצמה. לגידול העצום באוכלוסייה, שחלקו כאמור היה במסגרת תוכניות הבנייה הממשלתיות, היה השפעה מכרעת על תכנון העיר."האכלוס העצום היה בלוח זמנים מאוד קצר", מסביר משה לורברבוים, מהנדס העיר ראש העין. "התוצאה הייתה שחלק ממבני הציבור כגון מתנ"סים, בתי כנסת וספריות, לא היה מוכן לקבל את פני האוכלוסייה. מבחינת מבני חינוך למשל, לתכנן ולהקים אותם היה תהליך מאוד ארוך. לפעמים זה היה בא אחרי שהאוכלוסייה כבר גרה, זה גרם לאי נעימות".

הגידול העצום באוכלוסייה, לדבריו של לורברבוים, היה מכריע בהחלטת הוועדה המחוזית על "התניות תחבורתיות" – התניות לפיהן מתן היתר בנייה יתאפשר רק לאחר השלמת בנייה של תשתית תחבורתית כגון נתיבי תחבורה ציבורית או מחלפים. התניות תחבורתיות אלו היו תלויות בגודל האוכלוסייה שמצטרפת לעיר. "זה דבר שמקובל, אבל זה עיכב מאוד את כל התהליך. זוגות צעירים, שהם בעיקר אלו שזכו במחיר למשתכן, לוקחים משכנתה ויש להם גם שכירות לשלם במקביל. כשהתהליך מהיר והקבלן מקבל מהר התרי בנייה, מתחיל לבנות ומאכלס, לוקחים את זה בחשבון. אבל אם הקבלן לא מקבל את היתר בנייה שלו בגלל שהוועדה המחוזית עשתה התניות שתלויות בממשלה ובגורמים המתקצבים, אז היו פה הרבה זוגות צעירים שהיו בבעיה".

"כשאתה מוציא דירות בהנחה – מישהו משלם את המחיר הזה"

האם בשורה התחתונה תוכניות הבנייה הממשלתיות עשו טוב לעיר? הדעות חלוקות.

"כשאתה מוציא דירות בהנחה – מישהו משלם את המחיר הזה", טוענת וייס, "היום אני עובדת במגזר הפרטי ואני יכולה להגיד לך שיש דיפרנציאציה בין הערים השונות, יש מפרטי תכנון שונים בין ערים שונות. זה לא שאיכות הבינוי או הבטון או הדברים הקריטיים לא טובים, הם תמיד ברמה הכי נאותה בהתאם לתקן אבל פרטי האדריכלות למשל או היכולת שלך להשקיע בעיצוב ולתת מפרט טיפה יותר מגוון נעלמת. אותם היזמים שבנו דירות מחיר למשתכן בבניינים פשוטים, אחר כך באו אליי עם תב"ע נקודתית במקום אחר בעיר והראו לי בניין מאוד יפה. היו אומרים לי 'מה את רוצה? פה אני מוכר שוק חופשי ופה זה מחיר למשתכן'. בניינים של מחיר למשתכן הם בניינים שמראש יזמים וקבלנים השקיעו בהם עד רמה מסוימת, וזה ניכר בבחירת האדריכלים ובמפרטים".

"כל הזמן צריך לבדוק איפה האש בוערת". ענבר ויס (ענבל מרמרי)

עם זאת מציינת וייס כי "ברמת הפרט והתושבים, בוודאי שמחיר למשתכן היה טוב לבית שמש. הוא אפשר לאוכלוסייה צעירה חרדית וגם למעמד סוציו-אקונומי נמוך לא חרדי לרכוש דירות, דבר שללא התוכנית רוב הסיכויים שלא היה קורה. בהיבט הזה בוודאי שהתוכנית הייתה חשובה בבית שמש, כי אם המטרה שלנו היא לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירות שלא באזורי הביקוש, אז זה הצליח. כאדריכלית אני חושבת שיש משהו ב-DNA של הארכיטקטורה של מחיר למשתכן שהוא לא הכי מוצלח. הבניינים הם פחות מושקעים. אבל האם היתרון עולה על החיסרון? חד משמעית כן".

"על דבר אחד קשה להתווכח", מסכם לוזר, "תוכניות הבנייה הממשלתיות הגדילו את היצע הדיור בישראל בצורה פנומנאלית בבניה של השכונות הללו כלל הגורמים היו מכווני מטרה. כשאתה מפתח שכונה חדשה של מחיר למשתכן אז היזמים, המדינה, העירייה, כולם רוצים בהצלחת התהליך הזה, כדי לייצר את השכונה הכי טובה בלוחות זמנים מהירים. בסוף עיר, גדולה ככל שתהיה, לא יודעת לפתח שכונה של 4,000 יחידות דיור, זה אתגר. אבל כשכולם מכווני מטרה זה עובד. בסוף זה יוצר עוד היצע".

מאיגוד מהנדסי ואדריכלי ערים נמסר: "ישראל, שכבר היום היא מהמדינות הצפופות בעולם, מתמודדת עם גידול טבעי מתמיד וצפי להכפלת האוכלוסייה בעשורים הקרובים. מהנדסי ואדריכלי הערים מתמודדים עם אתגר זה תוך מחסור בתקנים וריבוי משימות. עיקר האתגר הינו מתן פתרון הולם למשבר התשתיות האקוטי בו נמצאת מדינת ישראל, באופן שיסייע לפתור את משבר הדיור הלאומי. בשנים האחרונות העלו מהנדסי הערים בפני מקבלי ההחלטות את בעיית התשתיות וציינו שהוא החסם המרכזי והמשמעותי ביותר למשבר הדיור".