"הענף כבר משקלל את הסיכונים": כיצד תשפיע על הענף הורדת הדירוג השלישית לישראל

חברת דירוג האשראי הבינלאומית פיץ' (Fitch Ratings) הודיעה אתמול (ג')  על הורדת דירוג האשראי של מדינת ישראל מרמה של A+ לרמה של A עם תחזית דירוג שלילית. בכך הצטרפה פיץ' לשתי חברות דירוג האשראי הבינלאומיות האחרות, מוד'יס ו-S&P, שכבר הורידו את הדירוג לפני כמה חודשים.

עולה השאלה כיצד הורדת האשראי תשפיע על ענף הנדל"ן. הרבה מהבכירים בתחום סבורים שאף שאין השפעה ישירה על ענף, בהחלט יש כמה השפעות עקיפות.

רו"ח רותם זילבר (עו"ד), יועץ ואנליסט בכיר בתחום הנדל"ן, מציין כי "ההשפעה לא קריטית כי שתי חברות הדירוג המובילות האחרות מודיס ו-s&p כבר הורידו דירוג זה מכבר. אז ההצטרפות של פיץ' היא בגדר איחור אופנתי למסיבה. ההשפעה על תחום הנדל"ן היא בהתייקרות של מחיר החוב, התייקרות של עלות המימון, התייקרות של הדירות ושל המשכנתאות. במיקרו כלכלה זה פועל לקיטון היצע וקיטון ביקוש.

"השוק כבר מתמחר הסתברות להתפתחויות של הורדת דירוג נוספת מכיוון שלא ניתן להתעלם מהאופק השלילי שנקבע בדירוגים של סוכנויות הדירוג המובילות. מבחינת המחירים יש שמירה על מתח בין ההיצע לבין רמת המחירים, כשיש סימנים לירידת מחירים אז ההשפעה היא האטה מסוימת בקצב הבניה באופן טבעי. זה כלל בסיסי במיקרו כלכלה, וכמובן גם להפך".

רו"ח רותם זילבר (באדיבות המצולם)

עו"ד משה רז -כהן,  בעלים משותף במשרד רז-כהן פרשקר ושות', סבור שאת עיקר הנזק יספוג הנדל"ן המניב: "בתחום המגורים אנו לא מצפים להשפעה דרמטית, אולם בתחום הנדל״ן המסחרי, התעסוקה, וכל סוגי המניבים, אנו צפויים לעמוד בפני תיקון שוק כלפי מטה. שוק המגורים בישראל מושפע במידה מועטה מתחזית שלילית של צמיחה. הביקוש הקשיח בהווה, והעניין המיוחד שיש לעם היהודי גם מעבר לים ברכישת דירות מגורים בישראל, מביאים לכך שקיים קשר רופף בלבד בין תחזית שליליות לבין מדד הדיור, והביקושים לדיור. 

"מאידך שוק המניבים מסוכן בישראל ושווי השוק נקבע על פי היוון ההכנסות העתידיות בהתאם לתחזית. תחזית שלילית תביא גם להפחתה צפויה בביקוש וגם להגדלת שיעור התשואה בשל הסיכון ומכאן לירידה חדה בשווי ההוני. שוק המניבים צפוי לטלטלה".

"שוק הנדל"ן כבר שקלל את הסיכונים"

לעומתו עו"ד הדר טל, שותף מנהל במשרד ש. פרידמן אברמזון וראש משותף של מחלקת הנדל"ן סבור שההשפעה על הענף תהיה אפסית: "הורדת הדירוג על ידי פיץ' אינה רעם ביום בהיר, אלא רעם בימי סערה מושלמת, ובתור שכך קולו נבלע ברעש הכולל. עוד לפני דצמבר 2022 סבל תחום הנדל"ן מבעיות מבניות רבות, וביניהן חוסר חמור בהיצע קרקעות, עודף רגולציה, מיסוי כבד, הליכי תכנון אינסופיים. בינואר 2023 הצטרפו לכל זה הפיכה משטרית, ירידת המשילות, קריסת השירות הציבורי, מלחמה בשבע זירות, פינוי חבלי ארץ שלמים, גדילת הגירעון ואי ודאות בתחומים רבים. 

עו״ד ארז ספיר, שותף במחלקת הנדל״ן במשרד נשיץ ברנדס אמיר : "לא נראה שתהיה השפעה מהותית ישירה של הורדת הדירוג על שוק הנדל"ן", אומר ספיר. "עם זאת תיתכן השפעה עקיפה במאקרו. ייתכן שהורדת הדירוג תכריח את נגיד בנק ישראל לנקוט במדיניות שמרנית יותר ולא להוריד את הריבית גם בטווח הארוך יותר, ולריבית הגבוהה, כידוע, יש השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן" 

"למרות שלבטח ניתן יהיה למצוא פרופסורים למאקרו כלכלה שיידעו להציג הסבר מסודר כיצד תהיה להורדת הדירוג השפעה על תחום הנדל"ן, דעתי האישית היא כי תהיה לכך השפעה אפסית אם בכלל. שוק הנדל"ן על נגזרותיו השונות תמחר, שקלל ושכלל כבר די מזמן את כל הסיכונים הגלומים כפי שבאו לידי ביטוי בירידת הדירוג רק כעת אצל פיץ'. כך, למשל, נתון מעניין הוא שלאחר השבעה באוקטובר הביקושים בחלק מתחום הנדל"ן (מגורים למשל) דווקא עלו. אז אם לסכם, לא ניתן להצביע על השלכה מיוחדת של הורדת דירוג האשראי מעבר לקיים ממילא".

עו״ד ארז ספיר, שותף במחלקת הנדל״ן במשרד נשיץ ברנדס אמיר אומר כי שוק הנדל"ן בישראל הושפע בשנתיים האחרונות מדברים הרבה יותר משמעותיים לשוק מאשר הורדת דירוג האשראי, בהם הריבית הגבוהה במשק והמחסור בעובדים זרים בתחום הבנייה.

"כך שלא נראה שתהיה השפעה מהותית ישירה של הורדת הדירוג על שוק הנדל"ן", אומר ספיר. "עם זאת תיתכן השפעה עקיפה במאקרו. ייתכן שהורדת הדירוג תכריח את נגיד בנק ישראל לנקוט במדיניות שמרנית יותר ולא להוריד את הריבית גם בטווח הארוך יותר, ולריבית הגבוהה, כידוע, יש השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן. בנוסף, הורדת דירוג האשראי של ישראל משמעותה שיקר יותר לגייס כסף זר. יחד עם זאת מרבית חברות הנדל"ן בישראל אינן מושפעות מחברות מימון זרות ולכן לא צפויה השפעה משמעותית".

"השאלה היא מה יעשה בנק ישראל" 

אירית הופר, בעלים של אינהאוס, חברת שיווק פרויקטים לדיור, סבורה שהכול תלוי באיך הנגיד יגיב: "הורדת הדרוג של פיץ' מצטרפת לשתי חברות דירוג האשראי הגדולות אשר הורידו את הדירוג כבר בפברואר ובמרץ. מאחר שאת חששותיה לגבי היציבות הכלכלית היא כבר פרסמה, אין כאן הפתעה גדולה. השאלה הגדולה היא מה יעשה בנק ישראל. בסוף החודש הנגיד צפוי לפרסם את החלטתו לעניין שעור הריבית במשק. הורדת הדרוג יחד עם נתוני המלחמה להערכתי מנפצת את התקווה להורדת ריבית ולהקלה שרבים קיוו לה שיכלה להתבטא בהתמתנות של מחירי הנדל"ן והשכירויות. 

אירית הופר, בעלים של אינהאוס, חברת שיווק פרויקטים לדיור, סבורה שהכול תלוי באיך יגיב הנגיד: "השאלה הגדולה היא מה יעשה בנק ישראל. בסוף החודש הנגיד צפוי לפרסם את החלטתו לעניין שעור הריבית במשק. הורדת הדרוג יחד עם נתוני המלחמה להערכתי מנפצת את התקווה להורדת ריבית ולהקלה שרבים קיוו לה שיכלה להתבטא בהתמתנות של מחירי הנדל"ן והשכירויות"

"בהנחה שהריבית תישאר על כנה, אנחנו רואים שענף הנדל״ן והשווקים כבר הסתגלו במידה מסוימת לעבודה בסביבות הריבית הנוכחית ואנחנו רואים שרוכשי הדירות חזרו למגרש כבר בסוף 23'. מבצעי המימון שמציעים היזמים מאפשרים ללקוח לפגוש את הבנק בשלב מאוחר יותר או לחלופין סבסוד חלקי של הריבית הגבוהה ע״י היזם. מבצעי המימון הם מצב של win win,  הן לרוכשים והן ליזמים.

"במקרה שבו הריבית תעלה, להערכתי בטווח הקצר לא נראה השפעה דרמטית על רוכשי הדירות ביד הראשונה, בעיקר בפרויקטים בהם האכלוס רחוק ומבצעי המימון ימשיכו ללוות אותנו קדימה כדי לעודד רכישות. אין ספק שלעליית הריבית השפעה ישירה על עלויות הפרויקטים, ובשילוב התנאים המצטברים המלווים את שוק הדיור כבר שנים, עליית מחירים משמעותית תהיה בלתי נמנעת. 

"שוק הנדל"ן הוא שוק שהמרכיב הפסיכולוגי משחק בו תפקיד עיקרי. כך שלמרות שההשפעות של האירועים האלו יורגשו במלואן בטווח הזמן הבינוני, השוק מבטא אותן כבר כעת. כלומר, המחסור בפועלים עדיין לא מורגש במלאי הדירות הגמורות למכירה, אבל עצם הידיעה שאנחנו לקראת ירידה במלאי, וכפועל יוצא פתח לביקושי שיא ועליית מחירים, מביאה רוכשים פוטנציאלים לאתרי המכירות".