"לא ראינו קריסות במאסות, אבל חברות שלא צרכו אשראי בצורה חכמה היו הראשונות לחוות את הקשיים"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח אלעד לוי מאורי, סמנכ"ל בחברת המימון מיכמן, האחראי על תחום אשראי מגובה נדל"ן. הוא שוחח עם דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל של מרכז הנדל"ן, על ההבדל בין אשראי למניות לאשראי לנדל"ן, על ההסתגלות של יזמי הנדל"ן הישראלים למשברים ואיך זה קשור לנותני האשראי.

לצפייה:

להאזנה:

לספוטיפיי

לאפל

"למיכמן הצטרפתי ב-2021, כמה חודשים לאחר שהחברה הפכה לציבורית. האתגר שאליו נקראתי היה להקים את תחום האשראי מגובה נדל"ן, אתגר משמעותי ומהנה". עוד לדבריו, "מיכמן התחילה את הפעילות ב-2016 וכמו בהרבה חברות חוץ בנקאיות התבססה על תשתיות ממסרים לצדדי ג'. עם השנים אנחנו מתמקדים בתחום האשראי מגובה הנדל"ן. התחום השני הוא מימון לבעלי שליטה והשלישי הוא אשראי תאגידים.

"אנחנו מנהלים תיקי אשראי של 650-700 מיליון שקל, כש-60% מהתיק הוא אשראי מגובה נדל". זה לא היה ככה תמיד. עשינו שינוי מאוד משמעותי בפעילות בשנה וחצי האחרונות, עשינו 'ראן אוף' לתחומי פעילות אחרים, כשזיהינו בשלב מוקדם שרמת הסיכון שלהם עלתה, כשסביבת הריבית עלתה ובחודשים הראשונים למלחמה".

לדבריו, "צמצמנו כל מה שקשור לניכיון ממסרים ואשראי לחברות קטנות. אלו חברות שצריכות אשראי והמערכת הבנקאית לא תמיד מבינה את הצרכים כמו שגוף כמונו יכול להבין… אבל כל הסביבה המאקרו כלכלית, וגם החזון האסטרטגי שלנו, הוביל לעשות ראן אוף לחלק מהמוצרים שלנו ולהתמקד במה שאנחנו עושים הכי טוב, שזה שלושת הנושאים שהזכרתי.

"אשראי בעלי שליטה זה תחום שנכנסנו אליו בשנה האחרונה וגייסנו סמנכ"ל שמנהל את הפעילות בשוק ההון. זה תחום מאוד אטרקטיבי מכמה סיבות. בשנת 2023 היו כמה אנומליות, חברות מעולות עם פעילות טובה, הכנסות, רווחיות וצמיחה. אבל ניירות הערך נסחרו בחסר, שלאו דווקא משקפים את פעילות החברה ואת השווי. מצד שני רכיבי חוב ואיגרות החוב האמירו והגיעו לתשואות פדיון מאוד גבוהות.

"הדבר הזה יצר שתי הזדמנויות מעניינות: מהצד של האקוויטי הגיעו בעלי השליטה וזיהו הזדמנות, אמרו אנחנו מכירים את החברות שלנו, יודעים מה יכולות הייצור, יש לנו הזדמנות היום לבצע רכישה של מניות, להגדיל את שיעורי האחזקות ולאותת לשוק שזו חברה טובה…  אנחנו סייענו להם באמצעות מנגנונים של שעבוד של אותם אמצעי שליטה, המניות הנרכשות. זו הייתה הזדמנות טובה עבורם וגם עבורנו.

"השוק מגיב בהתאם לציפיות, ולכן כשבעל שליטה מבצע רכישה, מלבד הרווח של הגדלת שיעורי האחזקה, הוא נותן איתות חיובי לשוק ולמשקיעים וזה מייצר ערך מוסף משמעותי לפעילות החברה".

"מצד החוב, איגרות החוב הנסחרות, במועד ההנפקה החברה הנפיקה ב-3%-4% ופתאום איגרת החוב נסחרת גם בשעורים דו-ספרתיים. יש הזדמנות לעשות רכישה עצמית של אותן איגרות חוב… מקטינים את החוב בספרים, שזה כבר טוב, וזה מאותת למערכת הפיננסית שאנחנו חזקים. הדבר השני הוא שברוב המקרים אתה רושם רווח הון מיידי כיוון שרכשת משהו בסוג של הזדמנות, ברגע שאתה מבצע רכישה ומקטין את הסיכונים, המניה מגיבה באיתות חיובי ואתה מרוויח בשווי החברה".

"אנחנו לא תחליף לבנק"

"הריביות שלנו יותר יקרות מטבע הדברים מהריביות הבנקאיות. זה נובע מזה שמקורות הגיוס שלנו לא יכולים לגייס מבנק ישראל, יש לנו איגרות חוב נסחרות, הון עצמי שלנו וכולי, אז המנעד הוא מעבר לריביות בנק, אבל צריך לזכור שאנחנו לא תחליף לבנק.

"זה לא אשראי נדל"ני, התנודתיות של הבטוחה שונה. מניה אתה יכול לקום בבוקר ויהיו שינויים דרמטיים. גם מקורות ההחזר, אם אני לוקח אותנו לעולמות הדיפולט, אז גם מימוש - אנחנו עובדים על היכולת לממש בצורה פשוטה. זה לא דומה לבטוחה מטריאלית. גם לא בטוח שיהיה לך מסחר לממש את הבטוחות האלו. זה לא כמו דירה בתל אביב שבסוף תמצא לה קונה.  אתה יכול להגיד כמה היא שווה, והיא פחות תנודתית בהקשר של השווי שלה מהמניות, ולכן הריבית מתומחרת מעל ומעבר לסיפור של בטוחות נדל"ן קשיחות".

"מאמין מאד ביזמים הישראלים"

לדברי לוי מאורי "אני מאוד מאמין ביזמים ישראלים. אנחנו נמצאים בתקופה ארוכה מאוד, מאז תחילת עליית הריבית, שנתיים וחצי בערך, והשוק שלנו יודע להסתגל לשינווים בצורה טובה. היכולת להסתגל לשינויים זה השריר שהכי צריך להתאמן בו בעולם, ובמדינה שלנו בפרט, שבה הלא צפוי הפך לצפוי. אבל תשים לב למרות שאנחנו נמצאים בתהליך של שנתיים, לא שמענו על נפילות מפוארות במסות… בסך הכול עסקים מצליחים לנהל בצורה נכונה את המשברים ואת הקושי. בעולמות של האשראי זה נובע מכך שהיזמים צרכו אשראי בצורה חכמה. במקומות שלא צרכו אשראי בצורה חכמה, שאיבדו עצמם לדעת, הם הראשונים לחוות את הקשיים. זו האחריות גם שלנו של גופי האשראי… לדעת מה יכול להשתבש.

"אנחנו כחלק מהפעילות שלנו עוקבים באופן שוטף אחר מכרזים כדי לזהות הזדמנויות עסקיות מהצד שלנו. היו חודשים שלמים לאחרונה כשאתה פותח מכרזים ואתה רואה אפס הצעות. וזה מטריד מאוד. למה?  כי בסופו של דבר את האפקט של זה נפגוש בעוד שנתיים-שלוש, אותם פרויקטים שהיו צריכים לזכות בהם לפני כמה חודשים והיו אמורים להיות מאוכלסים עוד 3 שנים מהיום, מתחיל להיווצר לנו בור".

לגבי הצפוי לשוק בחודשים הקרובים אמר לוי מאורי כי "אין ספק שנראה עליית מחירים, בסוף הביקושים אמיתיים, אנשים מתחתנים, מתגרשים, מדינה קטנה, בגלל גל האנטישמיות הרבה יהודים ירצו לעלות".