טיוטת התקנות פורסמה: בכמה יצטרכו בעלי הדירות לפצות יזם שעסקת ההתחדשות עמו בוטלה?

שר המשפטים יריב לוין פרסם אתמול (ג') להערות הציבור טיוטת תקנות בתחום ההתחדשות העירונית שעניינן תשלום ליזם שעסקה עמו בוטלה. התקנות גובשו על ידי מחלקת ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי) במשרד המשפטים, יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לאחר היוועצות עם אנשי מקצוע הפועלים בשוק. טיוטת התקנות מפורסמת להערות הציבור באתר החקיקה הממשלתי, והציבור מוזמן להעביר הערותיו עד ליום 27.8.

לקריאת טיוטת התקנות.

התקנות גובשו בהמשך לתיקון החוק שנועד למנוע את כבילתם של בעלי דירות בעסקאות התחדשות עירונית שאינן מקודמות בזמן סביר, שאושר במסגרת חוק ההסדרים האחרון. החוק מאפשר לבעלי דירות, במקרה שבו היזם מתעכב בקידום עסקה, על פי אבני דרך שנקבעו, להחליט ברוב קולות על ביטול העסקה. במצב זה, קובע החוק, אם ביטל בעל דירה עסקה, לא יראו אותו כמי שהפר התקשרות והיזם יהיה זכאי לתשלום כפי שייקבע בתקנות.

טיוטת התקנות שפורסמה כעת עורכת הבחנה בין היקף הפיצויים בעסקאות פינוי-בינוי ובין התחדשות ברמת המגרש – תמ"א 38 וממשיכותיה.

ביחס לעסקת פינוי בינוי מוצע כי אם היזם לא התקשר עם שיעור של לפחות 20% מבעלי הדירות בבית משותף או שהתקשר עם בעלים של דירה אחת בלבד – לא תהיה כלל חובת תשלום ליזם. אם היזם לא התקשר עם בעלים של לפחות 50% מהדירות בחלוף שנתיים לפחות מהעסקה הראשונה בבית המשותף – יהיה זכאי לתשלום בסך 5,000 שקל  מכל בעל דירה שיודיע על ביטול; אם לא התקשר עם לפחות 60% מבעלי הדירות בחלוף 4 שנים לפחות מהעסקה הראשונה בבית המשותף – יהיה זכאי לתשלום בסך 7,000 שקל מכל בעל דירה שהודיע על ביטול. וככל שהיזם לא הגיש תוכנית מפורטת לפינוי ובינוי למוסדות התכנון בחלוף 4 שנים וחצי מהעסקה הראשונה בבית המשותף – יהיה זכאי לתשלום של 10,000 שקל מכל בעל דירה. זאת למעט מקרה שבו מדובר במתחם שהוכרז במסלול רשויות – במקרה שכזה לא ניתן לבטל עסקה בשל עילה זו (הגשת תוכנית). כמו כן במסלול רשויות יהיה היזם זכאי רק למחצית מסכומי הפיצוי שצוינו. כמו כן, במתחמי פינוי ובינוי שבהם יש 120 יחידות לפחות המיועדות לפינוי – תתווסף, לכל אחת מהתקופות לעיל שנה נוספת.

ביחס לעסקה לפי תכנית החיזוק  ( תמ"א 38 או מחליפותיה) מוצע כי אם היזם לא התקשר עם רוב של לפחות שליש מבעלי הדירות בבית המשותף בתוך 18 חודשים לפחות, לא תהיה כלל חובת תשלום ליזם. אם היזם לא התקשר עם בעלים של לפחות 50% מהדירות בחלוף 18 חודשים מהעסקה הראשונה בבית המשותף – יהיה זכאי לתשלום בסך 500 שקל מכל בעל דירה שיודיע על ביטול. אם לא התקשר עם לפחות שני שלישים מבעלי הדירות (הרוב המיוחס) או עם לפחות 60% מבעלי הדירות אם העסקה לא כללה את הריסת הבית המשותף ותוספת דירות בו, בחלוף 3 שנים מהעסקה הראשונה בבית המשותף – יהיה זכאי לתשלום בסך 700 שקל מכל בעל דירה כאמור. ובמקרה שלא נקלטה בקשה להיתר שהגיש היזם במוסד התכנון הרלוונטי בחלוף 3.5 שנים מהעסקה הראשונה בבית המשותף – יהיה זכאי לתשלום של 1,800 שקל מכל בעל דירה כאמור. כל התשלומים מותנים במחיקת הערות האזהרה על שם היזם ויתווסף אליהם מע"מ.

"מטרת התקנות להפחית את חששם של בעלי הדירות"

בהודעה משותפת שפרסמו היום משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נאמר כי "על אף ההסדר הקבוע בחוק כאמור, עד היום נעשה שימוש מועט על ידי  בעלי דירות באפשרות לביטול עסקה, וזאת בין היתר בשל חוסר הוודאות לגבי גובה התשלום שיצטרכו לשלם ליזם בגין הביטול, ובשל לחצים מצד היזם שלא לבטל את העסקה בטענה שצעד זה יגרור הוצאות גבוהות מצדם".

עוד נכתב כי "מטרתן של התקנות להגביר את הוודאות בקרב בעלי הדירות ולהפחית את חששותיהם לבטל עסקה שאינה מתקדמת כראוי, באמצעות קביעת גובה תשלום אחיד וסביר ליזם שעסקה עמו בוטלה; ובכך להקל על בעלי הדירות לקבל החלטה ביחס לביטול עסקה שנחתמה עם יזם, לאחר שהיזם לא עמד בלוחות הזמנים לקידום העסקה כפי שנקבעו בחוק".
 .
כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי): ״התקנות המוצעות הן רכיב נוסף בהגברת הוודאות ויחסי האמון בהליכי התחדשות עירונית ובהגנה על בעלי הדירות. התקנות מחזירות את הכוח לדיירים, שיוכלו להחליט האם להתקדם עם העסקה או לחדול אותה, במצבים שהפרויקט לא מתקדם״.