לשלם פחות היטל השבחה: מתי ואיך כדאי לערער על השומה שקיבלתם?

דוח מבקר המדינה שהתפרסם ב-16.7.2024 כלל, בין היתר, ניתוח דוחות כספיים של כלל הרשויות המקומיות ובדיקה של היטלי ההשבחה המוטלים מטעמן על תושבים ויזמים. הבדיקה נערכה בין 2018 ל-2022 ובחנה 1,305 שומות (מתוך 2,353) שהוכנו על ידי הוועדות המקומיות.

מן הדוח עולה כי ב-55% מהמקרים שבהם הוגש ערעור על שומת היטל ההשבחה, השומה שונתה או בוטלה, בין אם בשל קבלת הערר באופן חלקי או מלא ובין אם בשל הגעה לפשרה בין הצדדים. ב-95% מהמקרים שבהם לא הושגה פשרה, קבע השמאי המכריע שנבחר לפסוק בערר כי השומה לתשלום תופחת בממוצע של 36% מגובה השומה המקורית.

מה מקור הפער בין השומה המקורית של הרשות המקומית לשומה הסופית?

ניתוח שמאי של השוק ולא נוסחה מתמטית

"העיקרון שעומד מאחורי חיוב בהיטל ההשבחה היא שאם תושב או יזם נהנה מפעולה שהרשות המקומית עשתה, כמו למשל תוכנית שהיא קידמה שמעלה את ערך הקרקע שבבעלותו, עליו להשתתף בעלויות הכנת התוכנית והוצאות הפיתוח הנגזרות ממנה", מסבירה שמאית המקרקעין תמר אברהם . "כיוון שמה שנבחן כאן זה ערך הנכס, חישוב היטל ההשבחה הוא לא נוסחה מתמטית אוניברסלית, אלא הערכה המבוססת על ניתוחים שמאיים של השוק, ולכן עשויים להיות פערים בין נקודות המבט של שמאים שונים".

על פי החוק, היטל השבחה ייגבה מבעל נכס כאשר צפויה עלייה בערך הנכס בעקבות אישור תב"ע חדשה, מתן הקלות בתוכנית קיימת או מתן היתר לשימוש חורג בנכס. תשלום ההיטל מתבצע במימוש, כלומר בעת מכירת הנכס או בעת הוצאת היתר בנייה, אך חישוב גובה ההיטל נעשה במועד בו אושרה תכנית משביחה אשר הובילה לעליית הערך. בעקרון, גובה ההיטל לתשלום יעמוד על כמחצית משווי ההשבחה הצפויה בנכס, מלבד מקרים מסוימים המפורטים בחוק.

מתי ואיך כדאי להגיש ערעור?

אם הליך הערעור מוביל במקרים רבים כל כך להפחתת גובה השומה שנקבעה במקור, האם כדאי להגיש ערר על כל היטל מס השבחה ?

"ההמלצה היא תמיד לבדוק את האפשרות", אומרת אברהם. "לפנות לשמאי מקרקעין עם קבלת שומת היטל השבחה , ולברר אם יש טעם להגיש ערר על הסכום. שמאי המקרקעין יבדוק את השומה, ישווה לשומות מכריעות באזור ויוכל להבין שני דברים עיקריים: ראשית, אם יש הצדקה להגשת ערר, בהסתמך על הערכה שמאית ראשונית שתיעשה על ידו, ושנית, אם יש סיכוי לקבלת הערר, בהסתמך על החלטות והכרעות שהתקבלו במקרים דומים. אם סיכויי קבלת הערר קלושים, אין סיבה להכניס את הלקוח לתהליך ארוך שכרוך בעלויות מיותרות".

צילום: שאטרסטוק

עלויות הגשת ערר על היטל השבחה כוללות, בין היתר, את שכרו של השמאי המכריע – שמאי הממונה על ידי משרד המשפטים על מנת להכריע במחלוקת שמאית לעניין היטל השבחה . ברוב המקרים, עלויות שכרו יחולקו באופן שווה בין הצדדים, אך ישנם מקרים בהם השמאי המכריע יחייב רק צד אחד במלוא התשלום. משך התהליך, על פי התקנות, אמור לעמוד על לא יותר מ-140 ימים, אך מבדיקת מבקר המדינה עולה כי זמן הטיפול הממוצע בבקשת ערר הוא 429 ימים. בהחלט לא משהו שמומלץ להיכנס אליו ללא סיכוי סביר.

בהינתן סיכוי שכזה, יתבצע תהליך הערעור בצורה הבאה: שמאי המקרקעין שמייצג את בעל הנכס יפנה אל מועצת שמאי המקרקעין של משרד המשפטים בבקשה למנות שמאי מכריע , ויגיש לו את חוות דעתו המפורטת. זו תיבחן על ידי השמאי המכריע אל מול השומה המנומקת שהוגשה על ידי הרשות המקומית. בהמשך, ייערך דיון בנושא בנוכחות השמאי המכריע, אשר יפסוק מהו סכום היטל ההשבחה הראוי על פי דעתו המקצועית. החלטתו תהיה מחייבת. על החלטה זו ניתן לערער לוועדת ערר.

האם אפשר למנוע מראש חיוב ביתר?

מעבר לאפשרות להגיש ערר על היטל ההשבחה שנקבע, מסבירה תמר אברהם כי ייעוץ שמאי נכון עשוי להשפיע מראש על גובה היטל ההשבחה שייקבע על ידי הרשות, ואף למנוע מצבים של חיוב ביתר.

כדוגמה, היא מספרת על יזם שהגיש תוכנית מפורטת לבניית מקבץ קוטג'ים באחד האזורים בארץ. "בעצת האדריכל הוא ביקש זכויות בניה גבוהות ביחס למה שהתכוון לנצלעם קבלת היתר הבנייה הוא שילם היטל השבחה בהתאם למה שבנה בפועל, אבל כשמכר את הקוטג'ים, נדרש להשלים את היטל ההשבחה עבור מלוא זכויות הבנייה, לרבות אלו שלא נוצלו על ידו".

"כדי להימנע ממצב כזה", היא מסכמת, "מומלץ הן ליזמים והן לבעלי נכס פרטיים שמעוניינים להגיש בקשה להיתר עבור תוספת בנייה כלשהי, להתייעץ עם שמאי מקרקעין לפני הגשת בקשה להיתר. שמאי המקרקעין יוכל לייעץ להם באשר לניסוח הבקשה ולהגדרת השטחים בתוכנית, באופן שימנע חיוב יתר בחישוב היטל ההשבחה".

לפרטים נוספים >>