"הניסיון לכפות עלינו דברים בכח דרך פוליטיקאים, לא משפיע כמו שחושבים. מה שלא מקצועי לא יעבור"

"מערכת רישוי זמין באה לעשות סדר בכל תהליך הרישוי, אבל לצערנו הליך הרישוי רק התארך בעקבות זאת. המערכת עצמה היא פחות ממיטבית". כך אמר גיא דוננפלד, מהנדס העיר בית שמש ומנכ"ל איגוד מהנדסי ואדריכלי ערים בישראל, במהלך הדיון המקוון שקיים ביום ה' האחרון מרכז הנדל"ן , תחת הכותרת "לפרוץ את החומות - כיצד לייצר שיח אפקטיבי מול מהנדסי הערים והוועדות המקומיות".

לצפייה: 

"מילת המפתח היא דיאלוג", הוסיף דוננפלד לגבי הליך הרישוי, "דיאלוג שעליו להתקיים בין הרשות המקומית ליזם. מקבלים תיק מידע, ואם יש שאלות זה הזמן לשאול אותן. אם יש דברים שמעכבים זה הזמן לדבר, כי היתר בנייה זה תהליך בירוקרטי לא קל. מתוך מכלול הדברים שמהנדס עיר מטפל בהם, הרישוי והפיקוח על הבנייה והאכיפה אלו הצדדים הפחות סימפטיים. זה כיף לעסוק בתכנון תב"עות ומבני ציבור, אבל בסוף רישוי זה לחם חוקנו".

בפאנל השתתפו גם האדריכלית מיכל מאיר, מהנדסת העיר בת ים ואינג' יואל אבן, מהנדס העיר ירושלים. במסגרת הפאנל התבקשו המשתתפים לתת דוגמא למשהו שבשום פנים אסור לעשות בהתנהלות מול העיריות, בין אם מדובר בשלב התכנוני ובין אם מדובר בשלב הרישוי.

לדברי אבן, "מה שלא כדאי לעשות זה לא להבין אותנו. לא להבין את הרשות וכך מההתחלה לעשות מה שלא נכון. פה נופלים הרבה מאוד יזמים. יש שגיאות שנעשות, ולכן דברים מתארכים יותר זמן. ברגע שיש יוזמה שמגיעה לשולחן וזה סותר את מה שאנחנו מאמינים בו, קשה מאוד לשנות אותה אחר כך. כתוצאה, אחרי זה נמשכים הרבה מאוד תהליכים של ישיבות והרבה מאוד כעסים. ברגע שאתה מנסה להתאים את עצמך ומבין את הראש  - דברים פועלים יותר מהר. היו סיטואציות שתב"עות לקחו 11 חודשים והיתרים לקחו חצי שנה, גם זה קורה כי המהלך הוא שיתופי ביחד אתנו".

"המחשבה שאפשר לבוא בכוח דרך חבר מועצה או פוליטיקאי - שגויה"

מאיר ציינה שתי טעויות נפוצות: "כשמישהו מגיע עם תוכנית מוכנה לפרטי פרטים, אני אומרת 'חבל לכם, כי הוצאתם מלא כסף ובסבירות גבוהה לא לקחתם בחשבון הרבה דברים כי פשוט לא ידעתם אותם. הדרך היחידה לעשות פרויקט כמו שצריך זה לבוא להתייעץ לפני שנכנסתם לפרטי פרטים'.

"דבר שני, המחשבה שאפשר לבוא בכוח דרך חבר מועצה, פוליטיקאי, או כל איש אחר בעל עוצמה, זה לא משפיע כמו שחושבים, אלא אם כן הוא מגובה בידע מקצועי. אני מנסה לשכנע אתכם לוותר על המהלך של לנסות לבוא מחבר מועצה כזה או אחר, כי אם זה לא יושב מקצועית, זה לא יעבור, זו לא הדרך הנכונה. תתחברו אלינו דרך אנשי המקצוע והדרך תהיה סלולה".

דוננפלד: "הכי גרוע זה לקבוע עובדות ולהציב אותן מול הוועדה המקומית. במקרי קיצון, שקורים, אנשים מתחילים לבנות לפני שקיבלו היתר. דבר שני זה שככל שמשקיעים יותר בתכנון על השולחן, בשטח הפרויקט מתקדם יותר מהר ועולה פחות כסף. הרבה פעמים אנחנו מגיעים לפרויקטים שהם שליש אפויים ואנחנו אומרים בוא נתקדם כי ההיתר לוקח זמן, אז בוא נתקדם עם הפרויקט במצב הזה. זה פחות מומלץ".

יזמים – תבואו מוכנים

במהלך הדיון נשאל אבן מהי הדרך המיטבית עבור יזם ללא רקע מיוחד בירושלים להתחיל להתנהל מול מהנדס העיר ואגף הנדסה על מנת לקדם תוכנית בעיר. "קודם כל זה להכיר את מדיניות הבינוי בעיר", הסביר אבן, "ירושלים מקדמת היקפי בנייה גדולים מאוד. התחדשות עירונית אצלנו היום זה לב העניין. אם אתה יזם ורוצה לעבוד בעיר אתה צריך להכיר את אזורי התחדשות העירונית. אפשר לפנות דרך המנהלת להתחדשות עירונית.

"מצד שני, ירושלים זו עיר היסטורית. באזור ההיסטורי שזה מרכז העיר והשכונות הוותיקות שנבנו בשנת 48' ומטה כמו רחביה, המושבה הגרמנית, הנחלאות וכו'. שם אנחנו במדיניות שימורית ומרקמית. באזורים האלו צריך להבין את המדיניות. אני אומר ליזם שיתחיל לעבוד עם תוכניות שתואמות את המדיניות ואחרי זה שיבוא אלינו. לפעמים באים יזמים עם תוכניות שלא מתאימות למדיניות שלנו ואנחנו מראש מתחילים ממקום לא טוב".

עוד אמר אבן כי "חשוב להכיר את הצרכים של העיריה והעיר. אם היום אני רוצה לייצר מתוך התחדשות עירונית שטח ציבורי, צריך להביא גם את זה. תביאו משהו שהעיר תוכל לקבל, לא רק יחידות דיור. דבר אחרון, זה אנשי המקצוע שאתם באים איתם. צריך אנשי מקצוע טובים שיודעים לדבר את השפה, להבין את הצרכים, להבין אותנו, להבין שזה יהיה פרויקט איכותי. האיכות נורא חשובה לנו".

התהליך ש"מקצר את משך הוצאת ההיתר לפחות בחצי"

במסגרת הדיון נשאלה מאיר על השלב שבין התכנון לבין הרישוי, כגון תוכניות העיצוב האדריכלי שעלו לאחרונה לכותרות בעקבות כוונת מינהל התכנון להגביל אותן בטענה לעודף רגולציה. "התב"ע היא זו שמסמנת את מה שמותר ומהן הזכויות וההיתר זה מה שמוציא את זכויות הבניה אל הפועל. מתייחסים לאגפי הנדסה כרגולטורים שמנהלים את ההליך, אבל האמת היא שאגפי הנדסה הם הרבה יותר מאשר רגולטורים. הם אלו שרוצים לקחת את מה שאפשרי לייצר בעיר ולעשות אותו על הצד הטוב ביותר. הרגע הזה שיש בו תב"ע מאושרת וצריך לרדת לרזולוציה של קונסטרוקציה או כניסות ויציאות של מכוניות או עשרות פרטים שקובעים את הבניין, זה רגע שעוברים ממה שאתם יודעים מה ניתן לעשות בבניין, לשלב שלא בטוח מה יהיה".

"בנקודת האישור של התב"ע", המשיכה מאיר, "צריך לראות מה שהתב"ע מאפשרת ומה היא מנחה. לסיטואציה של מה היא מנחה צריך להיכנס. בשלב הזה אנחנו אומרים תביאו את האדריכלים שלכם ובואו תשבו איתנו לפני שאתם משקיעים עשרות אלפי שקלים ביועצים. יש לנו מחלקת עיצוב אורבני שמתכללת את האירוע ומסתכלת איתכם על הקונטקסט, היא אומרת מה יש בסביבה: מה שאתם יודעים אך יותר חשוב, מה שאתם עדיין לא יודעים, כמו דברים שעדיין לא גלויים או שלא הופצו, בין אם זה פרויקטים נוספים, תכניות או מדיניות וחזון של העיר. ברגע שמסתכלים על הקונטקסט אפשר להגיד איך הבניין ישב בתוך הקונטקסט. התב"ע הרי לא קובעת את זה, היא אומרת מה אפשר. אם הבניין יושב עם הרחוב באופן שמסתנכרן עם איך שהעיר רוצה להתפתח, יש כאן מצב של ניצחון לשני הצדדים".

"אחרי שמזהים את הקונטקסט מחפשים את החסמים הפוטנציאלים – 'מה אני לא יודע', ואת זה המחלקות של העירייה יודעות לומר. במקום שתייצרו מסמך היתרים שעלה המון כסף, ברגע שאנחנו יושבים ומתכללים את האירוע, אנחנו הופכים להיות מנהלי הפרויקטים הטובים ביותר עבורכם. אנחנו יודעים מה יבקשו ויש לנו יכולת לפרוס מראש את כל הסוגיות על השולחן, לסייע בביצוע הפרויקט ללא התנגדויות. מהניסיון שלנו תהליך כזה מקצר את משך תהליך הוצאת ההיתר לפחות בחצי".