החברה טענה שהעיכוב במסירה נבע מהקורונה - וחויבה בפיצוי של מאות אלפי שקלים

בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל ברובו, ביום ראשון האחרון, את ערעורם של דיירים נגד חברת זילברמינץ בשכונת נופים במודיעין, על איחור במסירה של דירות, לכאורה בגין מגפת הקורונה. השופטת אביגיל כהן הגדילה את סכום הפיצוי שקבע בית המשפט השלום מאלפי שקלים בודדים - לעשרות אלפי שקלים.

מדובר בארבע תביעות שאוחדו לגבי פיצוי לעיכוב במסירת הדירות בפרויקט ברחוב יתיר בשכונה. לפי החוזה, מועד המסירה היה אצל חלק התובעים לפני פרוץ הקורונה, מרץ 2020, ואצל חלקם אחרי מועד זה, בכל מקרה בסמוך, בעוד מועד המסירה בפועל היה אפריל-מאי 2021.

לפסק הדין המלא של המחוזי לחצו כאן 

ב-22.3.2020 , כשבועיים לאחר שפרצה מגפת הקורונה, פרסמה החברה מכתב לכל 28 דיירי הבניין, ביניהם התובעים, לפיו: "לפני כשבועיים הוכרז נגיף הקורונה כמגפה עולמית...המשק כולו שרוי במצב של חוסר ודאות. קשה לנו להעריך מה תהיה מידת ההשפעה של המשבר הנוכחי על הפרוייקטים השונים שמבוצעים על ידי חברתנו, מכיוון שהמצב שנוצר הינו כח עליון שאין לאיש שליטה עליו".

בתגובה לפנייה לממונה על חוק המכר, הוא קבע ש"החברה קבעה על דעת עצמה שהקורונה היא כוח עליון ועליה לשלם את מלוא הפרש דמי הפיצוי לפי חוק המכר". 

הסעד שביקשו התובעים הוא כ-47 אלף עד 73 אלף שקל, לאחר קיזוז של  עשרות אלפי שקלים שפיצתה החברה באופן חד-צדדי. הסכומים כללו דמי שכירות בגובה כ-6,800 שקל, לפי הערכת שמאי. 

החברה השיבה כי "התקיימו נסיבות מיוחדות וחריגות, בכללן משבר מגיפת הקורונה ונסיבות נוספות שלא היו בשליטתה, שהקנו לה את הזכות לדחות את מועד מסירת החזקה וזאת מבלי שהדחייה תיחשב הפרה של חוזה המכר, ומבלי שהתובעים יהיו זכאים לפיצוי נוסף. לחלופין, אף אם המשיבה איחרה במסירת הדירה לתובעים באופן המהווה הפרת חוזה, מדובר בהפרת חוזה שהיא תוצאה מנסיבות של סיכול חוזה ואינה עילה לפיצויים נוספים. 

"לחילופי חילופין, אף אם המשיבה הפרה את החוזה ולא עומדת לה הגנת סיכול, הטלת חובת פיצוי על המשיב מעבר לפיצוי ששילמה, תוביל לתוצאה קשה ובלתי מוצדקת. ראוי כי בימ"ש יאריך את מועד המסירה החוזי עד למועד בו נמסרה החזקה בפועל". 

בית משפט השלום הפחית 35% מסכום הפיצוי 

בימ"ש השלום קבע כי עולה מהעדויות והראיות כי למגפת הקורונה היו השפעות מהותיות על יכולת הנתבעת לעמוד בהתחיבויותיה כלפי התובעים רוכשי הדירות. בסיכומו של דבר, לא מצא ביהמ"ש כי החברה פעלה בחוסר תום לב, ונקבע כי ממארג הראיות עולה כי פעלה להשלים את הבנייה בהתאם לחוזי המכר.

עוד קבע בית משפט השלום שמאחר שמדובר באירוע מסכל שאינו באשמת מי מהצדדים, אין סיבה ואו נימוק שכל הנזק בשל אירוע המגפה יחול על הנתבע. יש לקחת בחשבון שהסגר הכולל שהוטל עם פרוץ המגיפה מנע ממנה מימוש הארכה החוזית של 60 יום וזאת בעניינם של שניים מהתובעים.

 בימ"ש השלום קבע כי עולה מהעדויות והראיות כי למגפת הקורונה היו השפעות מהותיות על יכולת הנתבעת לעמוד בהתחיבויותיה כלפי התובעים רוכשי הדירות. בסיכומו של דבר, לא מצא ביהמ"ש כי החברה פעלה בחוסר תום לב, ונקבע כי ממארג הראיות עולה כי פעלה להשלים את הבנייה בהתאם לחוזי המכר.

 

לאור האמור לעיל, נקבע כי יש להפחית סך של 35% מסכום הפיצוי לתובעים באופן שממשך הזמן שבין המועד בו עמדה הדירה למסירה לבין המועד החוזי למסירה, יופחתו 35% והיתרה תחושב כתקופת האיחור על בסיסה יחושבו הפיצויים. לגבי שניים מהתובעים נקבע שהפיצוי יעמוד על 8,783 שקל ו-10,588 שקל בלבד. לגבי התובבעים האחרים נקבע כי על פי חישוב זה עליהם בכלל להשיב כסף לחברה בגין הפיצויים שקיבלו, אבל כייון שהחברה לא ביקשה סעד זה, לא הורה על השבת התשלום אלא על דחיית התביעה בלבד.

בערעור למחוזי טענו התובעים שהחברה לא הוכיחה כי הקורונה הייתה אירוע מסכל, במקרה מסוים העיכוב היה אף קודם לכן ובית משפט השלום פסק את פסיקתו באפן שרירותי בניגוד לפסיקות קודמות ולדעת הממונה על חוק המכר. כמו כן טענו שלא היו הסכמים לגבי השכירות ולעוול שנגרם להם.

בתגובה הסכימה החברה למערערת לתיקון פסה"ד, עקב התייחסויות שגויה של השלום לחוק הרלוונטי, באופן שהפיצויים ישולמו לפי חישוב מתוקן של 150% בגין 8 החודשים הראשונים, אולם הצעה זו נדחתה על ידי המערערים. עם זאת טענה החברה שאין הצדקה להתערב באומדן דמי השכירות או בקביעות העובדתיות של בית משפט השלום לעניין תקופת איחור המסירה, לאחר שהחברה הציגה ראיות וכן שאין להתערב בקביעה שהקורונה הייתה גורם מסכל והשפיעה על העיכוב בבנייה ובמסירה.

המחוזי: "המילים משבר הקורונה או מגפת הקורונה - אינן מילות קסם" 

בית המשפט המחוזי קיבל את הערעורים ברובם, הוא קבע שאין להתערב במועד שבו הועמדו הדירות למסירה ודמי השכירות, משום שהפערים לא גדולים. לגבי העיכוב בשל הקורונה קבע ש"לא נעשתה הבחנה בין התקופות השונות. צמד המילים משבר הקורונה או מגפת הקורונה אינו בבחינת מילות קסם, שיש בהן כדי להצדיק באופן גורף כל איחור בבנייה וכל איחור במסירת דירות". 

המחוזי קבע כי ברור שלמגפת הקורונה היתה השפעה על העיכוב במסירת הדירות, אך ברור כי לא כל העיכוב נובע מהקורונה.  "לא מצאתי מחומר הראיות שהונח לפני כי ביכולתי לקבוע איזה מן העיכוב נבע ממגפת הקורונה ואיזה לא". המחוזי אף ציין שבית משפט השלום קבע שהיה אפשר להפחית יותר מגובה הפיצוי לו היו מסופק יומן עבודה, אך זה לא הוגש

במקרה הנדון, כך קבע המחוזי, ברור כי למגפת הקורונה היתה השפעה על העיכוב במסירת הדירות, אך ברור כי לא כל העיכוב נובע מהקורונה.  "לא מצאתי מחומר הראיות שהונח לפני כי ביכולתי לקבוע איזה מן העיכוב נבע ממגפת הקורונה ואיזה לא". המחוזי אף ציין שבית משפט השלום קבע שהיה אפשר להפחית יותר מגובה הפיצוי לו היו מסופק יומן עבודה, אך זה לא הוגש וכך לא ניתן לדעת מה היה העיכוב בגין הקורנה, וזה באחריות הנתבעת. בחלק מהמקרים אף מועד המסירה היה לפני הקורונה וממילא היה צריך לשלם פיצוי על תקופת הגרייס, ללא קשר לקורונה.

 השופטת קבעה כי מדובר באיחור משמעותי של בין 10.5 חודשים ל-13.75 חודשים ויש לקבוע את האיחור מהמועד החוזי, ולא החל מ-60 יום מהמועד החוזי, וכן כי יש לפצות את כלל התובעים בסכומים של בין 34,300 שקל ל-67.75 אלף שקל, ובסכום כולל של 210,250 אלף שקל.

כיוון שהחברה הסכימה לחישוב לפי הסעיף הנכון לחוק, חייבה אותה השופטת בהוצאות על הסף הנמוך, 16,000 שקל, 4,000 למשפחה. את התובעים ייצג עו"ד איתן פלדמן ואת החברה ייצגו עו"ד גיא הרמלך ועו"ד ברק משה. 

מומחית: "על היזם מוטל הנטל להוכיח כי מדובר בכוח עליון" 

עו"ד הילה גולדפלד, שותפה במחלקת הליטיגציה במשרד וקסלר ברגמן ושות', מסבירה כי פסק הדין עולה בקנה אחד עם הפסיקה בישראל, ביחס למגיפת הקורונה, ובדומה, גם ביחס למצבים של מלחמה ומבצעים צבאיים. "בתי המשפט לא הכירו באופן אוטומטי באי תשלום פיצוי בגין איחור במסירה בנסיבות אלו, וקבעו כי יש לבחון את הקשר הסיבתי בין המגפה (או בהתאמה, המלחמה או המבצע), לבין האיחור הנטען או השיבוש בלוח הזמנים, גם אם אין מחלוקת כי יש חפיפה בלוח הזמנים, בין הבנייה לבין תקופת המגיפה, או הלחימה.

עו"ד הילה גולדפלד, שותפה במחלקת הליטיגציה במשרד וקסלר ברגמן ושות', מסבירה כי פסק הדין עולה בקנה אחד עם הפסיקה בישראל, ביחס למגיפת הקורונה, ובדומה, גם ביחס למצבים של מלחמה ומבצעים צבאיים. "בתי המשפט לא הכירו באופן אוטומטי באי תשלום פיצוי בגין איחור במסירה בנסיבות אלו, וקבעו כי יש לבחון את הקשר הסיבתי בין המגפה (או בהתאמה, המלחמה או המבצע), לבין האיחור הנטען או השיבוש בלוח הזמנים, גם אם אין מחלוקת כי יש חפיפה בלוח הזמנים, בין הבנייה לבין תקופת המגיפה, או הלחימה

כך, מסבירה עו"ד גולדפלד, "כדי שהטענה תתקבל, על היזם מוטל הנטל להוכיח כי מדובר בכוח עליון ובנסיבות אובייקטיביות של ממש שהשפיעו על מילוי התחייבויותיו במועד באופן שיצדיק את העיכוב במסירה. בהתאם, על היזם המבקש להימנע מתשלום הפיצויים להוכיח את הקשר הסיבתי באמצעות ראיות כתובות, לרבות יומני עבודה, שיכללו פירוט אודות כמות העובדים (הקיימת והחסרים), כמות הכלים שהופעלה (או לא הופעלה), עיכובים שחלו במשלוחים ובקבלת חומרים וכיוצא באלה".

 "לכאורה, אין חולק כי די בעצם קרות המגיפה, או בימים אלו - המלחמה, על מנת לקבוע כי מדובר בעיכוב שאינו בשליטת היזם ושאין לשלם בעבורו פיצויים, ואולם הקושי לפסוק כך מתעורר מקום בו מוכח על ידי המוכר כי גם ללא אותן נסיבות חיצוניות, היה היזם מתעכב במסירת הדירות, מטעמים אחרים שונים. במקרים אלו, על היזם להוכיח, בראיות כתובות, את פרק הזמן שבמובהק קשור במגיפה או במלחמה, ומכאן, החשיבות הרבה שבהקפדה על תיעוד בזמן אמת, מרגע פרוץ אותן נסיבות מיוחדות", מציינת עו"ד גולדפל.