כשבכל שאר המדינה מחירי הדירות עולים - בשכונה הזו שבקרבת החוף המחירים בירידה

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – סביוני ים, קריית ים. 

שכונת סביוני ים ממוקמת בצפון קריית ים. בניית השכונה החלה בשנות ה-90 של המאה הקודמת ונמשכת עד היום. הבינוי בשכונה מגוון וכולל קוטג'ים חד ודו משפחתיים, בנייני דירות נמוכים, מבנים בני 11 קומות, ומבנים בני 4 קומות מהשנים האחרונות. בסך הכל כוללת השכונה כ-1,400 דירות, והיא צפויה להתרחב בהמשך לכ-1,600 דירות עם בנייתן של כ-275 יח"ד נוספות במגרשים ריקים בשולי השכונה. 

בעוד שמחירי הדירות הממוצעים בקריית ים עלו בין החציון הראשון של 23' לחציון הראשון של 24' בכ-2.3%, מחירי הדירות בסביוני ים באותה תקופה דווקא ירדו בכ-2%. גם הירידה בכמות העסקאות הייתה גדולה יותר בשכונה מזו של הממוצע העירוני (27% מול 40%). וכמה תעלה לכם דירה בשכונה? על דירת 4 חדרים תשלמו בממוצע כ-1.7 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים תעלה לכם כ-2.06 מיליון שקל.

חיבוריה התחבורתיים של השכונה אינם מיטביים. היא אינה כוללת חיבורים לשכונות סמוכות, והתנועה מתנקזת רק ל-2 יציאות/כניסות לשדרות ירושלים הראשיות, מהן הנסיעה לכביש 4 הבינעירוני קצרה יחסית. גם שירות האוטובוסים בתוך השכונה מוגבל מאוד וכולל רק קו אחד, אך הוא פועל בתדירות גבוהה. בנוסף, בשדרות ירושלים פועלים מספר קווים, כולל קו מטרונית ממרכזית הקריות למרכז חיפה (שכונת הדר והעירייה). מרכזית הקריות נמצאת במרחק נסיעה קצרה באוטובוס, וממנה ניתן לתפוס אוטובוסים למגוון יעדים בצפון, כולל 3 קווי מטרונית.

כרטיס ביקור - קריית ים

מיקום: מפרץ חיפה, צפונית לשכונת קריית חיים מערבית בחיפה, מערבית לקרית מוצקין, דרומית למפעל רפאל, ומזרחית לים התיכון

תושבים (2024):42,936

גידול אוכלוסייה (2023): 3.9%, ריבוי טבעי 24-, מאזן הגירה 933, עולים בהשתקעות ראשונה 704

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 5 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2023 - 434 עסקאות, חציון 1 2024 - 314 עסקאות (עסקאות חלקיות בלבד מחודש יוני 24) 

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-2.3% בין חציון ראשון 2023 לחציון ראשון 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה, ועליה של כ-1.2% במחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-27.6% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות

מוקדי בנייה חדשה: 

• סביוני ים - הקמת כ-275 יח"ד במגרשים ריקים בשולי השכונה

• גן אברהם - שכונה חדשה עם כ-1,225 יח"ד שנבנו על שטח אצטדיון הכדורגל העירוני

מוקדי התחדשות עירונית : 

• קרית ים א - 18 פרויקטי תמ"א 38

• קרית ים ב - 6 פרויקטי תמ"א 38 , 2 פרויקטי פינוי בינוי

• קרית ים ג - 7 פרויקטי תמ"א 38 , 1 פרויקט פינוי בינוי

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• נווה חוף - מתחם חדש עם כ-140 דירות ממערב לשכונת אלמוגים

• התחדשות קרית ים ג - תוספת של כ-2,000 דירות לכ-1,800 הדירות הקיימות. כיום מקודם פרויקט גדול במזרח השכונה.

• התחדשות קרית ים ב - תוספת של כ-6,000 דירות לכ-4,500 הדירות הקיימות. כיום מקודמים מספר פרויקטים גדולים ברחבי השכונה, כולל מתחם צה"ל, מתחם צבע קבע, מתחם העירייה, מתחם משה שרת, מתחם יוספטל, ומתחם שפירא

• התחדשות קרית ים א - תוספת של כ-2,500 דירות לכ-3,100 הדירות הקיימות.

מספר היתרים בשנה האחרונה: שני פרויקטים בבנייה חדשה, פרויקט אחד בתמ"א 38 /1 (חיזוק ותוספת)

סביוני ים - תעודת זהות

מיקום: צפון העיר, ממערב למסילת הרכבת, מצפון לשכונת קרית ים ד, ממזרח ומדרום למתחם מפעל רפאל

מספר תושבים (סוף 2022): 4,629

מספר תושבים צפוי (2030, הערכה): 5,600

מספר יח"ד (סוף 2023): 1,436

מספר יח"ד צפוי (2030, תכנון): 1,600

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 7 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - לשכונה אין חיבורים לשכונות סמוכות, וכל התנועה מתנקזת לרק 2 יציאות/כניסות לשדרות ירושלים הראשיות, מהן הנסיעה לכביש 4 הבין-עירוני קצרה יחסית.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - שירות האוטובוסים בתוך השכונה מוגבל מאוד, וכולל רק קו אחד, אם כי הוא פועל בתדירות גבוהה. בנוסף, בשדרות ירושלים פועלים מספר קווים, כולל קו מטרונית ממרכזית הקריות למרכז חיפה (שכונת הדר והעירייה). מרכזית הקריות נמצאת במרחק נסיעה קצרה באוטובוס, וממנה ניתן לתפוס אוטובוסים למגוון יעדים בצפון, כולל 3 קווי מטרונית.

בעתיד מתוכננת תחנת רכבת חדשה במרכזית הקריות, עם מעבר אליה מתוך השכונה, אך היא לא תוקצבה ואין כל ודאות שהיא תוקם.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - לאורך שדרות ירושלים יש שביל אופניים שמגיע עד למרכז העיר, ומתחבר לשבילים נוספים שמובילים לחוף הים.

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2023 לעומת חציון ראשון 2024): ירידה של כ-2% במחיר דירה. ירידה של כ-40% בכמות העסקאות בין התקופות

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 2 יזמים (לא כולל יזמות פרטית): 

בבנייה

שי חי יזמות והשקעות בע"מ - בניה חדשה

י.א גלבוע ושות חברה לבנין בעמ - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-155 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 160 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן