העליון הביא בשורה לענף: האם ניתן לקדם הליכי פירוק שיתוף כאשר חלק מבעלי המקרקעין נעדרים?

האם יש מקום לבצע הליכי אימות זהות לפי נהלי רשם המקרקעין , של מוכרים הרשומים במרשם ללא פרטי זיהוי, מקום שבו מוגשת לרישום עסקת מכר שאושרה בפסק דין שניתן בהליך פירוק שיתוף בבית המשפט. וזאת לאחר שבית המשפט ערך בדיקות מטעמו לאיתור בעלי הזכויות, ואישר את עסקת המכר?

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של ביהמ״ש העליון, הבא להתמודד עם מקרים של הליכי פירוק שיתוף במקרקעין, שבהם ישנו ריבוי בעלים שחלקם רשומים בפנקסי המקרקעין ללא מספרי זהות, ולא ניתן לאתרם. בית המשפט העליון קבע, כי ככל שבית המשפט שדן בהליך פירוק השיתוף השתכנע שמוצו כל הפעולות לאיתור בעלי הזכויות העלומים, והורה על פירוק השיתוף ומכירת המקרקעין לרוכש בכל זאת – אין עוד מקום לביצוע הליך אימות זיהוי נוסף על פי נהלי רשם המקרקעין . ועל הרשם לציית לפסק הדין, ולרשום את העברת הזכויות.

נסיבות המקרה

מקורו של ההליך בתביעה שהוגשה לבית משפט השלום בנתניה לפירוק השיתוף במגרש על דרך של מכירתו לכל המרבה במחיר, בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. מראשיתה של התביעה היה ידוע, כי חלק מהבעלים רשומים במרשם המקרקעין ללא ציון של פרטים מזהים, וחלקם נפטרו מבלי שידוע מיהם יורשיהם. 

במהלך השנים לאחר הגשת התביעה, פעלה התובעת בהתאם להוראות בית המשפט על מנת לאתר את כלל בעלי המקרקעין או את יורשיהם, ביחס למי מהם שנפטרו. לאחר שבית המשפט התרשם כי התביעה הומצאה לכלל הנתבעים, הורה בית המשפט על פירוק השיתוף על דרך של מכירת המגרש. ואישר למבקש – כונס הנכסים שהתמנה לביצוע פירוק השיתוף – להתקשר בהסכם מכר עם הרוכשים.

במהלך השנים לאחר הגשת התביעה, פעלה התובעת בהתאם להוראות בית המשפט על מנת לאתר את כלל בעלי המקרקעין או את יורשיהם, ביחס למי מהם שנפטרו. לאחר שבית המשפט התרשם כי התביעה הומצאה לכלל הנתבעים, הורה בית המשפט על פירוק השיתוף על דרך של מכירת המגרש. ואישר למבקש – כונס הנכסים שהתמנה לביצוע פירוק השיתוף – להתקשר בהסכם מכר עם הרוכשים.

בהמשך הגיש המבקש לבית משפט השלום בקשה לחתימה על צו שיופנה לרשם המקרקעין, ויורה לו על רישום הזכויות במקרקעין על שמם של הרוכשים, ללא צורך בזיהוי הבעלים הרשומים (זאת בשים לב לכך שחלק מבעלי הזכויות רשומים ללא מספר מזהה בלשכת רישום המקרקעין). בתגובה, הודיע רשם המקרקעין כי לשיטתו, בשים לב לכך שחלק מבעלי הזכויות מופיעים במרשם המקרקעין ללא פרטים מזהים, על המבקש להוכיח כי הם אכן בעלי הזכויות. וזאת בהתאם לנהלי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין.

החלטת בית משפט השלום

בהחלטה מיום 8.1.2023, הורה בית משפט השלום למבקש למצות את הליכי הזיהוי מול רשם המקרקעין . המבקש לא השלים עם החלטה זו וביקש לערער עליה. אך בקשת רשות הערעור שהגיש לבית המשפט המחוזי, נדחתה אף היא, ומכאן הערעור לבית המשפט העליון.

בפסק דינו מצא בית המשפט העליון לקבל את הערעור, תוך שהוא קובע כי לא היה מקום לכך שבית משפט השלום יחייב את כונס הנכסים לבצע בפני רשם המקרקעין הליכי זיהוי ביחס לבעלי המקרקעין. וזאת לאחר שבית המשפט כבר קיבל החלטה על פירוק השיתוף בהם, ואישר הסכם למכירתם.

במקרה הרגיל, פירוק השיתוף נעשה לאחר המצאת תביעת פירוק השיתוף לכלל בעלי המקרקעין, ושמיעת טענותיהם ביחס לאופן פירוק השיתוף. אולם, ישנם מצבים שבהם לא ניתן לאתר את כל בעלי הזכויות. במצבים אלה, בית המשפט רשאי להורות על פירוק השיתוף לאחר שהתרשם כי נעשו מיטב המאמצים לאתר את הבעלים, וליידע אותם באשר להליך המשפטי, גם באמצעות פרסומים מתאימים.

בהליך של פירוק שיתוף, שנעשה לא אחת שלא בהתאם לרצונם של חלק מהבעלים, אין לשלול את האפשרות שבית המשפט יורה על פירוק השיתוף אף במצב שבו לא ניתן לאתר חלק מבעלי הזכויות. זאת, בכפוף לכך שנעשו מאמצים ניכרים לאתרם, והותקנו הסדרים להבטחת זכויותיהם בתמורה הכספית המתקבלת בעד הממכר.

לאחר שנעשו מיטב המאמצים לאיתור כלל בעלי הזכויות, וניתנה החלטה על פירוק השיתוף, חל על העניין סעיף 123(ב) לחוק המקרקעין, המורה כי בפנקסי המקרקעין יירשמו פסקי דין והחלטות שניתנו על ידי בית המשפט והוגשו לרשם המקרקעין. על רשם המקרקעין לפעול בהתאם להחלטות וצווי בית המשפט, והוא אינו יכול לעשות דין לעצמו, ולסרב לכבד את החלטת בית המשפט.

בהליך של פירוק שיתוף, שנעשה לא אחת שלא בהתאם לרצונם של חלק מהבעלים, אין לשלול את האפשרות שבית המשפט יורה על פירוק השיתוף אף במצב שבו לא ניתן לאתר חלק מבעלי הזכויות. זאת, בכפוף לכך שנעשו מאמצים ניכרים לאתרם, והותקנו הסדרים להבטחת זכויותיהם בתמורה הכספית המתקבלת בעד הממכר.

לפיכך, לא היה מקום לכך שבית משפט השלום יורה כי המבקש יפעל בהתאם להליכי הזיהוי של רשם המקרקעין , לאחר שבית המשפט עצמו כבר ביצע הליכים לאיתור בעלי הזכויות במקרקעין ולזימונם לדיון. פתיחה מחודשת של שאלות הנוגעות לזהות בעלי המקרקעין בנסיבות אלו, תגרום לסרבול ולפגיעה בעקרון סופיות הדיון. 

החשש מפני פגיעה אפשרית בזכויותיהם של מי שרשומים כבעלים טופל כבר במסגרת ההחלטה על פירוק השיתוף, ואין צורך לטפל בו שוב במסגרת ביצוע ההחלטה והרישום על-פיה. על אחת כמה וכמה, כאשר מדובר בפירוק שיתוף על דרך של מכירה, וכספי התמורה נותרים בנאמנות אצל כונס הנכסים, עד לחלוקתם לבעלי הזכויות לאחר זיהויים. 

אשר על כן, לא היה מקום לביצוע הליך זיהוי נוסף בפני רשם המקרקעין , והערעור התקבל.

*הערת עורך: מניסיון משרדנו, מדובר בפסיקה בעלת חשיבות גדולה לענף. פסיקה זו עומדת לייעל עד מאוד את הליכי פירוק השיתוף במקרקעין, ולהקל על מלאכתם של כונסי הנכסים. נסיבות אלו של הליך פירוק שיתוף בנכס גדול ובו ריבוי בעלים שחלק מהם נרשמו לפני עשורים רבים ללא פרטי זיהוי, או שנפטרו וזהות יורשיהם איננה ידועה – הן נסיבות נפוצות ביותר. והן מהוות מקור בלתי פוסק למכשולים בפני השלמת הליך פירוק השיתוף ורישום העברת הזכויות לרוכשי הנכסים. נראה כי בעקבות פסיקה זו תבוא הבשורה, ורשמי המקרקעין לא יכבידו עוד על השלמת העסקאות ברישום.

[רע"א 6889/23 עו"ד רן ברא"ז נ' רשם המקרקעין נתניה (פורסם בנבו ביום 26.6.2024)].

הכותב הוא שותף ראש מחלקת ליטיגציה במשרד גינדי כספי ושות, המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה