ועדת הערר קבעה שתוכנית בינוי היא לא מסמך מחייב שעבורו נדרשת הקלה - וביטלה היטל השבחה של כמיליון שקל לחובת מגה אור

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה , מחוז מרכז, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, קיבלה החודש ערר שהגישה חברת הנדל"ן המניב מגה אור נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שהם, וביטלה היטל השבחה , בסך של כמעט מיליון שקלים שהוועדה המקומית השיתה על מגה אור. את ההחלטה ביססה ועדת הערר על אמירה לפיה "תוכנית בינוי", בניגוד לתוכנית סטטוטורית, היא חסרת תוקף מחייב, ולכן לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין "הקלה" המאפשרת לבנות בחריגה מהוראות תוכנית הבינוי.  

את הערר הגישה מגה אור על חיוב בהיטל השבחה בגין הליך חריגה מתוכנית בינוי למגרש, בשטח אזור התעשייה של שוהם. הבקשה הוגשה על ידי מגה אור, ואושרה על ידי הוועדה המקומית, זאת כ-26 שנים לאחר אישורה של התוכנית הסטטוטורית לשטח על ידי הוועדה המחוזית. הערר הוגש על שומת היטל השבחה ביחס למקרקעין במגרש ששטחו 18 דונם, אשר ב-12 דונם ממנו פועל מתחם שמחות ואירועים, ואילו בשטח הנותר פועל המבנה נשוא הערר.

על המקרקעין חלה תוכנית אזור התעשייה שוהם שאושרה למתן תוקף ב-1991, אשר ייעדה את השטח לאזור מסחרי מיוחד והגדירה את השימושים המותרים בו כ"מסעדות, מזנונים, מועדונים, מלאכה זעירה, משרדים, ושירותים מסחריים וציבוריים הקשורים במישרין לאזור התעשיה וכדומה".

באוגוסט 22 אישרה הוועדה המקומית את בקשת מגה אור להקלה לבניית מבנה בגובה של עד 18.5 מטרים במגרש המדובר, במקום הגבלת 12 מטרים שהופיעה בהיתר המקורי שניתן לבניין ב-2020. אותו היתר התבסס על תוכנית בינוי שאישרה הוועדה המקומית ב-2017, זאת בעוד שהתוכנית הסטטורית עצמה התירה בנייה של עד 3 קומות ללא הגבלה של גובה המבנה.

באוגוסט 22 אישרה הוועדה המקומית את בקשת מגה אור להקלה לבניית מבנה בגובה של עד 18.5 מטרים במגרש המדובר, במקום הגבלת 12 מטרים שהופיעה בהיתר המקורי שניתן לבניין ב-2020. אותו היתר התבסס על תוכנית בינוי שאישרה הוועדה המקומית ב-2017, זאת בעוד שהתוכנית הסטטורית עצמה התירה בנייה של עד 3 קומות ללא הגבלה של גובה המבנה

הבקשה להקלה נעשתה לאחר שמגה אור כבר בנתה את המבנה בגובה 18 מטרים, כך שהבקשה שהוגשה על ידה באה במטרה להכשיר את הבנייה בדיעבד בדרך של הקלה. לטענת הוועדה המקומית אף הוצא למגה אור צו הפסקת עבודה בעת הבניה, והוטל עליה קנס של 100 אלף שקל, שלאחריהם פנתה לבקשת ההקלה. בסופם של הליכים ממושכים קבעה ועדת הרישוי  ב-2022 שדי בתיקון הבקשה להיתר וכי אין צורך בהגשת תוכנית בינוי מתוקנת, וההיתר המתוקן אושר על ידי הוועדה.

בעקבות אישור ההקלה סברה הוועדה המקומית שנוצרה השבחה  על סך 1.87 מיליון שקלים, והנפיקה לחובת מגה אור שומת היטל השבחה בגובה של כ-939 אלף שקלים. נגד חיוב זה הגישה מגה אור ערר.

"אין בעצם הקמת מבנה בן 3 קומות חריגה מהוראות התוכנית"  

בדיון בפני ועדת הערר טענה הוועדה המקומית שוהם כי היה בהחלטה על הגבהת הבניין משום השבחה משמעותית בזכויות הבניה: "משמעות כל תוספת גובה מעבר ל- 12 מטרים על פי התוכנית התקפה, מהווה תוספת זכויות בניה נטו, ומקבילה לשטחי בניה חדשים שניתנו במבנה. התחשיב בוצע בגין הגדלת הנפח והובא בחשבון מקדם אקווילנטי של 50% לשטחים הנוספים".

לעומת זאת מגה אור סברה שההקלה אינה חורגת מהתוכנית וכלל לא היה צורך בהליך של ההקלה, ומכאן שגם לא בגביית היטל השבחה . לטענת החברה החלטת הוועדה המקומית מתעלמת מהחלטות קודמות של ועדת הערר וועדת הרישוי, שאף קבעו שיש צורך בהגבהת המבנה. עוד טענה כי "תוכנית הבינוי המגרשית אינה בגדר נספח בינוי, לא מחייב ולא מנחה". עוד ביקרו את החלטת שמאי הוועדה המקומית שקבע כי תוספת גובה היא בהכרח תוספת שטח, והעלו טענות נוספות כנגד התחשיב השמאי.

ועדת הערר: "התוכנית לא הגבילה במטרים את גובה המבנה באזור מסחרי מיוחד, וזאת בשונה מהגבלה שנקבעה ביחס לאזור תעשייה. קומות מסחריות עשויות להיות בגובה של מעל 4 מטרים, ולכן אין בעצם הקמת מבנה בן שלוש קומות וגובה של כ-18 מטרים כדי להוות חריגה מהוראות התוכנית"

בהחלטתה דנה ועדת הערר בשאלה "האם חבה העוררת בהיטל השבחה כתוצאה מאישור בקשה להיתר במקרקעין להקמת מבנה שגובהו מעל 12 מטרים?". בהמשך לכך קבעה ש"אין בעצם העובדה שפורסמה בקשה להקלה מהוראות התוכנית כדי לחסום את אפשרות העוררת מלטעון להיעדר סטייה מהוראות התוכנית, שכן העוררת טענה לכך עוד בהליכי הרישוי, וועדת הערר לרישוי נמנעה מלקבוע את הצורך בהקלה והתייחסה לחובת פרסום בלבד. התוכנית לא הגבילה במטרים את גובה המבנה באזור מסחרי מיוחד, וזאת בשונה מהגבלה שנקבעה ביחס לאזור תעשייה. קומות מסחריות עשויות להיות בגובה של מעל 4 מטרים, ולכן אין בעצם הקמת מבנה בן שלוש קומות וגובה של כ-18 מטרים כדי להוות חריגה מהוראות התוכנית".

בשורה התחתונה קבעה ועדת הערר שלא ניתן לראות את תוכנית הבינוי של הוועדה המקומית כמסמך מחייב, ומכאן שאין כאן הקלה ולכן גם לא עילה להיטל השבחה . בנסיבות העניין לא הוציאה הוועדה צו להוצאות.

את  מגה אור ייצגו בהליך עורכי הדין שלום זינגר וגילת אייל והשמאי יעקב צפריר. את הוועדה המקומית ייצגו עו"ד רויטל אפלבוים והשמאי רמי סויצקי.