מבקר המדינה: שיעור דירות הדיור הציבורי הוא הקטן בכל הזמנים, והתורים מתארכים

שיעור דירות הדיור הציבורי מכלל הדירות בישראל הוא הקטן בכל הזמנים, ותורי ההמתנה מתארכים. כך עולה מדוח מעקב של מבקר המדינה מתניהו אנגלמן, שמתפרסם היום (ג'), על ליקויים בניהול מאגר דירות הדיור הציבורי שנמצאו בדוחות הקודמים.

לפי הדוח, בעוד שבשנת 2018 שיעור הדירות הציבוריות מתוך כלל הדירות בישראל עמד על כ-2%, בשנת 2022 הצטמק שיעורן לכ-1.7%. גם מספרית, קטן מספר דירות הדיור הציבורי מכ-54 לכ-48 אלף (כ-11%). שתי הסיבות המרכזיות לכך, לפי הדוח, הן מכירת דירות דיור ציבורי לזכאים, במספר רב יותר ממספר הדירות שנרכשו, וכן עליית מספרן של כלל הדירות במדינה מכ-2.65 מיליון לכ-2.85 מיליון.

 בד בבד, וכתוצאה מהצטמצמות המאגר, נמשכה בשנים שנבדקו העלייה במספר הזכאים הממתינים לדירה ציבורית. במאי 2023 עמד מספר משקי הבית זכאים שהמתינו לדירה בדיור הציבורי על כ-4,300 לעומת כ-3,700 משקי בית זכאים בשנת 2019 (גידול של כ-16%). גם זמן ההמתנה הממוצע התארך מכ-31 חודשים בשנת 2019 לכ-35 חודשים במאי 2023 - גידול של כ-13%.

כ-13 אלף דירות נמכרו, כ-3,000 נרכשו

ממצאי הדוח עולה כי בכל אחת מהשנים 2014-2022, מספר הדירות שמכר משרד הבינוי והשיכון מכוח חוק הדיור הציבורי היה גדול ממספר הדירות שרכש. בסך הכל מכר המשרד במצטבר כ-12,900 דירות בשווי של 3.55 מיליארד שקלים, לעומת כ-3,100 דירות שנרכשו בשווי של כ-3.93 מיליארד שקלים.

בחלוקה בין תקופות ניתן לראות כי בשנים 2016 - 2019 השקיעה המדינה תוספת תקציב משמעותית ברכישת דירות חדשות, מעבר לתקבולים שנכנסו לקופתה ממכירת הדירות בהנחה לזכאי הדיור הציבורי לפי חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה). באותן שנים רכשה המדינה כ-2,300 דירות שנרכשו ב-2.93 מיליארד שקלים, וזאת לעומת כ-5,700 דירות שנמכרו באותה תקופה תמורת 1.53 מיליארד שקלים.

 לעומת זאת, בשלוש השנים 2020 -2022 הייתה התמורה הכוללת ממכר הדירות גבוהה מהעלות הכוללת של רכש דירות. זאת כאשר 460 דירות נרכשו ב-676 מיליון שקלים לאורך התקופה, לעומת כ-3,500 דירות שנמכרו תמורת 1.13 מיליארד שקל. בעקבות זאת גדל הסכום שנאגר בקרן הדיור הציבורי, המיועד לרכש דירות חדשות לדיור הציבורי, מכ-453 מיליון ש"ח בשנת 2020 לכ-1.254 מיליארד ש"ח בתחילת 2023 - גידול של כמעט פי שלושה. עם זאת, בספטמבר 2023 יועדו כמיליארד ש"ח מהיתרה לתשלום עבור קניית הדירות שכבר נחתמו הסכמים לרכישתן, כך שבפועל הייתה בקרן יתרה זמינה של כ-250 מיליון ש"ח לרכש דירות.

חוק שנוי במחלוקת

על פי חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) תשנ"ט 1998, דיירי הדיור הציבורי שצברו ותק מגורים של חמש שנים זכאים לרכוש את הדירות שהם מתגוררים בהן במחיר מופחת, בשיעור הנחה של עד 90% ממחיר הדירה. מטרת החוק הייתה לצמצם את העוני ולהגדיל את שיעור הבעלות על הדירות בקרב השכבות החלשות. מאז 2013 ובמשך כעשור, מימשו כ-12,900 מדיירי הדיור הציבורי את זכותם לרכוש את דירות הדיור הציבורי שבהן הם גרו.

בפברואר 2023 פג תוקפו של חוק הדיור הציבורי, כך שבמועד סיום הביקורת (ספטמבר 2023) לא הייתה עוד זכאות לדיירי דיור ציבורי להגיש בקשה לרכוש את הדירות שהם מתגוררים בהן. נכון ליולי 2023, טרם הסתיים הטיפול בכ-3,700 בקשות שהוגשו לפני פקיעת תוקפו של החוק.

יש לציין כי על אף שחקיקת חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) נעשתה ממניעים חברתיים של צמצום העוני והגדלת השוויון בחברה, מדובר בחוק שנוי במחלוקת, בעיקר בשל העובדה שכפועל יוצא ממנו, מאגר הדיור הציבורי הצטמצם במהירות.

מי שמוביל את הקו המתנגד לחוק הוא משרד האוצר. כך למשל מתגובת אגף תקציבים במשרד האוצר לדוח עולה כי אינו תומך בהארכת תוקף החוק. הוא נימק זאת בכך ש"אין נתונים המצביעים על כך שמכר דירות לדיירים בהנחה ניכרת של עד כמיליון ש"ח, שבוצע מכוח החוק, סייע בהכרח לצמצום העוני בצורה הטובה ביותר; זאת למשל מאחר שהזכאות לדיור ציבורי נבחנת רק טרם הכניסה לדירה ולא לאחר מכן, ואין מן הנמנע שבמהלך השנים השתפר מצבם הכלכלי של חלק מהזכאים".

כמו כן נטען כי "בהתחשב במגבלות התקציב הממשלתי, מכר דירות בהנחה ניכרת מקטין את מלאי הדירות, אינו תואם מדיניות ממשלתית סדורה ומכירת דירה לדייר אשר ביכולתו לרוכשה באה על חשבון הקצאת דירה לזכאי הממתין בתור שמצבו הכלכלי גרוע יותר".

גם אגף החשב הכללי (החשכ"ל) במשרד האוצר ציין בתשובתו מפברואר 2024 כי כתוצאה ממכירת הדירות קטן מלאי הדירות בצורה ניכרת, מה שהביא להתארכות משמעותית של זמן ההמתנה של הזכאים, וכי כל עוד החוק איפשר למכור את הדירות לדיירים, שימור מלאי הדיור הציבורי, כל שכן הגדלתו, לא היו אפשריים.

הצוות שהוקם לא הגיש מסקנותיו

עוד מציין המבקר כי ביקורת קודמת העלתה כי צוות בין-משרדי שהקימה הממשלה לגיבוש תוכנית פעולה רב שנתית להגדלת מלאי הדירות הציבוריות, לא הגיש המלצות לממשלה בנושא. בביקורת המעקב נמצא כי הליקוי תוקן רק במידה מועטה, כך שבפברואר 2022 הוקמה ועדה ציבורית לבחינת אמות המידה לזכאות לדיור ציבורי ובסוף שנת 2023 עסקה הוועדה בגיבוש מסקנותיה והמלצותיה, אך אלו טרם הוגשו.

עוד צוין כי בביקורת הקודמת  עלה כי מתוך מדיניות לא רכש משרד הבינוי והשיכון דירות ביישובים שבהם אין דירות ציבוריות, ובכלל זה ערים באשכול חברתי-כלכלי נמוך, שרובן ערים שבהן האוכלוסייה היא של בני מיעוטים או של חרדים. בביקורת המעקב נמצא כי הליקוי תוקן במידה מועטה - אומנם משרד הבינוי והשיכון שינה את מדיניותו והחליט, בשלב ראשון, על רכישת דירות ביישובים שבהם לא היו דירות ציבוריות - עשר דירות בשלושה יישובי מיעוטים - אום אל פחם (ערבי), רהט (בדואי) ושפרעם (ערבי-דרוזי) ו-11 דירות ביישוב חרדי (מודיעין עילית), אולם פעולות משרד הבינוי והשיכון ועמידר לרכש הדירות ביישובים אלה היו חלקיות ולא מוצו ערוצים פוטנציאליים שיכלו להניב רכש דירות ביישובי המיעוטים. בפועל, עד סוף 2023 לא נרכשו דירות באותם יישובי מיעוטים, ובמודיעין עילית נרכשו שש דירות.

עוד נמצא כי בשנים 2020 - 2022 רכש משרד הבינוי והשיכון כ-42% מהדירות בשוק החופשי במחוז מרכז וכ-14% מהדירות במחוזות גליל ודרום. לעומת זאת, דיירי הדיור הציבורי רכשו כ-41% מהדירות הציבוריות במחוזות גליל ודרום ורק 24% במחוז מרכז.

החלטת רמ"י לא יושמה

בדוח הקודם צוין כי מלבד רכישת דירות למלאי הדירות הציבוריות, פעלו הגופים הממשלתיים השונים להגדלת המלאי בדרכים שונות. כך למשל, במאי 2017 החליטה מועצת מקרקעי ישראל כי הוועדה לתכנון ופיתוח (הוות"פ) רשאית לקבוע כי עד 5% מכלל הדירות בתוכנית " מחיר למשתכן " במתחם מסוים ייבנו על ידי היזם הזוכה עבור משרד הבינוי והשיכון ללא תמורה וישמשו דירות ציבוריות. בדצמבר 2018 הרחיבה המועצה את סמכות הוות"פ, כך שתהיה רשאית לקבוע כי היזם יבנה עבור הדיור הציבורי עד 7% מכלל הדירות.

מאותו דוח עלה כי בפועל, תוספת הדירות הייתה זעומה ביחס למלאי הדירות ולמספר הממתינים לדיור ציבורי באותה העת: לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון ורמ"י עד אוגוסט 2019 - בחלוף יותר משנתיים ממועד ההחלטה לאפשר בניית דירות ציבוריות בפרויקטים של " מחיר למשתכן " - אישרה הוות"פ לכלול בנייה בסך כולל של 443 דירות ציבוריות במסגרת פרויקטים שונים של "מחיר למשתכן". בתקופה זו פרסמה רמ"י מכרזים רק לחלק מהפרויקטים, והם כללו בניית 203 דירות ציבוריות, מתוך סך כולל של כ-58,000 דירות שנכללו במכרזים האלו (כ-0.3%), ומתוכם בפועל התקשרה רמ"י בהסכמים עם יזמים לבנייה של 37,000 דירות שמהן 150 יהיו דירות ציבוריות (כ-0.4%).

בביקורת המעקב נמצא כי הליקוי לא תוקן. עד סוף שנת 2020 שיווקה רמ"י קרקעות במסגרת מכרזי "דירה בהנחה" שבהם נכללו רק 232 דירות ציבוריות (כולל 203 הדירות שנכללו בנתוני הביקורת הקודמת), ובשנים 2021 - 2023 לא שיווקה רמ"י קרקעות שבהן נכללו דירות ציבוריות, וזאת בין היתר עקב שינוי מדיניות מועצת מקרקעי ישראל בנושא. יוצא כי בפועל המדינה כמעט לא עשתה שימוש לטובת זכאי הדיור הציבורי בכלי המרכזי שלה לטיפול במשבר הדיור, שבמסגרתו בשנים 2020 - 2022 היא חתמה על עסקאות לבניית כ-33,000 יח"ד במסלולי מחיר מטרה ומחיר מופחת, תוך מתן הנחות בערך הקרקעות, שהסתכמו בכ-8.6 מיליארד ש"ח לכל הפחות, לפי נתוני אגף החשכ"ל.

עוד נמצא בביקורת הקודמת כי בכ-2,100 דירות ציבוריות לא הייתה הלימה בין גודלן לבין גודל המשפחה שהתגוררה בהן. לרוב מדובר היה בדירות של ארבעה חדרים ויותר שבהן התגוררו דייר יחיד או שני דיירים בלבד. בביקורת המעקב נמצא כי הליקוי לא תוקן. מלבד הגדרת ״עודף דיור״ כמצב שבו דיירים מחזיק משק בית ביותר מדירה אחת, לא התייחס משרד הבינוי והשיכון להגדרה "דיור בשטח עודף", במצב שבו משק בית הזכאי לדיור ציבורי מורכב מנפש אחת או שתיים המתגוררות בדירת ארבעה חדרים ויותר, כפי שצוין בדוח הקודם. יתרה מכך, משרד הבינוי והשיכון טרם בחן מנגנונים אפשריים לתמרוץ הדיירים להחליף דירה ואת שיעור הדיירים שיהיו מוכנים להחליף את דירתם בדירה קטנה יותר.

בסיכום הדוח נכתב כי "ממצאי דוח מעקב זה מעידים כי חלק מהליקויים שצוינו בדוח הקודם תוקנו באופן חלקי או תוקנו במידה רבה, למשל בנושא מדיניות משרד הבינוי והשיכון לרכישת דירות גם ביישובים שלא היו בהם דירות ציבוריות, טיפול המשרד בדירות ריקות ובדירות שאינן ראויות למגורים באמצעות מכירתן או השמשתן למגורים וכן החזרה למאגר הדיור הציבורי דירות שהושכרו למטרות ציבוריות. עם זאת, ליקויים מהותיים שהועלו בביקורת הקודמת לא תוקנו או תוקנו במידה מועטה, ובכלל זה אי-גיבוש תוכנית רב-שנתית בנוגע למאגר הדיור הציבורי, אי-הכללת דיור ציבורי במסגרת פרויקטים של 'דירה בהנחה' וכן אי-קידום נושא התאמת דירות אל גודל משקי הבית.

"על שר הבינוי והשיכון לפעול לתיקון הליקויים שטרם תוקנו וליישום ההמלצות המפורטות בדוח זה במטרה לטייב את המענים לזכאי הדיור הציבורי, כך שיקוצר תור הממתינים וכן זמן ההמתנה לקבלת דירה ציבורית. עוד מומלץ כי בהמשך להחלטות הממשלה בעניין הארכת תוקף חוק הדיור הציבורי ובהתאם להתקדמות הליך החקיקה, יפעלו משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר לגיבוש הסכמות בנושא, ובמסגרת זו יבחנו את הקריטריונים בנוגע לתנאי הזכאות לרכש הדירות, כגון בחינת המצב הכלכלי של הדייר, וכן את היקפי ההטבה".

משרד השיכון: "מקדמים צעדים לקידום הדיור הציבורי"

ממשדר הבינוי והשיכון נמסר: "דוח ביקורת המעקב של מבקר המדינה מבטא נאמנה את ההשקעה והמשאבים שהעמיד המשרד להרחבה ושדרוג מערך הדיור הציבורי וכפי שמצוין בדו"ח, מרבית הליקויים עליהם הצביע המבקר תוקנו והופקו הלקחים. הליקויים שטרם הושלם תיקונם - גיבוש תכנית רב-שנתית לדיור הציבורי והתאמת גודל משק הבית לגודל הדירות - יקודמו במסגרת יישום מסקנות ועדת הכהן - הוועדה הציבורית לבחינת אמות המידה לזכאות לדיור הציבורי, ועם קבלת מסקנות הוועדה נפעל לבצעם.

"בנוסף לכך המשרד מקדם בימים אלו צעדים לקידום הדיור הציבורי, בהם תכנית שיפוץ נרחבת בהשקעה של מיליוני שקלים, קידום החלטת מועצה לפיתוח התחדשות עירונית בדירות דיור ציבורי ומכאן גם תקציבים נוספים לקרן הדיור הציבורי. כמו כן, מתבצעת בדיקה לתיעדוף לדיירי הדיור הציבורי בהגרלות דירה בהנחה, ובימים אלו מתקיימות עבודת מטה בנושא תיקון לחוק זכויות רכישה".

מרמ"י נמסר: "רמ"י פועלת בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל. לצערנו החלטות המועצה אינן כוללות כיום את האפשרות לבניית דיור ציבורי כחלק משיווקי דירה בהנחה".

פורום הדיור הציבורי: "אות קלון לממשלה"

דני גיגי, מנכ״ל פורום הדיור הציבורי: "הדו״ח של מבקר המדינה הוא עוד אות קלון לממשלת ישראל  - הדו״ח חושף את פרצופה האמיתי של ממשלת ישראל  שפועלת במרץ לחיסול הדיור הציבורי, ומסרבת לייצר תכנית אסטרטגית לסיוע בדיור לאוכלוסיות מוחלשות.

"בעוד עשרות אלפי משפחות ממתינות לפתרונות דיור כי אינם יכולים לרכוש דירה ולא עומדות בתשלומי השכירות, במשרד השיכון והאוצר מחסלים כל הצעה להגדלת מלאי הדירות הציבוריות וקוברים כל תוכנית לשיקום הדיור הציבורי. כך חיסלו את תוכנית לגור בכבוד של השר גלנט להגדלת המלאי בעשרות אלפי דירות ציבוריות, כך חיסלו את המלצות אלאלוף להגדלת המלאי וכך קוברים כל הצעה לבניה ורכש דירות ציבוריות. 

"הממשלה מסרבת להעביר תקציבים חדשים לטובת רכישה או בנייה של דירות ציבוריות, ואינה מקיימת את ההתחייבות לתכנן ולרכוש דירות חדשות באף אחת מהתוכניות הממשלתיות. הדו״ח חושף את השקר הגדול של משרד האוצר שטוען שרוכשים דירות בעוד אין שום משאבים חדשים בדיור הציבורי והרכש היחידי של דירות נעשה ממכירת דירות שנמכרו לדיירים. בושה לממשלת ישראל שהסירה מעצמה את האחריות הבסיסית לקורת גג".