האטה חריפה הביאה לצניחה של 70% במספר העסקאות באחד האזורים המבוקשים בישראל. האם 2024 תביא איתה שינוי?

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם - הצפון החדש של תל אביב המוכר גם כ"רובע 4".

הביטוי "הצפון החדש" נתפש בקרב רבים בטעות כמכוון לשכונות הצפוניות של תל אביב הממוקמות מצפון לנחל הירקון (שכונות עבר הירקון), אך למעשה מדובר באזור המשתרע בין רחוב אבן גבירול ממערב, לנתיבי איילון ממזרח, נחל הירקון מצפון ושדרות שאול המלך מדרום. אופי המבנים בצפון החדש מגוון, ורוב הבנייה הוותיקה היא של בנייני דירות בני 4-5 קומות. מאז שנות ה-80, החלה באזור בנייה אינטנסיבית יותר, הכוללת גם מגדלי מגורים. מגמה זו תפסה תאוצה מאז אושרה תוכנית ההתחדשות "רובע 4" בשנת 2018, וכיום אזור זה מהווה את אחד האזורים המתחדשים ביותר בעיר, עם עשרות יזמי בנייה הפועלים בו דרך קבע.

מאחר שמדובר באזור הממוקם בלבה של העיר המבוקשת בישראל, הוא גם אחד האזורים היקרים במדינה. מחיר דירת 3 חדרים בשכונה עומד כיום על כ-5.2 מיליון שקלים, ודירת 4 חדרים כבר תעלה לכם כ-6 מיליון שקלים. מסיבה זו, בין היתר, היה אזור כיכר המדינה לאחד האזורים שבהם ההאטה בשוק הדירות במהלך 2023 היתה הקשה ביותר, על רקע עליית הריבית והפגיעה בענף ההיי-טק. כך למשל, ברבעון השני של אותה שנה נמכרו 30 דירות בלבד באזור - גם חדשות וגם יד שניה, לעומת כ-100 שנרכשו בו שנה קודם. בתחילת 2024 חלה התאוששות קלה, ועדיין מדובר במספרים נמוכים למדי של כ-40-50 דירות ברבעון. 

ברי המזל שיצליחו לרכוש דירה באזור, יהנו משכונה מרושתת היטב שמאפשרת פיזור תנועה טוב, ומתחברת לכבישים עירוניים ראשיים דוגמת אבן גבירול, נמיר, ז'בוטינסקי וארלוזורוב, המוקמת בקרבת שני מחלפי יציאה לנתיבי איילון - רוקח וההלכה. גם התחבורה הציבורית מעולה  - בשכונה עוברים עשרות קווי אוטובוסים למגוון יעדים בעיר, במטרופולין וברחבי הארץ, והיא צמודה למסוף אוטובוסים ראשי ותחנת רכבת, ובמרחק הליכה מקוי הרכבת הקלה הקיימים והעתידיים ומהמטרו העתידי. 

כרטיס ביקור - תל אביב

מיקום: מרכז גוש דן, דרומית לרמת השרון והרצליה, מערבית לכביש 4, בני ברק, רמת גן, וגבעתיים, צפונית לבת ים, חולון ופארק אריאל שרון

תושבים (2024): 482,557

גידול אוכלוסייה: 0.8%, ריבוי טבעי 3,958, מאזן הגירה 6,208-, עולים בהשתקעות ראשונה 6,873

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה:חציון 1 2023 - 1,617 עסקאות, חציון 1 2024 - 1,372 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מחודש יוני 24) 

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-2% בין חציון ראשון 2023 לבין חציון ראשון 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-5% במחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-15% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• הגוש הגדול (נופי ים ול' החדשה) - כ-3,000 דירות

• שרונה - כ-860 דירות, 350 אלף מ"ר תעסוקה, 25 אלף מ"ר מסחר, וכ-800 חדרי מלון

• מע"ר צפוני (מידטאון) - כ-1,500 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים במגדלים גבוהים

• מכבי יפו - כ-1,500 יח"ד

• חסן עראפה - מתחם משרדים, מלונאות ומגורים חדש במרכז העיר, סמוך לקווי רכבת קלה, עם 14 מגדלים מסביב לפארק מרכזי.

• אשכול (שדה דב) - כ-5,000 דירות, מסחר ותעסוקה

• צפון מערב קרית שלום - כ-650 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• הצפון החדש סביבת כיכר המדינה (250 פרויקטים)

• הצפון הישן החלק הצפוני (241 פרויקטים)

• הצפון החדש החלק הצפוני (199 פרויקטים)

• הצפון החדש החלק הדרומי (194 פרויקטים)

• הצפון הישן החלק המרכזי (182 פרויקטים)

• לב תל אביב (178 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שדה דב מרכז וצפון - רובע ענק על שטח שדה התעופה הצבאי/אזרחי שפונה. כ-12,000 דירות, אלפי חדרי מלון, שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור, ופארק ענק לאורך החוף. 

• נופי ים צפון - שכונה חדשה צפונית לשכונת נופי ים. תכנית מאושרת בשטח השכונה אפשרה כ-400 יח"ד, אך לא מומשה, ומאחר ומגבלות הגובה של שדה דב הוסרו, מבוצע תכנון מחדש שצפוי לצופף את הבנייה ולהוסיף אלפי דירות. 

• רובע צפון מערב (מתחם 3700) - שטח ענק בצפון מערב העיר בין קו החוף לדרך נמיר שנמצא בתכנון, במסגרתו מקודמים חמישה מתחמים נפרדים שיכללו כ-12,000 דירות בסך הכל. 

• דרום גלילות - שטח מצפון לרמת אביב ג' שמתוכנן במסגרת תמל/3007 שרוב שטחה ברמת השרון. השטח בגבול תל אביב צפוי לכלול אלפי דירות.

• נווה שרת מזרח - אזור של פרדסים בצפון מזרח העיר שמיועד לפיתוח כשכונה מעורבת שימושים עם כ-50% מגורים ו-50% תעסוקה ומבני ציבור.

• מרחב מנשייה - פיתוח שכונה חדשה דרום-מערבית לנווה צדק עם כ-640 דירות, כ-750 חדרי מלון, מוסדות ציבור ופארקים.

• דרום פלורנטין, נגה, גבעת הרצל - אזורי המלאכה הותיקים בדרום העיר צפויים לעבור שדרוג הדרגתי לאזור עירוני מעורב עם אלפי דירות, מסחר, ותעסוקה.

• נס לגויים - שכונת מגורים חדשה על שטח ריק ברובו, שתכלול כ-1,650 דירות, 400 חדרי מלון, וכ-70 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה.

• מע"ר בן צבי - הקמת אזור תעסוקה מטרופוליני חדש על שטחים פתוחים ברובם בין נתיבי איילון, דרך בן צבי ורחוב תל גיבורים. באזור מתוכנן מסוף תחבורה ציבורית ראשי שיחליף חלק מהפעילות בתחנה המרכזית החדשה, ויכלול תחנות מטרו, רכבת ורכבת קלה.

• דופן מזרחית של איילון - לאחר שהתפתחות המע"ר החדש במערב האיילון כמעט הושלמה, ועם התקדמות משמעותית בפיתוח אזור התעסוקה בצרון, צפויה התפתחות המע"ר לעבור לצפון הדופן המזרחית של נתיבי איילון בין דרך השלום לרחוב ערבי נחל, עם תוספת צפויה של אלפי דירות ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים.

• תע"ש השלום - הקמת שכונת מגורים חדשה עם כ-1,200 דירות במקום מפעל הנשק שהתפנה. עבודות טיהור הקרקע ומי התהום בעיצומן והבנייה צפויה להתחיל בקרוב.

• מתחם הורודצקי - פינוי מתקן בטחוני במזרח העיר, הקמת שכונה עם כ-800 דירות.

• התחדשות עירונית - ברחבי העיר צפויה התחדשות עירונית משמעותית, שתהיה נקודתית ברובה בלב העיר והצפון הישן והחדש, ובאזורים עם מבני שיכון רבים צפוי פינוי-בינוי, בין היתר בדרום יפו, נווה עופר, יד אליהו וכפר שלם.

מספר היתרים בשנה האחרונה: 245 פרויקטים, 143 מהם בתמא 38/2 (הריסה ובנייה), 47 בבנייה חדשה, 41 בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת), 5 בהריסה שלא מכח תמ"א, 5 בשימור, 3 בפינוי בינוי, ואחד במחיר למשתכן. 

הצפון החדש סביבת כיכר המדינה - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, ממזרח לרחוב אבן גבירול ושכונות הצפון הישן, מדרום לרחוב פנקס ושכונת הצפון החדש החלק הצפוני, ממערב לדרך נמיר ושכונות פארק צמרת, ומצפון לרחוב ארלוזורוב ושכונת הצפון החדש החלק הדרומי

מספר תושבים (סוף 2022): 14,960

מספר תושבים צפוי (2030, הערכה): 26,000

מספר יח"ד (סוף 2023): 6,712

מספר יח"ד צפוי (2030, תכנון): 12,000

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 9-10 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה מאוד - השכונה מרושתת היטב ברשת רחובות צפופה שמאפשרת פיזור תנועה טוב, ומתחברת לכבישים עירוניים ראשיים דוגמת אבן גבירול, נמיר, ז'בוטינסקי, וארלוזורוב. כמו כן היא קרובה לשני מחלפים בנתיבי איילון. 

רמת נגישות תחב"צ: טובה מאוד ומשתפרת - בשכונה וברחובות הראשיים שעוטפים אותה עוברים עשרות קווי אוטובוסים למגוון יעדים בעיר, במטרופולין וברחבי הארץ, כמו כן היא צמודה למסוף אוטובוסים ראשי ותחנת רכבת ישראל מהראשיות במדינה (מסוף ותחנת סבידור). 

חלק מהשכונה נמצא במרחק הליכה נוחה מתחנת הקו האדום של הרכבת הקלה, ועד סוף העשור יעברו בצמוד לשכונה הקו הירוק והסגול של הרכבת הקלה, וקו המטרו מספר 1 מתוכנן לעבור בצמוד לה ממזרח עד סוף העשור הבא. בנוסף שדרוג של מסילות רכבת ישראל צפוי לשפר את תדירות ומספר היעדים אליהם ניתן יהיה להגיע מתחנת סבידור עד סוף העשור.

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה מאוד ומשתפרת - ברוב הרחובות הראשיים של השכונה ישנם שבילי אופניים שמתחברים לרשת השבילים הענפה של תל אביב. שבילים נוספים שמתוכננים עד סוף העשור ישלימו את הרשת ברחוב ויצמן, מערב ארלוזורוב, ואבן גבירול דרומית לז'בוטינסקי.

מוקדי משיכה: 

• ככר המדינה - ככר תנועה גדולה שבהיקפה ישנן חנויות שעד היום נחשבות למוקד קניות אקסקלוסיבי

• גימנסיה הרצליה - בית הספר התיכון העברי הראשון בארץ, שהוקם ביפו לפני מעל 100 שנה, ועבר לשכונה ב-1958

• בית הוועד הפועל של ההסתדרות - מקום מושבה של הנהלת הסתדרות העובדים, שבתחומו ישנה מדשאה גדולה שנפתחה לשימוש הציבור הרחב לפני מספר שנים

• מגדל עירייה חדש - מגדל משרדים חדש שצפוי לאכלוס בשנים הקרובות וצפוי לכלול מחלקות עירייה שונות

• בית החייל - כולל אולם הופעות

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2023 לעומת חציון ראשון 2024): עליה של כ-2% במחיר דירה. עליה של כ-25% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 87 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-8,358 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 1,471 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן