ערר אפריקה ישראל נגד ההיטלים על בניית ממ"דים התקבל – וזה הנימוק החדשני בהחלטת ועדת הערר

כחודש וחצי לאחר שוועדת הערר המחוזית של מחוז תל אביב הוציאה החלטה ראשונה שהחילה את הפטור מהיטל השבחה על בניית ממ"דים, גם כאשר אלה שייכים לדירות הנמכרות "על הנייר", פרסמה בשבוע שעבר ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה של מחוז מרכז בראשות עו"ד מאיה אשכנזי החלטה ברוח דומה, תוך שהיא מרחיבה את ההנמקות לפטור.

לקריאת החלטת ועדת הערר

החידוש המרכזי בהחלטת הוועדה הוא שבניגוד לרוב התוכניות המשביחות, שבדרך כלל מחייבות את הרשות המקומית בהוצאות נוספות לשם פיתוח תשתיות, כאשר למטרה זו נגבה ההיטל, בניית ממ"דים דווקא מפחיתה את הוצאות הרשויות המקומיות שכן זו פוטרת אותן ממטלת בניית המקלטים הציבוריים.

את הערר הגישה חברת "גבעת שמואל החדשה", חברה בת של אפריקה ישראל מגורים, נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעת שמואל. במסגרת הפרויקט שבגינו הוגש הערר, מתעתדת החברה לבנות כ-270 יח"ד במתחם "המשולש הצפוני" בעיר, בו צפויה להיבנות שכונה חדשה.

ועדת הערר: "מחד גיסא, ניתן לטעון כי האחריות לבטחון התושבים, הן מפני רעידות אדמה והן מפני התקפות טילים, מוטלת על המדינה ולא על כתפיו הצרות למדי של השלטון המקומי. מאידך גיסא, להקמת ממ"דים יש ערך רב עבור הקהילה המקומית, שהמיגון אמור לשרת אותה באופן מיטבי. מרחבים מוגנים דירתיים מוקמים על חשבון המגזר הפרטי, והם מפחיתים, הלכה למעשה, את ההשקעה במקלטים ציבוריים שבאחריות הרשויות המקומיות".

באוגוסט 2021 ערכה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה טרום מימוש הפרויקט, לפיה עמד ההיטל שיהיה עליה לשלם על כ-45 מיליון שקלים. העוררת הגישה שומה נגדית לפיה עליה לשלם 6.6 מיליון שקלים בלבד. בין היתר נחלקו ביניהם הצדדים בשאלה האם יש להעניק פטור מהיטל עבור ממ"דים בדירות שנמכרו "על הנייר".

התיק הועבר אל השמאית המכריעה אפרת שלז. במסגרת השומה המכרעת חישבה שלז את היטל ההשבחה בהתאם לשתי חלופות: אחת המעניקה פטור מהיטל השבחה לממ"דים ולפיה עומד היטל ההשבחה שעל העוררת לשלם על כ-29 מיליוני שקלים, והשנייה שאינה מעניקה פטור שכזה, לפיה עומד ההיטל על כ-31.44 מיליוני שקלים. בעקבות השומה המכרעת הגישה היזמית ערר - הן בנוגע לתחשיביה של השמאית, והן בדרישה שייקבע כי אין לשלם היטל השבחה על בניית הממ"דים.

"מצאנו כי תכלית החקיקה לעודד הקמת ממ"דים" 

ועדת הערר דחתה בהחלטתה את טענותיה של אפריקה ישראל לגבי התחשיב השמאי וקבעה כי הוועדה אינה אמורה לשמש כ"שמאי על" אשר יבחן מחדש את עבודתה של השמאית המכריעה. עם זאת, את טענת היזמית כי יש לפטור את בניית הממ"דים בדירות החדשות מהיטל, גם אם אלה נמכרות על הנייר, קיבלה ועדת הערר במלואה.

בהחלטתה כתבה הוועדה כי "לשון סעיף הפטור מתייחסת לבניית מרחב מוגן בקבעה כי 'לא תחול השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן'", וכי זו "אינה מגבילה את הפטור למבנים קיימים בלבד ואף אינה קושרת בין מתן הפטור לבין קבלת היתר בניה להקמת המרחב המוגן. במצב דברים זה עשויה לשאת עמה לשונו של סעיף הפטור גם את המשמעות של הענקת פטור מתשלום היטל השבחה בעת מכירת זכות לדירה חדשה הכוללת ממ"ד, טרם שניתן היתר הבניה לבניית אותה דירה" (מכר "על הנייר").

לאחר מכן בחנה הוועדה את תכלית חקיקת הפטור, זאת בין היתר תוך הסתמכות על הפרוטוקולים של דיוני הכנסת בנושא בשנת 2007, ומצאה כי תכלית החוק היתה עידוד הקמת ממ"דים תוך הקלה על היזמים והציבור בשל עלות הבנייה הגבוהה שלהם.

"משמצאנו כי תכלית החקיקה לעודד הקמתם של מרחבים מוגנים דירתיים לטובת בטחון תושבי מדינת ישראל, וכי שיקולים כלכליים הנוגעים לעלות הגבוהה משמעותית של הקמת ממ"ד בדירה עומדים ביסוד הענקת הפטור מהיטל השבחה , אין כל הצדקה להבחין בין מימוש זכויות בדרך של מתן היתר בניה לדירה לבין מימוש זכויות בדרך של מכר זכות לדירה שטרם נבנתה בפועל, בהסכם המותנה בתנאי של קבלת היתר בנייה".

ועדת הערר: "בבסיס דיני היטל ההשבחה -  תכלית של צדק חלוקתי" 

עד כאן, תאמה החלטת הוועדה את ההחלטה הקודמת שניתנה בנושא על ידי ועדת הערר של מחוז תל אביב בראשות עו"ד נורית טביב (שמאז כבר מונתה לשופטת שלום). אלא שכאן הוסיפה ועדת הערר של מחוז מרכז בראשות אשכנזי נימוק נוסף, ולפיו גביית היטל בגין בניית ממ"דים אינו תואם את הסיבה שבגינה גובות הרשויות היטלי השבחה . שכן בניגוד לתוכניות משביחות שמעצימות זכויות ולכן גם מחייבות את הרשות בהוצאות נוספות להקמת עוד גנים, בתי ספר, גינות ועוד, בניית ממ"דים דווקא מצמצמת את מטלות הפיתוח שבהן מחויבת הרשות.

לפי הוועדה, "בבסיס דיני היטל ההשבחה עומדת תכלית של צדק חלוקתי וחברתי. הרעיון המונח בבסיס החיוב בהיטל השבחה הוא שעל בעל המקרקעין לחלוק עם הציבור את ההתעשרות שנוצרה כתוצאה מפעולתה המשביחה של הרשות המקומית. הכספים מיועדים אף הם לכיסוי הוצאות במישור המקומי.

"מחד גיסא, אופיו המקומי של היטל ההשבחה תומך בפרשנות מצמצמת שתפחית את הפגיעה בהכנסות הוועדה המקומית... ניתן לטעון כי האחריות לבטחון התושבים, הן מפני רעידות אדמה והן מפני התקפות טילים, מוטלת על המדינה ולא על כתפיו הצרות למדי של השלטון המקומי.

"מאידך גיסא, להקמת ממ"דים יש ערך רב עבור הקהילה המקומית, שהמיגון אמור לשרת אותה באופן מיטבי. מרחבים מוגנים דירתיים מוקמים על חשבון המגזר הפרטי, והם מפחיתים, הלכה למעשה, את ההשקעה במקלטים ציבוריים שבאחריות הרשויות המקומיות".

נימוק זה בהחלטה התבסס על מסמך של מרכז המידה והמחקר של הכנסת מ-2011 שבו נכתב כי המדיניות הממשלתית הנוכחית היא הסתמכות על ממ"דים לצרכי מיגון, ולכן לא נבנים מקלטים ציבוריים חדשים.

לסיכום קיבלה הוועדה את הערר באופן חלקי בקובעה כי אין לגבות היטל השבחה בגין בניית הממ"דים. עוד קבעה כי כל צד יישא בהוצאותיו. את העוררת ייצגו עוה"ד טלי סלטון ישועה, יונתן ליבצ'יק וירדן סעדיה.