קונצנזוס מפתיע בין הקבלנים ומייצגי הדיירים בעסקאות התחדשות: זה הפגם המרכזי בתקנות הפיצוי ליזמים

הטיוטה שפרסם שר המשפטים שלשום (ד') להערות הציבור לגבי גובה הפיצוי ליזמי התחדשות במקרים שבהם החליטו בעלי הדירות לסיים עמם את ההתקשרות, הכה גלים בעולם ההתחדשות העירונית.כזכור, מתבסס גובה הפיצוי על פרמטרים שונים בהם מסלול ההתחדשות שנבחר ( פינוי בינוי מול תמ"א 38 ), שיעור החתימות בבניין ומשך הזמן שחלף, כאשר סכום הפיצוי המקסימלי לדירה עומד על עשרת אלפים שקלים לדירה בעסקאות פינוי-בינוי שהגיעו לשלב מתקדם.

מדובר בהמשך לחקיקה שנחקקה כבר ב-2021 ונכנסה לתוקף החל מנומבר 23, אז התאפשר לדיירים לבטל עסקאות, אך מבלי שנקבע גובה הפיצוי ליזם.

עו"ד ישי איציקוביץ ממשרד אגמון עם טולצ'ינסקי המתמחה בייצוג יזמים בהליכי התחדשות, מספר כי במשרד כבר נערכת כעת בדיקה לגבי הסכומים המופיעים בתקנות: "אנחנו עושים בדיקה לגבי סכומי הפיצוי לעומת ההוצאות בפועל. אני רואה הבחנה בין ביטול בעקבות כך שהיזם לא הגיע לאחוזים הנדרשים לבין מצב שבו ההסכם בוטל משום שלא קודם תכנון. הסיבה הראשונה תלויה ביחסים שבין היזם לדיירים, והשנייה תלויה בשיתוף הפעולה של הרשות, ולכן עצם  האפשרות לבטל בגלל סיבה שכזו היא בעייתית. צריך לתת את הדעת שבשלב הזה יש יותר הוצאות, וגם מהי מטרת הפיצוי. ייתכן שבמקרה מסוים מגיע לי פיצוי מוגדל, כי זו לא אשמת היזם".

עוד מבקר איציקוביץ את סעיפי התקנות הקובעים כי אין חובת פיצוי ככל שלא נחתמו עם 20% מבעלי הדירות. "זו הוראה שאין לה מקור בחוק. יש כאן שתי בעיות. האחת - הקביעה אינה תואמת את נוסח החוק, וגם דה פקטו ההפרש בהוצאות בין 20% ל-50% הוא זניח. לכן הוראה זו מעוותת".

עו"ד אדם צסוואן: "זה דבר חריג בעולם הנדל"ן ובעולם החוזים שצד יכול לבטל עסקה בצורה שגוברת על כל ההסכם. התערבות כה דרמטית בחופש החוזים זה דבר שאני כמשפטן לא מברך עליו, ואני אומר זאת כמי שמייצג בעלי דירות ומבין את הרגישות, ובכל זאת החוק נראה לי קיצוני".

למרות הביקורת אומר איציקוביץ כי "בגדול יש לברך על התקנות, משום שהן המשך של הוראת חוק שנקבעה לפני למעלה משנתיים והצורך בהשלמת החוק הכרחי למען הגדלת הוודאות. לגבי הסכומים עצמם - אלו צריכים להיות תואמים להוצאות בפועל על פי פרויקטים שקודמו עד כה, ואני לא בטוח שהם משקפים".

"ההבדל הגדול מגיע אחרי ההגעה לרוב הדרוש"

ואיך נראות התקנות מצד מייצגי הדיירים? עו"ד אודי רובנס, ממשרד קרן כהן בלחרסקי ושות', "בעיניי התקנות חשובות וטובות. בפינוי-בינוי סכומי הפיצוי שצוינו גבוהים, אבל עבור מיזמי תמ"א 38 הם נמוכים יחסית. "לקחתי דוגמה למתחם פינוי-בינוי קטן של 49 דירות, שחתמו למשל 40%, זה יוצא 5,000 שקלים לדירה, כמעט 250 אלף שקל למתחם. בעיניי זה סכום גבוה מדי. הייתי עושה את השינוי בין סכומי פיצוי נמוכים וגבוהים לפני ואחרי נקודת ההגעה לרוב הדרוש. העלויות של היזם לפני ואחרי הן אחרות לגמרי".

לעומת זאת אומר רובנס כי הפיצוי המקסימלי של עשרת אלפים שקל עלול להתברר כנמוך במידה שהפרויקט הגיע לשלב מתקדם: "לצורך העניין אם הגעתי לרוב דרוש ולא הצלחתי להפקיד תוכנית, והשקעתי מיליון שקל בתוכנית, אז 10,000 שקל - הסכום הכי גבוה פה, לא משקף את ההוצאות ליזם".

עו"ד ישי איציקוביץ מבקר את סעיפי התקנות הקובעים כי אין חובת פיצוי ככל שלא נחתמו עם 20% מבעלי הדירות: "זו הוראה שאין לה מקור בחוק. יש כאן שתי בעיות. האחת - הקביעה אינה תואמת את נוסח החוק, וגם דה פקטו ההפרש בהוצאות בין 20% ל-50% הוא זניח. לכן הוראה זו מעוותת".

"עוד דבר שנראה לי מוזר הוא ההצמדה למדד רק מתחולת החוק. יש חוזים שהסכום שיצא בגינם הוא לפני 11-12 שנים, ושם ההצמדה רלוונטית. אני חושב שהצמדה צריכה להיות ממועד חתימת ראשון הדיירים. בנוסף, נתנו שנה נוספת למתחם גדול בפיצוי, אבל לא נתנו את התוספת בחוק עצמו, ויש ואקום שאחרי שנתיים אתה יכול לבטל עסקה ורק בשנה השלישית אתה מקבל את הסכום".

"החוק משחרר פלונטרים, וזה סופר חשוב"

גיא יקותיאל, בעלי משרד יקותיאל ושות' המתמחה בהתחדשות עירונית אומר כי "הרבה פעמים הסיבות שהיזם לא עומד בלוחות זמנים הן לא בשליטתו, כמו דיירים סרבנים, או רשות מקומית שלא יכולה לקדם מדיניות. מבחינת מדיניות ציבורית אם יזמים ידעו שאם לא יצליחו הם לא יראו שקל חזרה, הם פחות ייזמו ופחות ייקחו סיכון, ולכן זה חשוב כמדיניות לעודד את הדבר הזה. הפיצוי הוא רק במקרה שמבטלים את ההסכם, אבל לא חייבים לבטל את ההסכם, יש מקרים שהדיירים מבינים שזה לא באשמת היזם ונושא הפיצוי לא עולה".

עוד אומר יקותיאל, כי גם במקרים שבהם הדיירים יבחרו לבטל את ההסכם, זה יקרה לרוב כאשר "ברקע כבר יעמוד יזם אחר שחושב שהוא יכול לקדם את הפרויקט בצורה טובה יותר, ולכן בדרך כלל יסכים לשאת בעלויות ביטול ההסכם. כמעט אף פעם זה לא יוצא מהכיס של דיירים. אם אין יזם אחר ואי אפשר לקדם פרויקט, יש פחות טעם בביטול ההסכם. זה בעייתי רק במקרים שנרשמות הערות אזהרה לטובת היזם והדיירים רוצים להשתחרר מהיזם. למשל אם הרשות לא רוצה לקדם את התוכנית, הדיירים מוכנים לשלם לבטל את הערת האזהרה, אבל אלו מקרי קצה".

הסכומים המוצעים הוגנים?
"קשה להגיד, כי יש מקרים שבאמת לא נעשה כמעט כלום על ידי היזם וההוצאות שלו נמוכות, ויש מקרים, שמגיעים לרוב אחרי שמושג הרוב הדרוש, שההוצאות שלו כבר גבוהות, כאשר משלמים שכר טרחה לעורך דין ואולי גם לאדריכל, וזה יכול להגיע לסכומים יותר גדולים. קשה להעריך אם הסכומים משקפים, אבל הם בטח לא גבוהים.

"צריך לשים לב שיש יתרון גדול לתקנות האלו, בשוק המשני של מכירת הפרויקטים, שם יש התפרעות. דיירים שרוצים להשתחרר מיזם חששו עד היום מהאפשרות שיצטרכו ללכת איתו לבית המשפט. התקנות קובעות במקום זה מחיר, זה מה שמגיע לו על פי חוק, וגם היזמים החדשים שרוצים להיכנס יודעים לתמחר את הכניסה לפרויקט, וזה נותן ודאות. אהבתי מאד שהמחתמים במסלול רשויות קיבלו התייחסות שונה מבחינת מחיר, כי העבודה של היזם שם פחותה יותר. החוק הזה כבר משחרר פלונטרים וזה סופר חשוב".

"התערבות דרמטית בחופש החוזים"

עו"ד אדם צסוואן, ראש תחום ההתחדשות העירונית במשרד גינדי כספי ושות ', דווקא מתנגד לתקנות:  "זה דבר חריג בעולם הנדל"ן ובעולם החוזים שצד יכול לבטל עסקה בצורה שגוברת על כל ההסכם. המגמה הזו בחקיקה התחילה ב-2017 ב"חוק המאכערים" שקבע שאם יזם לא הגיע לרוב הנדרש ב-5 שנים, אפשר לבטל את העסקה. בדיונים בכנסת אמרנו ש-5 שנים בפינוי בינוי זה לא הרבה. התערבות כה דרמטית בחופש החוזים זה דבר שאני כמשפטן לא מברך עליו, ואני אומר זאת כמי שמייצג בעלי דירות ומבין את הרגישות, ובכל זאת החוק נראה לי קיצוני. וצריך להדגיש היכולת לבטל את החוזה היא בידי רוב הדירות בבית המשותף, לא רוב אלו שחתמו, גם אם 49% חתמו, אפילו לא דייר אחד מאלו שחתמו מכריז על רצונו לבטל את ההסכם".

באשר לגובה הפיצוי אומר צסוואן כי "הפיצוי הגדול ביותר הוא 10,000 שקל לדירה קיימת. תשאל יזם כמה הוא משקיע בפרויקט קטן וסולידי עד השלבים האלה, רק מקדמה לעורך דין זה 50,000 שקל, לפעמים יותר, ונדרשים תשלומים גם למפקח, שמאים והוצאות על כנסים ועוד, הסכומים לא מגרדים את קצה ההוצאות של פרויקט ממוצע. זה מבטא את הפער בין המחוקק שרוצה להכתיב הוצאות סבירות לבין המציאות. מבחינתם עורך דין דיירים עולה רבע ממה שהוא עולה בפועל".

"ביטול העסקה עלול להפוך לפשוט מדי"

עו"ד דנה בירן, שותפה ומנהלת תחום ההתחדשות העירונית במשרד עורכי דין פירון מוסיפה כי "הצורך בהגנה על הדיירים מפני התחייבות לעסקה ללא אפשרות יציאה במקרה שהפרויקט אינו מתקדם, הוא ברור. עם זאת, יש לקחת בחשבון שישנם מקרים בהם הבעיה אינה נובעת מהיזם או מחוסר היכולת לקדם את הפרויקט מצדו. לדוגמה, במקרים של "בניין סרבן" - בניין שהרשות המקומית או ועדות התכנון דורשות לכלול כחלק מהמתחם, אך בגלל מאפיינים שונים שלו או עקב רצונות הדיירים שבו, הוא אינו מעוניין להצטרף. במקרים כאלה, בהם יש רוב מיוחס ביתרת המתחם, אותו בניין עלול להביא לביטול העסקה.

"עם אישור התקנות הנוכחיות, ביטול העסקה עלול להתבצע בצורה פשוטה מדי. אם בעבר, במקרים של ביטול, היה על הדיירים למצוא יזם אחר שישפה אותם על תביעה מצד היזם הקודם בסכום בלתי מוגבל, הרי שכיום הסכום ידוע והוא סמלי בלבד, מה שמקל על תהליך החלפת היזם. מצב זה עלול להוביל לשכלול יתר בשוק וליצור מסחר מיותר בפרויקטים, על חשבון מיקוד והוצאתם אל הפועל. לדעתי, נדרש טריבונל מעין-שיפוטי שיהיה בעל סמכות במקרים כאלו לפסוק בניגוד לחוק ולתקנות, במטרה למנוע שימוש קל דעת בחקיקה".

את עמדת היזמים מציג זיו אומיד, מנכ"ל " מרום התחדשות עירונית ". לדבריו, "טוב עשה המחוקק כשהחליט להיכנס למיזמי הפינוי-בינוי ולעשות סדר, אך הבעיה היא שהסכומים עליהם מדובר לא עולים בקנה אחד עם מה שקורה בשוק. יזם פינוי בינוי מוציא כסף רב עוד בשלב שכנוע דיירי הבניין, קל וחומר כשהתחיל לעבוד. הדרישות הנפוצות היום בפינוי בינוי הם מעליות בבניין, לובי משופץ, ממ"דים ועוד והעלות היא גבוהה מאוד עוד בתכנון. לכן, יזמים עוד עלולים להפסיד כספים רבים שהדיירים לא מודעים אליהם בכלל. כך, מה שיקרה הוא שיזמים רבים ייעלמו מהנוף והתחרות על ליבם של הדיירים תישאר נחלתן של החברות הגדולות בלבד".