המשכנתה לכל מטרה שוברת שיאים: פתרון ממשי או רק עוד דרך להגדיל את הבור? 

השבוע (א') האריך בנק ישראל עד סוף שנת 2024 את הוראת השעה המאפשרת לבעלי דירות ליטול משכנתה לכל מטרה. מדובר בפעם הרביעית שבה מוארכת ההוראה, וזאת על רקע המיתון במשק והקשיים הכלכליים שחווים משקי בית רבים על רקע המלחמה. משכנתה לכל מטרה, כפי שמעיד שמה, היא הלוואה הניתנת בתנאי משכנתה, כלומר מתאפיינת בריבית נמוכה יחסית להלוואה מסחרית רגילה (אך יקרה יותר ממשכנתה רגילה), ובפריסה לאורך תקופת החזר ארוכה.

אלא שבניגוד למשכנתה קלאסית, היא אינה ניתנת כחלק מהליך לרכישת דירה אלא במנותק ממנו, והשימוש בכסף עשוי להיות לכל מטרה שהיא – מלבד רכישת דירה שניה ומעלה (הגבלה של בנק ישראל שנועדה לצנן את שוק הדירות). אך כמו המשכנתה הקלאסית – הבטוחה כנגד ההלוואה היא הדירה. לדברי יועצי משכנתאות שעמם שוחחנו, מדובר בכלי מועיל מאד כאשר השימוש בו נעשה באופן מושכל, אך הוא גם עלול להפוך למסוכן כאשר השימוש בו אינו כזה.

על פי הנחיות בנק ישראל ניתן ליטול משכנתה לכל מטרה כנגד נכס קיים, כך שיחד עם המשכנתה המקורית על הדירה יכול הסכום להגיע עד ל-70% מערך הנכס, ולא יותר מ-200 אלף שקל מעבר ל-50% מערכו. לשם המחשה, אם שווי הנכס שכנגדו ניטלת ההלוואה עומד על כ-2 מליון ש"ח ומשק הבית כבר מחזיק במשכנתה קיימת בהיקף של מיליון ש"ח, אז יוכל אותו משק בית ליטול משכנתה לכל מטרה בהיקף של עוד 200 אלף שקלים נוספים, שהם 200 אלף שקלים מעבר ל-50% משווי הנכס. אם לעומת זאת מחזיק משק הבית במשכנתה קטנה יותר בגין הנכס, של נניח 700 אלף שקלים, אז עשויה הלוואת המשכנתה לכל מטרה להגיע עד לחצי מיליון שקלים.

לשאלת מרכז הנדל"ן האם יש כוונה להפוך את ההוראה לקבועה או לפנות לאוכלוסיות נוספות השיבו בבנק ישראל: "כרגע הוארכה הוראת השעה עד לסוף שנת 2024. אין לנו מידע לחלוק כרגע על מחשבות ותכנונים מעבר להארכת הוראת השעה".

"אנשים מנסים לשרוד את התקופה"

יועצי המשכנתאות והבנקים אמנם תומכים ברובם בשימוש בכלי, אך מזהירים משימוש לא נכון בו. לדברי אבי יוסופוב, יועץ משכנתאות וחבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות, "בחמשת החודשים האחרונים אנחנו לא יורדים מ-600 מיליון שקל ביצועים של משכנתה לכל מטרה, כשהשיא היה במרץ השנה, אז נרשמו ביצועים של 730-740 מיליון שקלים. בעקבות המלחמה והעלאות הריבית אנשים מנסים לשרוד את התקופה.

נגיד בנק ישראל אמיר ירון (מארק ניימן, לע"מ)

"הלקוחות שמגיעים אלינו הם לקוחות שלקחו הלוואות על גבי הלוואות בתקופה שבה הריבית היתה יותר נמוכה. עכשיו, כשהריביות עלו וההחזר החודשי עלה גם הוא בעקבות העלאת ריבית, הם מעוניינים להפוך את ההחזר החודשי לסביר יותר על ידי פריסת ההלוואה ליותר שנים. היום הלוואה מסחרית היא עד 7 שנים, ומשכנתה אתה יכול לפרוס גם ל-30 שנה. מצד אחד זה לא כלכלי, אבל זה נטו הישרדותי לצלוח את התקופה הזו".

יש מקרים שלא כדאי לקחת את המשכנתה הזו?
"אם וכאשר מציצים בפירוט ההלוואות ורואים שההלוואה עומדת להסתיים בעוד שנה, אז לפני שאתה רץ ומשעבד את הנכס בשנית, אם יש לך בסך הכול עוד שנה לשרוד, תבדוק מה אתה יכול לעשות, זה בהחלט מיותר לפרוס הלוואה שנותרה לה עוד שנה לעוד 30 שנה כדי להוריד כמה מאות שקלים בהחזר".

את הוראת בנק ישראל, סבור יוסופוב שיש להפוך להוראה קבועה: "ההוראה היא זמנית וכנראה שתוארך עד סוף השנה. אנחנו דורשים שההוראה הזו לא תהיה זמנית אלא קבועה, כי עושה רושם שהציבור מצביע ברגליים. היו דיבורים בתוך בנק ישראל לא להאריך, אבל הם ראו את הנתונים בדיוק כמונו והבינו שהוראה זו נצרכת. הבנקים לפי דעתי מברכים על החלטה הזו, כי כשאנחנו מאחדים את ההלוואות אנחנו דואגים ליציבות הבנקים".

למלא את הדלי ב-200 אלף ש' לא יעזור אם יש חור בדלי

 לדברי מאור אוחנה, מנכ"ל דרכנו לייעוץ משכנתאות, "בעבר הייתה אופציה לכל בעל נכס או בעל משכנתה, להגדיל את המשכנתה, לקחת כסף מתוך המשכנתה לסגירת ההלוואה, וכך להתנהל בצורה יותר נוחה. ברגע שאחוז המשכנתאות התחיל לגדול ואחוז המימון התחיל לגדול, בנק ישראל עצר את זה ממש לפני הקורונה, ובתקופת הקורונה הוא נתן הוראת השעה דומה לנוכחית. זה קורה בכל משבר והמשברים נעשו תכופים יותר. במלחמה חידשו אותה כדי לעזור לאוכלוסיית המפונים, לאנשים ללא עבודה ולמי שנטל הלוואות גדולות בריבית גבוהה. אנחנו עדיין בתוך המשבר. אומנם נכנסים לשגרה, זה עדיין אירוע מתגלגל ועדיין יש הארכת הוראת שעה, אולי כי החלק הגרוע עוד לפנינו.

"המטרה היא בסופו של דבר שישתמשו במשכנתה במקום שייקחו הלוואות רגילות בבנקים או מחברות כרטיסי האשראי לחמש שנים לכל היותר. המטרה היא לא להגיע לקריסה כלכלית באמצעות פריסה ל-30 שנה בלי החזרים גבוהים מדי. הסכום הכולל אומנם מייקר את ההלוואה, כי ההלוואה גדלה וגם ההחזרים אחר כך גדלים, אבל באופן יחסי הריביות נוחות בהלוואה לכל מטרה: פריים + 1.5%, שזה לא נורא לעומת מה שיש בחוץ בהלוואות רגילות שנעות סביב פריים + 3% ובמקרים קיצוניים נתקלתי גם בפריים + 7%.

זה צעד חיובי בסך הכול?
"זה צעד חיובי למי שמשתמש בכלי בתבונה. מי שנמצא בחובות ורואה בכלי הזה הזדמנות לקחת עוד 200 אלף שקל, אומנם ממלא את הדלי ב-200 אלף, אבל יש חור בדלי, אז אומנם זה ייתן לו מרווח של עוד כמה חודשים רק שאז הקריסה תהיה גדולה יותר. זה מתאים למי שיודע שהוא עכשיו במשבר רגעי, שהולך להיפתר. נניח מפונה שיודע שההכנסה שלו הולכת להסתדר. אבל מי שעושה את זה כד לסגור פינה ולא מבין את ההשלכה ארוכת הטווח יכול לגרום לקריסה הרבה יותר גדולה".

"יש לקוחות שזה מציל אותם"

עינב סבינצר, מנהלת מרחב דרום באלדר משכנתאות ובהתאחדות יועצי המשכנתאות, אומרת כי "יש הרבה אנשים עם נכסים שלא מלאים במשכנתאות. בעקבות המצב אנשים לקחו המון הלוואות בחשבון הבנק, והלוואות כאלו הרבה פעמים חונקות את הלקוח, מכיוון שהן לתקופות קצרות ואי אפשר לקחת כרטיס אשראי ולהגדיל מסגרת בחשבון. בנק ישראל אמר 'נאפשר לאנשים עם נכסים לקחת 200 אלף שקל ונגדיל את שיעור המימון על חשבון הנכס כתוספת למשכנתה, ואם זה נשאר במשכנתה של 20 שנה, לוקחים את זה ל-20 שנה'.

" מגיעים אלי המון לקוחות בעקבות המלחמה. יש לקוחות שנגררים עוד מאז הקורונה ויש לקוחות שעוסקים בענפים שנפגעו, כמו ענף הבנייה. זה מקל משמעותית על ההחזרים וזה ממש מציל אותם. אתמול פנה אלי לקוח עם סך הלוואות של חצי מיליון שקל והחזר חודשי של 21 אלף שקל חודש. כלל ההכנסות של המשפחה בחודש עומדות על 21 אלף שקל, כך שלמעשה אין להם ממה לחיות ובכל חודש הם מגדילים את הגירעון ב-10,000 שקל נוספים. במשכנתא לכל מטרה לתקופה בת 25 שנה שמכסה את כלל ההלוואות יוצא לו החזר של פחות מ-5,000 שקל לחודש.

"הערובה היא הנכס שכבר משעובד לבנק, ואפשר לעשות את זה גם בקרב לקוחות שהנכס שלהם לא ממושכן. עלות משכנתה לכל מטרה יותר יקרה ממשכנתה רגילה אבל הרבה פעמים זה יותר זול מהלוואה. העניין העיקרי הוא הפריסה והשימוש בחשבון. ההגדרה המפורשת היא שההלוואה לא נועדה לדירה אלא לכיסוי הלוואות".