הרימו עוגן: עיריית י-ם אישרה תוכנית שצפויה לפתור חסם המעכב בניית אלפי יח"ד בהתחדשות

תוכנית שאישרה לאחרונה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, צפויה להסיר את אחד החסמים המרכזיים בעיר בפני קידום מיזמי התחדשות עירונית . המדובר בתוכנית "עוגנים זמניים" – תוכנית אשר מאפשרת הקמת עוגנים זמניים במגרשים הגובלים במגרש הפרויקט במסגרת עבודות החפירה והדיפון, וזאת ללא צורך בקבלת הסכמתם של בעלי המגרשים הסמוכים. תוכנית שכזו נחשבת קריטית לצורך קידומם של מיזמי פינוי-בינוי, אשר מקודמים בלב המרקם הבנוי ואשר ברוב במקרים מצריכים הקמת עוגנים בחלקות גובלות.

עד כה, יכולים היו בעלי דירות בירושלים הממוקמות בחלקות גובלות למיזמי פינוי-בינוי, להתנגד למתן היתר הבנייה לפרויקט בטענה כי היזם עושה שימוש שלא כדין בשטחם הפרטי, ומבלי שקיבל הסכמה לכך. מדובר בטיעון חזק מבחינה משפטית, שלא ניתן לבטל בקלות. במקרים שכאלה עשוי הקבלן לגלות כי יהיה עליו להשתמש בעוגנים שעלותם יקרה פי כמה, אשר אינם חודרים לחלקות הסמוכות (עוגנים פולימריים). על מנת להתגבר על הקושי אישרה כאמור הוועדה המקומית תוכנית עוגנים זמניים במהלך חודש יולי.

על פי נתוני אגף ההנדסה של עיריית ירושלים, כיום מקודמות בעיר לא פחות מ-55 תוכניות פינוי-בינוי, שתוכנית העוגנים הזמניים רלוונטית עבורם. כלומר, אישורה של התוכנית צפוי להסיר חסם שעלול היה להפריע לבנייתן של אלפי דירות בעיר. עם זאת, זמן קצר לאחר אישורה של התוכנית, הוגש נגדה ערר. לכן התוכנית עדיין לא בתוקף, ותפויה לקבל תוקף רק במידה שוועדת הערר תחליט לדחות את הערר.

מעיריית ירושלים נמסר בנושא כי "מדובר על תכנית בסמכות הוועדה המקומית שתאפשר החדרת עוגנים למגרשים סמוכים למגרשי הבניה. הצורך עלה במסגרת היתרי בניה רבים שקודמו. התכנית נדונה בוועדת משנה להתנגדויות והתקבלה החלטה לתת לה תוקף בתנאים. על החלטה זו הוגש ערר לוועדת הערר שטרם התקיים דיון בעניינו".

עוד נמסר כי "קיימות 55 תוכניות במסגרת פינוי בינוי שהן בתוקף, מתוכן 10 תכניות הנמצאות בהליך רישוי. בתוך כך, ייתכן שחלק מתוכניות אלו יצריכו חדירה לחלקות שכנות, במסגרת תוכנית עוגנים זמניים".

"לא נדרשת הסכמת בעלי המגרשים הסמוכים"

על חשיבות קידומן של תוכניות העוגנים הזמניים ניתן ללמוד ממכתב ששלחו לפני שנה בדיוק, באוגוסט 2023, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עינת גנון וסמנכ"לית רגולציה במנהל התכנון רות שורץ אל כלל מהנדסי הרשויות המקומיות, ובה המליצו על קידומה של תוכנית עוגנים זמניים כלל עירונית שתאפשר החדרת עוגנים לחלקות סמוכות במידת הצורך."יתרונה המרכזי של תכנית כלל-עירונית טמון בכך שבמסגרת הבקשה להיתר בנייה למגרש מסוים, לא נדרשת הסכמת בעלי המגרשים הסמוכים ומתאפשרת כניסה מינימלית אליהם לצורך מיקום העוגנים".

במכתבן כתבו כי " התחדשות עירונית תופסת תאוצה הולכת וגוברת במסגרת המאמץ הלאומי לפתרון בעיית הדיור במדינת ישראל", נכתב, "לרוב מדובר במגרשים שנמצאים באזור עירוני צפוף, הגובלים במגרשים המבונים אף הם; דבר אשר מחייב הקמה של מרתפי חנייה עמוקים בהתאם למספר מקומות החנייה שנקבע. ביצוע הבנייה החדשה כרוך בהתמודדות עם קשיים רבים בהתאמתה לתנאי השטח והמגרשים הבנויים הקיימים, אחד מהם נגרם מכך שחפירת מרתפים עמוקים, לעתים בעומק של 4-5 קומות תת-קרקעיות, מחייבת דיפון של החפירה.

"השיטה הנפוצה, הזולה והבטיחותית לתמיכת הדיפון עושה שימוש בעוגנים זמניים. מטרת העוגנים הזמניים לשמור על יציבות ובטיחות מבנים ותשתיות סמוכים ולמנוע נזקים אפשריים. יתרונותיה של שיטת העוגנים ביחס לחלופות אחרות הם, בין היתר, עלויות נמוכות, קיצור משך זמן הבנייה והקטנת הסיכון להיווצרות בולענים וקריסת קרקע. בשל צורת המגרשים וקווי הבניין המוגבלים בהליכים של התחדשות עירונית , לעתים קרובות נדרשת החדרת העוגנים לשטח התת קרקעי במגרשים הסמוכים.

לוועדה המקומית ניתנה סמכות לקבוע בתכנית מפורטת הוראה המאפשרת החדרת עוגנים זמניים לשטחו של מגרש סמוך, לפי סעיף 61א)א)(19) לחוק התכנון והבנייה.
"על מנת לייעל ולהקל על ההליך התכנוני הנדרש לצורך השימוש בעוגנים הזמניים, ובפרט אם נדרשת החדרתם לשטחו של מגרש סמוך, וכדי לחסוך את הצורך לקדם תכנית כאמור לכל מגרש בנפרד, מוצע כי ועדה מקומית תקדם תכנית סטטוטורית שתחול בכל תחומה, ותקבע הוראות לעניין הזכות לעשות שימוש בקרקע לצורך החדרת עוגנים זמניים".