אושרו בקשות לתביעות ייצוגיות נגד חנן מור וגיא ודורון לוי בגין חוזי רכישה מקפחים

שתי בקשות לתביעות ייצוגיות בגין הצמדה למדד תשומות בנייה לא ידוע התקבלו לאחרונה. אחת מהן, נגד שתי חברות בנות של קבוצת חנן מור, (קחם חברה להשקעות וקרן פז חברה לבנייה) התקבלה אתמול (ג') על ידי שופט בית המשפט המחוזי בחיפה, רון סוקול. חודש קודם לכן קיבל שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב דורון חסדאי, בקשה לתביעה ייצוגית נגד גיא & דורון לוי הנדסה, לפיה הסכמי המכר שלה מהווים חוזה אחיד וכי התניית מנגנון ההצמדה מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד.

חוזה אחיד הוא חוזה שהתנאים בו קבועים מראש על ידי צד אחד שמשתמש באותו החוזה כדי להתקשר עם אנשים רבים (על בסיס אותו נוסח). תנאי מקפח בחוזה אחיד הוא סעיף בחוזה שמעניק למנסח החוזה יתרון לא הוגן ולכן בית המשפט מוסמך לבטל תנאים מקפחים בחוזה או לשנותם.

מדד תשומות הבנייה משקף את השינוי בעלויות הבנייה למגורים בישראל. כיוון שהליכי בנייה הם הליכים מתמשכים, עשוי לקחת זמן ממועד חתימת החוזה ועד למועד ביצוע התשלומים בפועל, ולכן כדי לתת ביטוי לשינוי בעלויות הבנייה לאורך התקופה נהוג להצמיד את התמורה החוזית למדד.

חוזה אחיד הוא חוזה שהתנאים בו קבועים מראש על ידי צד אחד שמשתמש באותו החוזה כדי להתקשר עם אנשים רבים (על בסיס אותו נוסח). תנאי מקפח בחוזה אחיד הוא סעיף בחוזה שמעניק למנסח החוזה יתרון לא הוגן ולכן בית המשפט מוסמך לבטל תנאים מקפחים בחוזה או לשנותם

במקרה של חנן מור היה סעיף בחוזה המצמיד את מדד תשומות הבנייה של כל תשלום מ-1 עד 15 בחודש למדד העתידי של ה-15 בחודש שבו שולם התשלום, ולכן לטענת התובעים מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד. הקבוצה הוגדרה בתמצית, ככל מי שרכש נכס מהחברות, ולפחות אחד מהתשלומים הוצמד למדד לא ידוע, מזמן הגשת התביעה, אוקטובר 2021, עד פסק דין. הדרישה היא להחזיר לרוכשים את הסכומים שנגבו בעודף, לחדול מהצמדה למדד עתידי בחוזים עתידיים ולהצהיר שלא פעלה כדין, התובעים העריכו שהנזק הכולל לכל חבר עומד בממוצע על 2,000 שקל ולפחות 500 שקל, ובסך הכול 10 מיליון שקל. בית המשפט קיבל את התביעה, הגדרת הקבוצה והסעד המבוקש. הנזק האישי הוא של כמה מאות שקלים לכל אחד.

במקרה השני, של גיא & דורון, המבקשים הם זוג רוכשים בפרויקט של החברה בשכונת פסגות אפק בגבעות המזרחיות של ראש העין, שבמסגרתו בנתה החברה 159 דירות ב-11 בניינים. הם רכשו את הדירה ב-2017. התובעים טענו עוד כי החברה התעשרה שלא כדין על חשבון חברי הקבוצה, לאור סעיף מנגנון ההצמדה שנקבע במסגרת הסכמי המכר מטעמה.

התובעים טענו שבהסכם המכר היה מנגנון הצמדה של התשלומים העתידיים למדד תשומות הבנייה, וכי מנגנון ההצמדה שנקבע בהסכם המכר אינו חוקי, משום שהוא כולל הוראות לתמורה המשולמת, כולל גובה הסכום ומועדים. עוד טענו שהמנגנון קובע כי תשלומים המשולמים בין 1 ל-15 בחודש בטרם פורסם המדד לאותו חדש יוצמדו למדד עתידי של החודש העוקב במקום של המדד הידוע, של החודש הקודם. בנוסף טענו כי החוזה כלל גם הוראה שההצמדה תהיה לפי המדד הגבוה היותר. בכך הם טוענים שהמנגנון לא נועד להיטיב עם הלקוח.

לטענתם בשל ההצמדה למדד הלא ידוע שילמו סך כולל של 713.42 אלף שקל במקום 712.37 אלף שקל, עודף של כ-1,290 שקל. 

המבקשים טענו לתנאי מקפח בחוזה אחיד ולהתעשרות שלא כדין. קבוצת החברים הוגדרה "כל מי שרכש נכס מהמשיבה, ואשר לפחות אחד מתשלומי התמורה עבור הנכס הוצמד למדד שטרם שפורסם בעת התשלום שביצעו בפועל, וזאת בשבע השנים האחרונות ועד למתן פסק דין בתובענה".

הסכום לקבוצה הוערך ב-2.5 מיליון שקל וסכום התביעה האישי 1,410 שקל. הם ביקשו מבית המשפט לקבל את התביעה כייצוגית, לפצות את כל אחד מחברי הקבוצה  על נזק שנגרם לו, להצהיר כי ההתניות בהסכמים עם המשיבה שבהן נקבעו מנגנון הצמדה למדד עתידי שטרם פורסם במועד התשלום מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד, ועל כן בטל, וכי כל החיובים של החברה שמכוחו נעשו שלא כדין, ולתת צווים בהתאם.

בשני המקרים: ביהמ"ש דחה את הטענות ואפשר תביעה ייצוגית 

המשיבות בשני המקרים, שיוצגו ע"י עו"ד רונן קצף, טענו שתי טענות מרכזיות, הראשונה שלא מדובר בחוזה אחיד - בשני המקרים טענו שנספח השינויים בחוזה מהווה הוכחה לכך שלא מדובר בחוזה אחיד. טענה נוספת שהופיעה בשני התיקים היא שההצמדה למדד תשומות הבנייה משקפת סכום ריאלי להוצאות הבנייה, ומכאן שאינו מקפח. טענה נוספת הייתה שהייתה גמישות במועד התשלומים. בשני המקרים בית המשפט דחה את הטענות וקבע שיש מקום להגשת בקשה לייצוגית.

בשני המקרים קבעו השופטים שהנספח לא מהווה הוכחה כי החוזה לא אחיד. במקרה של חנן מור קבע סוקול כי הנספח הוא למעשה עמוד הגדרות ואינו אינו על שאלת מה דין ההצמדה במקרה שבו העבודות בוצעו בתום השבועיים הראשונים של חודש מסוים או אחריו. 

המשיבות בשני המקרים, שיוצגו ע"י עו"ד רונן קצף, טענו שתי טענות מרכזיות, הראשונה שלא מדובר בחוזה אחיד - בשני המקרים טענו שנספח השינויים בחוזה מהווה הוכחה לכך שלא מדובר בחוזה אחיד. טענה נוספת שהופיעה בשני התיקים היא שההצמדה למדד תשומות הבנייה משקפת סכום ריאלי להוצאות הבנייה, ומכאן שאינו מקפח

במקרה של גיא & דורון חסדאי קבע כי עיון בהסכם המכר ובנספח השינויים מעלה כי בניגוד לנטען על ידי המשיבה, אין בשינויים שנכללו במסגרת נספח השינויים להסכם המכר כדי להביא לשינוי מהותי בהוראות ההסכם, ולכן כהסכם מכר שבו יש יתרון למוכרים בעלי הידע על הקונים, מדובר בהסכם אחיד.

עוד מצא השופט כי בניגוד לטענת החברה הסעיפים בחוזה מציגים מועדים קשיחים לתשלום ואילו סוקול ציין שגם אם בידי הרוכשים לשנות את המועדים, עדיין המשמעות שהחוזים אחידים. בעוד סוקול קיבל את טענת התובעים כי הבעיה אינה בהצמדה למדד עתידי אלא בהיעדר הסימטריות, חסדאי הזכיר גם את תיקון 9 לחוק המכר שנכנס לתוקפו ביולי 22 ולפיו מותר להצמיד רק למדד הידוע, ורק ב-40% ביחס למחיר הדירה.

בשני המקרים השופטים קיבל את עמדת התובעים לגבי הגדרת הקבוצה והסעדים המבוקשים. על גיא & דורון נגזרו 40 אלף שקל הוצאות משפט ועל חנן מור 30 אלף שקל.

נזכיר כי כיום מתנהלות תביעות רבות בנושא זה. בשנה שעברה עקב פשרה עם רוטשטיין בשל הצמדה למדד לא ידוע נקבע כי החברה תשיב לרוכשים 60% מהגבייה העודפת. עוד בשנה שעברה גם אושרה ייצוגית נגד חברת רייסדור. בתחילת השנה אושרה בקשה לתביעה ייצוגית בנושא נגד מרדכי שכטר, אם כי רוב התביעות נסגרות בפשרה, כאשר התביעה הראשונה שהתקבלה כייצוגית הייתה נגד א.זייתוני ומשה ויואל גינדי, גם בסכום של 2.5 מיליון שקל. עד עתה התקבלו 7 בקשות לייצוגית בנושא זה. נדגיש כי מדובר בקבלת הבקשה לתביעה ולא בקבלת התביעה עצמה.

את התובעים במקרה חנן מור ייצג עו"ד חגי פרידלר ובמקרה גיא *& דורון עו"ד ניר גורן.

"לקרוא היטב את החוזה ולהתנגד להוראות מקפחות כבר בחתימה" 

לפי עו"ד שלומי הס ממשרד "אהרונוב-הס" המתמחה בתובענות ייצוגיות ובדיני מקרקעין ומייצג רוכשים בחוזים מול קבלנים , "בית המשפט מעלה על נס את הכלל שהותווה כבר בעבר כי חוזי מכר דירה הם חוזים בעלי חשיבות מיוחדת שכן רכישת דירה היא בדרך כלל אחת הרכישות היקרות שמבצע האדם הממוצע במהלך חייו. העובדה כי המדובר בחוזה מורכב בו הרוכש מצוי בעמדת נחיתות לעומת הקבלן בעל המומחיות והידע המיוחד בתחום, גרמה למחוקק להתערב בצורה נרחבת בתוכן החוזה בשורה של הוראות חוק המהוות 'חקיקת מגן', היינו חקיקה שהצדדים לחוזה אינם יכולים להתנות עליה לרעת הרוכש, אלא רק לטובתו.

עו"ד שלומי הס: " מומלץ לקרוא היטב את לשון החוזה ולהתנגד להוראות מקפחות כבר בשלב החתימה, שכן למרות הפסיקה המיטיבה עם הרוכשים במקרה זה, אין לדעת האם בכל מקרה יתערב בית המשפט גם בעתיד" 

"אמנם בשעת חתימת החוזה הספציפי שנדון בפסק הדין טרם היתה חקיקת מגן כזו שהתייחסה לנושא מנגנון ההצמדה, אולם אין בכך כדי למנוע מבית המשפט מתן הגנה לרוכש מפני קיפוח.  יתר על כן, היעדר חקיקת מגן לא צריכה להתפרש כעמדה של המחוקק השוללת התערבות, ואף ההיפך"

"שנית", מוסיף הס, "חוזה אחיד מוגדר ככזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד. במקרים מסוימים נקבע כי עצם העובדה שהקבלן נעתר לבקשת רוכש לבצע שינויים בחוזה, שוללת את מעמד החוזה כ'אחיד', שהרי התנאים ששונו לא נקבעו מראש אלא היו נתונים למשא ומתן. חרף זאת קובע בית המשפט בשני המקרים כי אין בעובדה שנערכו שינויים בחוזה כדי לשלול את מעמדו של החוזה כ'חוזה אחיד'".

הס התייחס ספציפית למקרה של חנן מור, ואמר כי במקרה זה בית המשפט קבע כי רק חוזה שנערכו בו שינויים המהווים "מסה קריטית" מבחינת טיבם וההיקף הכספי שלהם, יוכל להיחשב ככזה שיצא ממסגרת "חוזה אחיד". "בית המשפט קבע כי אכן אין להתערב בנושא התמורה הכספית עצמה, אולם נושא שיטת ההצמדה שונה, מכיוון שהוא מהווה את אחד התנאים הנלווים לתמורה הכספית אך אינו חלק יסודי ממנה. מומלץ לקרוא היטב את לשון החוזה ולהתנגד להוראות מקפחות כבר בשלב החתימה, שכן למרות הפסיקה המיטיבה עם הרוכשים במקרה זה, אין לדעת האם בכל מקרה יתערב בית המשפט גם בעתיד.

"כמו כן, יש לשים לב לכך שלאחרונה תוקן החוק בנושא הצמדת מחיר הדירה למדד, כך שלא ניתן לדרוש מרוכש לשלם הפרשי הצמדה על מחצית המחיר הכולל של הדירה". 

מחברת גיא ודורון לוי נמסר כי "לאחרונה אישרו בתי המשפט מספר תביעות ייצוגיות בנושא המדובר כנגד חברות קבלניות, ואנחנו ביניהן. כחברה ותיקה הפועלת בשקיפות מלאה ולפי דין אנו מאמינים כי הנושא יובהר בבית המשפט". מחנן מור טרם נמסרה תגובה.