ועדת הערר הכריעה: רוכשי קרקע חקלאית במסגרת קבוצת רכישה לא זכאים לפטור מהיטל השבחה

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז נרכז בראשותה של עו"ד מאיה אשכנזי דחתה לפני מספר ימים ערר שהגישו 36 חברי קבוצת רכישה נגד חיוב בהיטל השבחה שהשיתה עליהם הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הוד השרון. זאת לאחר שקבעה כי חברי הקבוצה אינם עומדים בתנאי המזכים בפטור מהיטל השבחה.

לקריאת ההחלטה המלאה.

מדובר בהחלטה בעלת חשיבות בשל העובדה שהמתחם שבו נבנה הבניין של חברי הקבוצה הידוע כ"מתחם 1302" על שם מספרה של התוכנית להקמת השכונה, מאופיין באלפי דירות, שחלק ניכר מהן נבנות על ידי קבוצות רכישה שחבריהן רכשו לאורך השנים פיסות של קרקע חקלאית, וכך גם המתחמים הסמוכים לו. פרויקטים אלו כוללים מאות חברי קבוצות שעררו על חיובם בהיטל השבחה , והחלטה זו היא ההחלטה הראשונה שהתקבלה בנושא במתחם, ויהיה בה כדי להשפיע על ההחלטות הבאות שיתקבלו בנושא.

בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי הסעיף שמכוחו מבקשים חברי הקבוצה את הפטור, סעיף 19(ג)(1) לחוק התכנון והבניה המאפשר למי שבונה דירה של עד 140 מ"ר על קרקע בבעלותו לשימושו העצמי פטור מהיטל השבחה , אינו חל על קבוצות רכישה הבונות פרויקטים של מאות יחידות דיור, וכי החלתו עליהן תביא למצב לא הגיוני שבו שכונות שלמות ייבנו ללא תשלום היטלי השבחה , הנדרשים לרשות המקומית לשם פיתוח השכונה.

מתוך ההחלטה: "החלת הפטור מהיטל השבחה על כל דירת מגורים, ששטחה עד 140 מ"ר ובעליה מצהיר על כוונתו להתגורר בה בארבע השנים הקרובות, עלולה לשלול מקופת הוועדה המקומית את כספי היטל ההשבחה הנדרשים למימון הפיתוח של שכונות חדשות המוקמות מן היסוד. הדברים באים לידי ביטוי מוחשי במיוחד במקרה דנא, שבו מדובר בשכונה חדשה, המוקמת על מה שהיה בעבר קרקע חקלאית, אימוץ פרשנות רחבה לסעיף הפטור - המחילה אותו גם במקרה שבו מתבקש הפטור על ידי מי שרכשו פיסות זעירות של קרקע חקלאית, אינה מתיישבת עם תכליתו של הפטור"

העוררים הם בעלי זכויות במגרש בן ארבעה דונמים, בו אושרה בשנת 2021 בקשה להיתר בניה לבניין בן 23 קומות ו-136 דירות. זאת לאחר מספר שנות הליכים תכנוניים במסגרתם הקרקע החקלאית לשעבר הופשרה לבנייה למגורים. בעקבות ההחלטה הנפיקה הוועדה המקומית במאי 22 שומת היטל השבחה בגובה של כ-42 מיליון שקלים עבור הבניין כולו, זאת מכוח ההשבחה שנצברה בקרקע מכח התוכניות המשביחות. בעקבות השומה הגישו העוררים בקרשה לפטור מהיטל השבחה , בטענה כי הדירות נבנות לשימושם העצמי, ולאחר שהוועדה המקומית לא הגיבה לבקשות, הגישו את הערר.

חברות הנדל"ן שיווקו פיסות קרקע של 125 מ"ר

על מנת לבחון את מידת זכאותם של העוררים לפטור, בחנה הוועדה את השתלשלות העניינים העסקית במקרקעין במהלך 20 השנים האחרונות, במהלכן קודמו תהליכי ההפשרה בקרקע. בין היתר נמצא כי בשנת 1997 נרכשה הקרקע מבעליה המקוריים על ידי שלוש חברות נדל"ן, וכי החל משנת 1998 אלה החלו למכור נתחים מהקרקע, רובן ככולן ביחידות שטח של 125 מ"ר. לאחר אישורן של תוכניות הבניה בקרקע, נחתם ב-2018 הסכם שיתוף נוסף בין בעלי הזכויות במגרש, לצורך בניית הבניין. 

בין היתר מצאה הוועדה כי "רוב רובן של העסקאות במקרקעין בוצעו לאחר הגשת תוכנית 1302 בשנת 1999, שביקשה לשנות את ייעוד המקרקעין למגורים", וכן כי "העסקאות הללו בוצעו ביחידות שטח מוגדרות ואחידות של 125 מ"ר, או במכפלות של יחידת שטח זו. כמו כן, אחד עשר מהסכמי המכר של העוררים ושלושת הסכמי המכר לנאמנים מפנים לתוכנית 1302 כתוכנית שמיועדת לשנות את ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים ועומדת ברקע העסקה".

על פי הוועדה, "במצב דברים זה, ברור כי לא ניתן לנתק את העסקאות לרכישת הזכויות במקרקעין מן התוכנית לשינוי ייעוד המקרקעין למגורים. גם במקרים הבודדים שבהם לא צוין קיומה של תוכנית 1302 במקרקעין בהסכמי המכר, ברור כי מטרת רכישת זכויות במקרקעין שבהם קיימים עשרות בעלי נכסים במושע, ביחידות שטח קבועות של 125 מ"ר, לא הייתה עיסוק בחקלאות. זו ואף זו: מספרם הרב של בעלי הזכויות במקרקעין – 113 בעלי זכויות לפי טבלת ההקצאה והאיזון של תוכנית 1302/א - אינו מאפשר שיתוף פעולה יעיל ללא קיומו של גורם מארגן. מספר כזה של בעלי זכויות תואם קבוצת רכישה 'מסחרית', ולא קבוצת רכישה של פרטים, שהתארגנו יחדיו לבנייה משותפת על מקרקעין מסוימים".

לשאלה האם יש הצדקה בהענקת הפטור מכח סעיף 19 (ג) במצב עניינים זה, השיבה הוועדה  כי "החלת הפטור מהיטל השבחה על כל דירת מגורים, ששטחה עד 140 מ"ר ובעליה מצהיר על כוונתו להתגורר בה בארבע השנים הקרובות, עלולה לשלול מקופת הוועדה המקומית את כספי היטל ההשבחה הנדרשים למימון הפיתוח של שכונות חדשות המוקמות מן היסוד.

"הדברים באים לידי ביטוי מוחשי במיוחד במקרה דנא, שבו מדובר בשכונה חדשה, המוקמת על מה שהיה בעבר קרקע חקלאית, אימוץ פרשנות רחבה לסעיף הפטור - המחילה אותו גם במקרה שבו מתבקש הפטור על ידי מי שרכשו פיסות זעירות של קרקע חקלאית, בציפייה שביום מן הימים ייהפכו הן ליחידות דיור למגורים - אינה מתיישבת עם תכליתו של הפטור".

לטענת העוררים כי יש תכלית ציבורית למתן הפטור והיא עידוד בנייה באמצעות קבוצות רכישה, שכן אלה מפחיתות את מחירי הדיור, השיבה הוועדה  כי "קשה לקבל, כי קופת השלטון המקומי היא שאמורה לשאת על גבה את נטל הפחתת מחירי הדיור באמצעות צמצום גביית היטל השבחה . בהקשר זה שונה היטל ההשבחה משאר מיסי המקרקעין הנגבים לקופת המדינה... אשר על כל העולה מן המקובץ, סבורים אנו, כי אין להחיל את סעיף הפטור במקרה של קבוצת רכישה ".