"אנחנו כיום על כ-50 אלף היתרי בנייה בשנתיים, זה מספר מדהים, עשור אחורה היינו על אלף"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הוא שוחח עם דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל של מרכז הנדל"ן, על מה בעצם עושה הרשות להתחדשות, איך היא בנויה, איך קרה שהמספרים בתחום עלו על כל הציפיות, ולמה עדיין לא כל הקשיים נפתרו. 

לצפייה: 

להאזנה: 

לספוטיפיי
לאפל 

מה היא בכלל הרשות להתחדשות עירונית ולמה צריך אותה?
"הרשות הוקמה ב-2017 על בסיס חוק שנחקק ב-2016, והייתי אומר שבאופן בלתי טיפוסי אולי, הממשלה הצליחה להסתכל כמה שנים קדימה ולחזות את התהליך בצורה טובה ולהיערך אליו. במשך 70 שנה חיינו במציאות של בנייה, הממשלה לוקחת חטיבות קרקע פנויות, מתכננת ומשווקת ליזמים. הייתה הבשלה של הבנה שהעולם הזה משתנה בצורה דרמטית.

"העובדה שזו מדינה קטנה עם קרקעות שהולכות ואוזלות, ועוד דברים הביאו להבנה שהולכים לייצר את מלאי הבתים החדש מתוך השכונות הקיימות, דהיינו התחדשות עירונית . הייתה הבנה שמישהו צריך לייצר את הפלטפורמה, הרגולציה שתומכת בזה. יש כאן היבטים מורכבים: עולם קנייני, חוזי, חברתי, מיסויי. בשנים הראשונות גם שם היה ניסוי וטעייה, ולמדנו מהתהליכים עצמם.

"7 שנים אחרי, אנחנו ברגולציה מאוד מתוכננת ומדויקת, שמטפלת באופן חכם בחסמים האמיתיים, ומייצרת את כל מה שצריך כדי לקיים במדינת ישראל התחדשות עירונית מודרנית ובריאה, ובזה עסקנו למעשה ב-7 השנים האחרונות". 

במברגר פירט על מבנה הרשות להתחדשות עירונית . "הרשות מורכבת מאגף שמטפל בכל עולם הרגולציה - חקיקה, החלטות ממשלה, הסכמי המסגרת עם השלטון המקומי, הטיפול בתקן 21 והכלכלה של פרויקטים, וכמובן חקיקה. בשנים האחרונות העברנו שני חוקי הסדרים מאוד כבדים, שטיפלו בכל החסמים שזיהינו בהתחדשות עירונית, למשל נושא היטלי השבחה , הסדרים מיוחדים לקשישים ובעלי מוגבלויות, כל העניין של דייר סרבן, להוריד את הרוב הדרוש. דברים שטופלו והיום הם מובנים מאליהם.

"יש לנו אגף נוסף שמרכז את כל עולם המנהלות העירוניות, שכוללת סדר גודל של 50 מנהלות עירוניות, כולל במקומות שעד לפני כמה שנים לא היית חולם שיהיו בהם מנהלות. זה גוף שאנחנו מתקצבים ומנחים מקצועית. הם עבדי עירייה לכל דבר, אבל הם בעצם הזרוע שלנו בתוך הרשות העירונית, וזה הגוף שנותן שירות גם לבעלי הדירות - הציבור עשה דרך ומנושא שלא היה מוכר, אנשים היום כמהים להתחדשות - וגם לכוון את היוזמות שמגיעות מצד היזמים".

"הזרוע השלישית שפחות מוכרת - זרוע התכנון. זה התחיל בקטן, אבל היום סדר גודל של מחצית מכלל התכנון של התחדשות עירונית הוא שלנו, במימון שלנו ועם צוותי תכנון שלנו. זה מצב מדהים".

"זה כבר עולה על המספרים שהממשלה הציבה לעצמה" 

במברגר סיפר על הסכמי הגג עם הרשויות המקומיות: "בסוף המנגנון הוא בסה"כ תמריץ, במסגרתו העירייה מקבלת מענק על כל היתר בניה בהתחדשות שהיא מוציאה בתחומה. זיהינו חוסר תמריץ ואפילו תמריץ שלילי מצד הרשות המקומית, שרואה פחות כסף בהתחדשות עירונית, בה יש פטור בד"כ מהיטלי השבחה או היטלים מופחתים. המענקים שלנו מפצים על זה ומייצרים קופה לרשות המקומית. זה הוכיח את עצמו, ולאור ההצלחה חתמנו לאחרונה עם עוד 6 רשויות על הסכמים - הגל הראשון כלל 12 רשויות, עכשיו אנחנו כבר על 18".

"אנחנו מדברים כיום על כ-50 אלף היתרי בניה בשנתיים האחרונות, זה מספר מדהים, עשור אחורה היינו על כאלף בשנה - שולי השוק, לא מעניין. כשאתה מייצר בהתחדשות עירונית 50 אלף דירות – ולמרות הקשיים, בסוף כשיצא היתר בנייה לדירה, תהיה דירה - זה כבר עולה על המספרים שהממשלה הציבה לעצמה, והמספרים לא חזו את המהפכה. רואים את זה גם בעולם העסקי, החברות הגדולות מסיטות את מרכז הכובד להתחדשות עירונית. זה ווין ווין מדהים, אין הרבה דוגמאות לדבר כזה.

"אנחנו מדברים כיום על כ-50 אלף היתרי בניה בשנתיים האחרונות, זה מספר מדהים, עשור אחורה היינו על כאלף בשנה - שולי השוק, לא מעניין. כשאתה מייצר בהתחדשות עירונית 50 אלף דירות – ולמרות הקשיים, בסוף כשיצא היתר בנייה לדירה, תהיה דירה - זה כבר עולה על המספרים שהממשלה הציבה לעצמה, והמספרים לא חזו את המהפכה"

"חוץ מטיפול במיגון שאנו רואים בשנה האחרונה כמה זה חשוב, זה מחדש מרכזי ערים, מביא בשורה חברתית לבעלי הדירות של אוכלוסיות חלשות יותר - ומעל כל זה, זה עסקאות עם המון היגיון. מחירי הקרקע גבוהים, זה פותר בעיה של מימון. מאידך זה מחייב סוג עבודה אחר, עם בעלי דירות, עם אנשים".

על הבעיות בהתחדשות העירונית: "ההצלחה מביאה עמה גם תופעות מהסוג שאתה מכנה כאוס. אנחנו מקדמים המון תכנון בעצמנו, כולל תכניות גדולות של מאות ואלפי יח"ד, מספרים שבעבר נשמעו דמיוניים. אני מכיר את האגדות על 15 שנה לפרויקט, אני חושב שגם הוועדות המחוזיות התקדמו מאוד. תב"עות מתחילות ונגמרות בתקופה של שנתיים-שנתיים וחצי. הוצאת היתרי בניה זה עדיין אתגר אבל גם זה מתקצר. גם העבודה של חברות יזמיות מול בעלי הדירות - אני רואה שיפור מאוד גדול, השוק מאוד משתכלל גם בזה. היום טקסי הריסה נהיו דבר שבשגרה, בניגוד לעבר".

"החלום - תוכנית 10 שנתית עם תקציבים של מיליארדים לפריפריה" 

חלק מהעיריות לא הגישו תכנית חדשה לזו של התמ"א 38, שנגמרת בקרוב.
"אתה מתכוון לאירוע שקורה כעת בת"א, בני ברק ובת ים. קידמנו גם שם יחד עם הרשות המקומית תוכנית מחליפה לתמ"א 38, שתוקפה מסתיים בסוף אוגוסט ועד 1 באוגוסט צריך לקלוט לתוכנית מחליפה. החריג היחיד היא ת"א, שמקדמת תכנית משל עצמה, לא דרכנו, והיא מעדיפה כרגע לא לאפשר את הרציפות הזאת, כלומר עד לאישור התוכנית המחליפה, הוראות תמ"א 38 לא יחולו בה. עדיין, תכנית הרובעים בת"א קיימת ומפיקה אלפי יח"ד כל שנה, וזה לזכותה. יש גם את חלופת שקד שקיימת".

"בסוף החלום שלי הוא החלטת ממשלה, שהיא כבר בעבודת מטה בחודשים האחרונים, שמטרתה להביא תכנית 10 שנתית עם תקציבים של מיליארדים, לטובת פעילות פרמננטית, כל שנה קידום מתחמי התחדשות עירונית לא כלכליים, בפריפריה.

"השורה התחתונה מהשוק הזה היום, היא שאפשר לקבל הרבה עידוד מהמספרים שלו, גם בשנה מאוד קשה. לפי נתוני מחצית 2024, בה אולי הייתה ציפייה לאיזו צניחה, התכנון מתקדם, היתרי בניה יוצאים, גופי המימון נכנסו חזק לתמונה, השוק הזה מאוד תוסס וזו תמונה מאוד מעודדת".