מלחמה? בשכונת הענק החדשה הזאת שבדרום, כמות העסקאות זינקה בכמעט 100%

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – אפיקי הנחל, אופקים. 

אפיקי הנחל היא שכונה חדשה במזרח אופקים שמאוכלסת בחלקה, ותכלול יותר מ-7,000 יח"ד. היא כוללת פארק ענק, שירותי ציבור, מסחר ותעסוקה. השכונה למעשה מכפילה את מספר יחידות הדיור באופקים ונסמכת על כניסה עירונית חדשה שנסללת לכיוון צומת שדה תימן וכביש 25. השכונה קרובה גם לתחנת הרכבת, סמוכה לפארק אופקים, ויש בה שטח נרחב לתעסוקה. השכונה תוכננה ע"י רשות מקרקעי ישראל ועיריית אופקים. 

תושבי שכונת הענק החדשה בעיר הדרומית יהנו מרשת כבישים טובה, עם גריד צפוף שיאפשר פיזור תנועה מיטבי וימזער עומסים פנימיים. בנוסף, השכונה מתחברת לכביש 2411 שמוביל מערבה למרכז העיר, ומזרחה לכביש 25 ולבאר שבע. עם זאת, כיום מתוכננים רק שני חיבורים לעיר הוותיקה, מה שעלול לגרום לעומסי תנועה ככל שאכלוס השכונה יתקדם. תושבי השכונה ייהנו מקירבה יחסית לתחנת הרכבת העירונית (עד כ-10 דקות ברכב או באופניים), ממנה ניתן להגיע לבאר שבע ולמרכז הארץ, ומרשת שבילי אופניים טובה שמתוכננת ותוכל להיות אלטרנטיבה לא רעה לרכב הפרטי. 

בהשוואה בין החציון הראשון של 2023 לחציון הראשון של 2024 שאך הסתיים, עולה תמונה מרתקת: למרות המלחמה, נרשמה עלייה של כ-3.5% במחיר דירה בשכונה, ועליה של לא פחות מכ-94% בכמות העסקאות בין התקופות. ההשוואה הופכת מעניינת אף יותר, אם לוקחים בחשבון את העובדה שבממוצע העירוני באופקים חלה דווקא ירידה של כ-1% במחירי הדירות בעיר הדרומית, לצד עלייה של כ-23% בכמות העסקאות בין התקופות. וכמה תעלה לכם דירה? על דירת 3 חדרים תשלמו בממוצע כ-3.15 מיליון שקל ועל 4 חדרים תשלמו כ-1.5 מיליון שקל. 

כרטיס ביקור - אופקים

מיקום: צפון הנגב, בין באר שבע לנתיבות

תושבים (2024): 37,172

מדד חברתי-כלכלי: אשכול 3 מתוך 10

שינוי שנתי במחירי הדירות: ירידה של כ-1% בין חציון ראשון 2023 לבין חציון ראשון 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ללא שינוי במחיר הממוצע למ"ר, לצד עלייה של כ-23.5% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

כמות עסקאות לרכישת דירה:  בחציון הראשון של 2023 - 395 עסקאות, בחציון הראשון של 2024 - 488 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מחודש יוני 24). 

גידול אוכלוסייה: (2023): 3.4%, ריבוי טבעי 852, מאזן הגירה 308, עולים בהשתקעות ראשונה 57

מוקדי בנייה חדשה: 

• חורשת נוח - שכונה חדשה בסמוך לתחנת הרכבת העירונית, עם כ-1,000 דירות, מסחר ותעסוקה

• רמת השקד - שכונה לקראת סוף בנייה בדרום מערב העיר, עם כ-1,400 דירות, רובן בצמודי קרקע

• אפיקי דמרי - שכונה חדשה בהקמה בדרום העיר, עם כ-1,400 דירות, רובן בצמודי קרקע

• אפיקי הנחל - שכונה בתחילת הקמה במזרח העיר, עם כ-7,400 דירות חדשות ואזור תעסוקה

• אזור תעשייה דרומי - אזור תעשייה בתחילת הקמה בדרום מערב העיר

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• חורשת האקליפטוס - שכונה עתידית מאושרת עם כ-1,000 דירות, כ-350 יחידות דיור מוגן, וכ-100 חדרי מלון

• אפיקי הנחל שלב ב - הרחבה דרומית של השכונה, עם תוספת של כ-5,800 דירות, מסחר ותעסוקה

• מתחם אגרוטק ופודטק - הרחבת אזור התעשייה הדרומי עם מיקוד בתעשיות טכנולוגיות חקלאות ומזון

• אופקים מערב - מתחם מסחר ותעסוקה בצפון מערב העיר, עם כ-370 דירות להשכרה ודיור מוגן, 100 חדרי מלון, וחידוש השוק העירוני

• אופקים דרום מערב - רובע ענק שמתוכנן בדרום מערב העיר עם כ-10,000 דירות, ושטחי מסחר, תעסוקה וציבור נרחבים

• התחדשות עירונית - מספר מוקדי התחדשות עירונית מקודמים בעיר, חלקם ביוזמה פרטית כמו מתחם אלי כהן בשכונת הארזים, עם תוספת של כ-700 דירות, וחלקם ע"י מוסדות התכנון, כולל התחדשות ציר הרצל הראשי עם תוספת של כ-230 דירות

• מתחם תחנת הרכבת - הקמת מתחם מסחר, תעסוקה ומעונות סטודנטים בתחום תחנת הרכבת העירונית

מספר היתרים בשנה האחרונה: 7 פרויקטים, כולם בבנייה חדשה  

אפיקי הנחל - תעודת זהות

מיקום: מזרח העיר, דרומית למסילת הרכבת, מזרחית לנחל אופקים, אזור התעשייה, ושכונות חורשת נוח ואפיקי דימרי

מספר תושבים (סוף 2023): 0

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 28,500

מספר יח"ד (סוף 2023): 0

מספר יח"ד צפוי (2040): 7,500

רמת נגישות של כבישים: טובה - רשת הרחובות בשכונה טובה מאוד, עם גריד צפוף שיאפשר פיזור תנועה מיטבי וימזער עומסים פנימיים. בנוסף, השכונה מתחברת לכביש 2411 שמוביל מערבה למרכז העיר, ומזרחה לכביש 25 ובאר שבע. עם זאת, כיום מתוכננים רק שני חיבורים לעיר הוותיקה, מה שעלול לגרום לעומסי תנועה ככל שאכלוס השכונה יתקדם. 

רמת נגישות תחב"צ: טובה - מוקדם מדי לקבוע מה תהיה רמת שירות האוטובוסים בשכונה, אך אם ניקח את רמת השירות בשאר העיר היא תהיה סבירה בלבד. אך תושבי השכונה ייהנו מקירבה יחסית לתחנת הרכבת העירונית (עד כ-10 דקות ברכב או באופניים), ממנה ניתן להגיע לבאר שבע ולמרכז הארץ.

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה - בשכונה מתוכננת רשת שבילי אופניים טובה שתאפשר רכיבה בטוחה ורציפה ברחבי השכונה. בנוסף קיימים ומתוכננים שבילים נוספים שיחברו את השכונה עם מרכז העיר ועם תחנת הרכבת, כך ששימוש באמצעים זעירים להתניידות בעיר יהווה אלטרנטיבה טובה לרכב.

מוקדי משיכה: 

• בשכונה מתוכננים פארק ענק, אזורי תעסוקה ומסחר, ומבני ציבור שצפויים לשרת את כלל תושבי העיר

סקירת השוק

שינוי מחירים (חציון ראשון 2023 לעומת חציון ראשון 2024): עלייה של כ-3.5% במחיר דירה. עליה של כ-94% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 5 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בתכנון

מגידו י.ק בע"מ - בניה חדשה

אפי קפיטל - בניה חדשה

י.ח. דמרי בנייה ופיתוח בע"מ - בניה חדשה

קבוצת בראל - בניה חדשה

בבנייה

י.ח. דמרי בנייה ופיתוח בע"מ - בניה חדשה

חי רפאל יזמות ובניה בע"מ  - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-696 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 7,368 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 32 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן