המשנה ליועמ"ש שמה גבול למנהלות ההתחדשות: "לא רשאיות להתנות קידום תכנון בעסקה שנחתמה - בביצוע שינויים בה"

“ככל שהדברים אמורים בעסקה שכבר נחתמה עם בעלי דירות במתחם, המנהלת, מהנדס העיר או הוועדה המקומית אינם רשאים להתנות את קידום התכנון הנוגע למיזם בביצוע שינויים בעסקה"'. כך חידדה אתמול (א') המשנה ליועצת המשפטית לממשלה כרמית יוליס במכתב ששלחה לאלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ראשי המינהלות להתחדשות עירונית ברשויות המקומיות ומהנדסי הוועדות המקומיות.

המכתב בא בעקבות פנייה של לשכת עורכי הדין למשרד המשפטים במסגרתה הוצגו מקרים שבהם מינהלות דורשות לפתוח חוזים ומתנות את קידום התוכנית בפתיחת החוזה. לא מדובר רק בתמורות, אלא למשל בשינוי ברווחיות או בהחלטות על מעבר מיזם ליזם. העמדה שהוצגה במכתב היא שלרשויות ולמינהלות אין הסמכות לזה אלא רק לייעץ, גם לגבי המדיניות התכנונית של הרשות וסיכו קבלת התוכנית.  עם זאת רשות מקומית יכולה להחליט על מדיניות תכנונית ואם היזם יצטרך לעשות הסכם חדש בעקבות דחיית תוכנית זו אחריותו.

לפי יוליס, סעיף 4 בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית 2016 מסדיר את תפקיד הרשות המקומית, "לפעול לגיבוש הסכמת בעלי דירות לביצוע מיזמים להתחדשות עירונית, ולשם כך, בין השאר, לסייע להקמת מינהלות עירוניות, לבצע פעולות הסברה לרבות הנגשת מידע ותרגומו לערבית, רוסית ואמהרית, לעמוד בקשר עם הדיירים, לייעץ לדיירים לגבי אפשרויות המימוש של מיזמים להתחדשות עירונית ולעודד הליכי שיתוף הציבור". 

המשנה ליועמ"ש מציינת כי זה אמנם דבר חיובי שהמינהלת מיידעת את הדיירים בזכויותיהן ובמדיניות התכנון של הוועדה המקומית, אך בפניות שהגיעו לפתחה נטען כי "לעתים מנהלות עירוניות פועלות בתיאום עם מהנדס העיר והוועדה המקומית לתכנון ובניה, ומתנות קידום תוכניות להתחדשות עירונית בעריכת שינויים בתנאי עסקה שכבר נחתמה, דבר שלמעשה מביא לביטול החוזים שנחתמו, או למצער לסעיפים מסוימים בהם, ומצריך קבלת הסכמות חדשות לשינויים שהוכנסו בחוזים".

על כך אומרת יוליס כי בין אם בעלי דירות פונים לקבל ייעוץ בשלב המשא והמתן עם היזם, ובין אם בעלי הדירות פונים למנהלת לאחר שכבר חתמו על עסקה, על המנהלות לסייע לבעלי הדירות וליידע אותם בכל מקום שבו התברר כי העסקה שהוצעה להם או שנחתמה איתם סותרת את הוראות החקיקה והתקנות, או שהיא מקודמת בניגוד לנהלים הקיימים או שיש בעסקה רכיבים העלולים לפגוע בזכויותיהם. בכל המצבים האלו, ודומיהם, ראוי כי המנהלות יעדכנו את בעלי הדירות ואף יסייעו להם לעמוד על זכויותיהם…

"עם זאת, ככל שהדברים אמורים בעסקה שכבר נחתמה עם בעלי דירות במתחם, המנהלת, מהנדס העיר או הוועדה המקומית אינם רשאים להתנות את קידום התכנון הנוגע למיזם בביצוע שינויים בעסקה. מדובר בעניין משפטי מורכב שכן החוזים כבר נחתמו, ואין מדובר בעניין שהוא במסגרת סמכותן של המנהלות. לצד האמור, וכפי שצוין לעיל המנהלת רשאית כמובן לעמוד בקשר עם הדיירים, לשקף להם את מצב הדברים ואת הקשיים בעסקה כפי שהמנהלת רואה אותם, ולסייע להם בכל הנוגע להמשך קידום העסקה לרבות כלל האפשרויות העומדות להם מכוח הדין במצב שנוצר"

"יש להימנע מלהתנות את קידום תהליכי התכנון והרישוי בשינוי תוכנן של עסקאות שנחתמו", מסכמת יוליס.