משה ויגאל גינדי תבעו את מגדל ב-800 מיליון שקל - אך ייאלצו לפצות אותה על אובדן הכנסות בקניון הזהב

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה אתמול (א') תביעת ענק על סך 800 מיליון שקל שהגישה חברת דירות יוקרה שבשליטת האחים משה ויגאל גינדי נגד קבוצת מגדל, זאת בעקבות האשמתם כלפיה כי סיכלה הקמת שוק אוכל בקניון הזהב בראשון לציון, וקיבל תביעה  נגדית שהגישה מגדל נגד דירות יוקרה, בה דרשה פיצוי על אובדן הכנסות. התביעה הוגשה נגד החברות מגדל חברה לביטוח, מגדל מקפת קרנות פנסיה וחברת פל-בית המגן המחזיקות יחד ב-75% מהקניון. בשאר 25 האחוזים מחזיקה דירות יוקרה שבשליטת האחים גינדי.

הסכסוך בין הצדדים נסב אודות הקמתה והפעלתה של קומה מינוס 1 באגף החדש ב"קניון הזהב" בראשון לציון, ועל התשלום עבור רכישתה. על פי הסכם שנחתם בין מגדל ובין דירות יוקרה, רכשה מגדל 75% מהקניון, ובכלל זאת גם את שלב ב' שבאותה העת טרם נבנה, וכלל 4 קומות מסחר, מקומה 1- ועד קומה 2. התמורה הכספית במסגרת ההסכם התבססה על ההכנסות השנתיות מדמי הניהול ועל הרווחים מדמי הניהול. על פי ההסכם, נותרו סמכויות ניהול הנכס בידי דירות יוקרה.

עוד התחייבה דירות יוקרה בהסכם להשלים את בניית האגף החדש, וכך אכן עשתה, כאשר בנייתו של שלב ב' הושלמה ב-2013. בשל אתגרי רישוי, והצורך לנייד זכויות ממקרקעין נוספים של דירות יוקרה, ההיתר לאכלוסה של קומה 1- ניתן כשנתיים לאחר אכלוסן של שאר קומות האגף, וניתן באוגוסט 2015.

באותה תקופה החלו חריקות בין השותפים, אשר נגעו לאופייה של אותה קומה. בסוף 2015 שלח אחד מבעלי השליטה בדירות יוקרה, משה גינדי, מכתב למגדל ולשותפותיה, בו הוא מצהיר על כוונתו להפוך את קומה מינוס 1 למרכז הקולינרי הגדול במדינה. מגדל השיבה כי היא מתנגדת למהלך וכי הוא לא תואם עמה. הוויכוח על הקמת שוק האוכל נמשך בעוד "דירות יוקרה" מקדמת אותו הן בהסכמי שכירות למחסנים והן במישור התכנוני. ב-2016 אף פנתה לבית המשפט על מנת שייתן לה צו הצהרתי שעל פי ההסכם בין הצדדים היא מיופת כוח לחתום על כל מסמך שיידרש לשם הקמת שוק האוכל.

בהמלצת בית המשפט נמחקה התביעה ובמקומה הגישה דירות יוקרה נגד מגדל ושותפותיה תביעה על סך 800 מיליון שקל בגין הפרת הסכמים, סיכול הקמת שוק האוכל והיעדר תום לב. הסכום התבסס, לטענת דירות יוקרה, על התמורה המוגדלת שהייתה מקבלת ממגדל לו שוק האוכל היה מוקם, וכן ועל נזקיה הנובעים מאי הקמתו. מנגד הגישו מגדל ושותפותיה תביעת נגד על סך כ-60 מיליון שקל בגין אובדן הכנסות מאי אכלוסה והפעלתה של קומה מינוס 1.

השופט קיבל את עמדת מגדל: "הכוונה הייתה להקים קומת קניון רגילה" 

בפסק דינו קבע השופט יעקב שקד כי התובעת "דירות יוקרה" לא עמדה בנטל ההוכחה להראות כי ניתן היה להוציא היתר להקמת שוק אוכל והפעלתו, ומכאן שכשלה בהוכחת הקשר הסיבתי בין ההפרות הנטענות לנזק הנטען. השופט הדגיש כי משמעות הדבר הינה דחיית התביעה רק מטעם זה. עוד ציין כי "התובעת הצליחה להשכיר שטחים מינוריים בלבד בקומה מינוס 1". גם לגבי לשון ההסכם קיבל השופט את עמדת מגדל: "כוונת הצדדים כפי שהיא עולה מלשון ההסכם הייתה להקמה, בנייה ותפעול של קומת קניון רגילה, הכוללת תמהיל קומתי טיפוסי הדומה לשלב א' של הקניון (חנויות - דנ"ק), ולא קומה המבוססת כולה על כ-200 דוכני מזון".

הכלכלן אשר בלס (נעם פיינר)

עוד קבע כי "אם ההסכם כלל אפשרות הפעלה של שוק אוכל, ללא צורך בהסכמה של הנתבעות, לא היה מנסח גינדי את מכתבו כ'הצעה' אלא מודיע על החלטת התובעת להקים את שוק האוכל במסגרת סמכויות הניהול בהסכם". נוסף  על כך קבע כי "מנגנון חישוב התמורה עבור קומה מינוס 1 זהה למנגנון חישוב התמורה עבור יתר הקומות באגף החדש – שהינן קומות קניון טיפוסי". השופט הסתמך על מספר מומחים, ובהם הכלכלן פרופ' אשר בלס, שקבע כי מדובר בעסק המאופיין בסיכון גבוה ולכן לא סביר לקבוע את התמורה עבורו בנוסחת התמורה שנקבעה בהסכם.

לגבי תביעת הנגד, קבע השופט כי מגדל ושותפתה זכאית לפיצוי מדירות יוקרה בגין אובדן דמי שכירות ורווח דמי ניהול כפי חלקן בקומה מינוס 1 בהיקף שיוכח על ידיהן, החל מיום 1.1.17 ואילך, למשך חמש שנים. דיון על סך הנזק נקבע לספטמבר וגם דיון על הוצאת משפט נקבע לשלב מאוחר יותר לאחר שהצדדים יגישו את טענותיהם.

את מגדל ופל-בית המגן ייצגו עו"ד צבי פירון, אורן טננבוים ודני פריימן ממשרד פירון. את דירות יוקרה ייצגו עו"ד יוסי בנקל ואחרים.