קול וכל האמת על דוח מבקר המדינה והיטל ההשבחה

דו"ח המבקר שזכה להדים רבים בתקשורת, מוכיח כי שמאי המקרקעין הם שומרי הסף של הציבור! רצה הגורל וקול האמת נשמע דווקא מפיהם של אנשי המקצוע ומבקר המדינה.

הפער בין הנכתב בדו״ח לבין הנכתב בכלי התקשורת מעולם לא היה גדול יותר. הכותרות העסיסיות שפורסמו בתקשורת התייחסו אך ורק לשיעור ההפחתה בתיקים שהגיעו לשמאי מכריע! אבל "שכחו" לציין כי רק 20% מהשומות מגיעות בכלל לדיון בפני שמאים מכריעים!

בן לילה הפכנו שמאי המקרקעין ל"מאעכרים", "שותפים למנגנון עושק וגניבה", ו"שמאי ועדה צודק "במקרה" רק ב5% מהמקרים". למעשה דו"ח המבקר מוכיח בדיוק ההיפך! דו״ח המבקר בחן את הליכי הגביה של היטלי ההשבחה והתייחס בין השאר להליכי הערר על דרישת הועדות המקומיות.

כאשר בוחנים את המספרים והעובדות ניתן לראות בבירור שהדו"ח בחן ארבע ערים אשר בתקופה שנבדקה נערכו בהן כ-12,000 שומות השבחה בסה"כ. כאשר שיעור הבקשות למינוי שמאי מכריע מתוך סך הבקשות היה 16% עד 21% בלבד.

בעל נכס שמקבל דרישת שומת השבחה מהועדה המקומית קודם כל פונה לשמאי להתייעץ אם יש מקום לערעור. במקרים רבים חברי ואני מייעצים לא להגיש ערעור שכן השומה סבירה או גבולית. כך גם מראה דו"ח המבקר - רק כ-20% מגיעים לשמאי מכריע. העובדה שבאחוז גבוה מהתיקים שכן הגיעו לשמאי מכריע השומה הופחתה מעידה על כך שה"מסננת" שלנו השמאים שבוחנים את השומות הינה אמינה ויעילה!

המבקר בחן 60 שומות מכריעות (0.5% בלבד מכלל השומות שהונפקו). ב-43 שומות (70%) התקבל פער של 25% ומעלה בין שומת הועדה לבין שומת השמאי המכריע. התוצאה המתקבלת היא כי ב-14% מכלל השומות (70% מ-20%) נקבעה הפחתה של 25% ומעלה.

בעל נכס שמקבל דרישת שומת השבחה מהועדה המקומית קודם כל פונה לשמאי להתייעץ אם יש מקום לערעור. זה בדיוק מה שהוא צריך לעשות שכן זה תחום המומחיות שלנו, שמאי המקרקעין. במקרים רבים חברי ואני מייעצים לא להגיש ערעור שכן השומה סבירה או גבולית. כך גם מראה דו"ח המבקר - רק כ-20% מגיעים לשמאי מכריע. העובדה שבאחוז גבוה מהתיקים שכן הגיעו לשמאי מכריע השומה הופחתה מעידה על כך שה"מסננת" שלנו השמאים שבוחנים את השומות הינה אמינה ויעילה!

התיקים הטעונים תיקון הם אלה שמגיעים לערעור, אין כאן העמסת יתר על הליכי השמאי המכריע. אין כאן העמסת שכ״ט מיותר על הציבור שמערער.

לא הכל במקצוע שלנו מושלם ובאיזה מקצוע הכל מושלם? תמיד יש מה לתקן ולשפר, וצריך לעשות זאת.  אנחנו בלשכת שמאי מקרקעין בוחנים את עצמינו, מתקנים ומעדכנים את עבודת השמאי, ופועלים באופן רציף לשיפור וייעול מתמיד.

התערבות משפטית מוגזמת

זה המקום להציף סוגייה שיוצרת פערים גדולים בין שומות ויש לתת עליה את הדעת – התערבות שיפוטית באומדני ההשבחה. פעמים רבות עולה השאלה איך זה ששמאי אחד קובע השבחה של 5 מיליון שקלים והשני קובע 2 מיליון שקלים בלבד. הפער המתקבל בין שומות אינו פער באומדן שווי דירה או שווי מ"ר מסחרי. הפער נובע מהבדלי דעות או פרשנות המהווים בסיס לחישוב. שומת השבחה אינה שומת שווי שוק של נכס. זו אינה שומה שקובעת שווי דירה, שווי קומת משרדים או שווי דונם של קרקע לתעסוקה. זהו ניתוח מורכב של עליית שווי המקרקעין שנוצר עקב הליך תכנוני שהשביח את הנכס.

השמאי מנתח את שווי הנכס ב"מצב התכנוני הקודם" לעומת השווי ב"מצב התכנוני החדש". כלומר לאחר אישור התוכנית המשביחה ובמקרים רבים יש פערים לגיטימיים בפרשנות של הוראות התוכנית או מחלוקת לגיטימית בנושאים שונים, כדאיות מימוש הזכויות הנוספות, הדחייה בזמן עד שיתאפשר מימוש, הפחתת עלות מטלות ציבוריות, ועוד.

דוגמא מצוינת היא תוכניות רובעים 3 ו-4 בתל אביב. מאות ואלפי שומות הגיעו לשמאים מכריעים ולוועדות. ערר בשל פרשנות משפטית שהתערבה בשיקול הדעת השמאי והכתיבה לשמאי הועדה לא להביא בחשבון ב"מצב הקודם" את קיומה של תמ"א 38 . אלמלא התערבות משפטית זו היו נחסכים מאות ואלפי עררים שכן הפערים השמאיים, שנקיים מהתערבות משפטית אינם כה גדולים.

" השבחה " היא "עליית שווים של מקרקעין", שמאי המקרקעין הינו הגורם היחיד המוסמך על פי חוק לקבוע שווי! אין ספק שחוות דעת שמאית צריכה לעמוד בפני ביקורת שיפוטית, אבל אסור לחצות את הקו האדום שבין ביקורת שיפוטית לבין התערבות לא מידתית בשיקול הדעת השמאי.

הכותבת היא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל