5 שנים לאחר מכירת קולנוע דקל בבבלי - עיריית ת"א שלחה שומת היטל של למעלה ממיליון ש"ח

היטל השבחה בסך של למעלה ממיליון שקלים שביקשה הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב לגבות מחברה יזמית שמכרה קרקע בבבלי, בוטל לאחרונה על ידי ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה תל אביב, בראשות עו"ד נורית טביב. זאת לאחר שהוועדה מצאה כי "בזמן אמת", שבו נעשתה העסקה, לא סברה הוועדה המקומית כי יש חבות בהיטל, וכי זה הוטל ארבע שנים מאוחר יותר, בעקבות שינוי בפרשנותה של הוועדה.

מהחלטת הוועדה עולה כי לא פרק הזמן שחלף מיום המכירה ועד גביית ההיטל הוא הבעייתי, אלא העובדה שנכון לעריכת העסקה מדיניות הוועדה לא ראתה בתוכנית שחלה במקום כתוכנית משביחה המחייבת היטל. "צריך שיהא לו לאדם לעת מכר מידה של בטחון כי הוא אינו נותר 'תלוי על בלימה' אם וכאשר בעתיד תשתנה פרשנות הוועדה המקומית. אין להותיר את המוכר חשוף ללא סוף לשינויי פרשנות שנים ארוכות לאחר שבוצעה עסקת המכר", כתבה הוועדה בהחלטתה.

העוררת, חברת אלגרה בבלי בע"מ, החזיקה במקרקעין נשוא הערר בשכונת בבלי, בהם ניצב באותה העת קולנוע דקל, בשנים 2007 עד 2016. בפברואר 2015 נחתם בינה לבין ד.ד. מיזמים 2010 בע"מ הסכם אופציה, אשר הבשיל להסכם מכר מלא שנחתם באפריל 2016, ובינואר 2017 פנתה אלגרה לעיריית ת"א ולוועדה המקומית בבקשה לקבלת אישור להעברת זכויותיה במקרקעין על שם הקונים.

בד בבד הגישה הרוכשת בקשת היתר להריסת קולנוע דקל ובניית 13 קומות עבור 104 יחידות דיור מוגן מעל קומת הקרקע המסחרית הקיימת, והוספת מרכיבים קונסטרוקטיביים לחיזוק הבניין מפני רעידת אדמה. עוד התבקשה ואושרה הקמת קומת גג חלקית עם 4 דירות גג מכוח תכנית ג'2. באפריל 2018 הוגשה בקשה מתוקנת וזו אושרה באוגוסט של אותה השנה.

לטענת אלגרה, רק באפריל 2021, 5 שנים לאחר עסקת המכירה, נודע לה לראשונה כי הופקה שומת היטל השבחה בגין מכר המקרקעין הכוללת דרישת תשלום בסך של 1,096,476 שקלים. הוועדה המקומית ת"א אישרה כי אכן השומה נשלחה לעוררת לראשונה רק ביום 5.4.2021. בעקבות דרישת התשלום הגישה אלגרה ערר

 

בפברואר 2020, כארבע שנים אחרי חתימת הסכם המכר, נערכו שתי שומות היטל השבחה על ידי שמאית הוועדה המקומית, האחת ביחס למימוש בדרך של מכר, הכוללת חיוב בהיטל השבחה בגין תכנית ג'2, שיועדה לחברת אלגרה שמכרה את המקרקעין, והשנייה ביחס למימוש בדרך של היתר, הכוללת חיוב בגין תכנית ג'2 למועד אישור ההקלה ולחיוב בגין ההקלות, שיועדה ליזמית הפרויקט ד. ד. מיזמים, ושולמה על ידה.

לטענת אלגרה, רק באפריל 2021, 5 שנים לאחר עסקת המכירה, נודע לה לראשונה כי הופקה שומת היטל השבחה בגין מכר המקרקעין הכוללת דרישת תשלום בסך של 1,096,476 שקלים. הוועדה המקומית ת"א אישרה כי אכן השומה נשלחה לעוררת לראשונה רק ביום 5.4.2021. בעקבות דרישת התשלום הגישה אלגרה ערר.

"ככל וקיים היה חוב בהיטל השבחה הרי שהמשיבה ויתרה עליו" 

לטענת אלגרה בערר שהגישה, הוועדה המקומית שגתה והתרשלה כאשר הפיקה את החיוב בהיטל השבחה  חמש שנים לאחר שהעוררת מכרה את המקרקעין לצד שלישי, 4 שנים לאחר שקיבלה אישור להעברת רישום בטאבו , הפיקה המשיבה שומת היטל השבחה לראשונה. "המשיבה יצרה מצג בדבר היעדר חובות והעוררת הסתמכה על אישור העירייה והוועדה המקומית כאשר גם צדדים שלישיים הסתמכו עליהם. אם ככל וקיים היה חוב בהיטל השבחה הרי שהמשיבה ויתרה עליו. מדובר באישור מהותי אשר מכוחו ניתן להעביר זכויות בלשכת רישום המקרקעין".

הוועדה המקומית טענה מנגד כי "לא חלה התיישנות ולא שיהוי בהוצאת דרישת התשלום לעוררת. ההסכם אמנם נחתם ביום 6.4.2016 אך דווח למשיבה רק ביום 22.1.2017. דרישת התשלום נשלחה בפברואר 2020 ולאור הליכי הרישוי שבמסגרתם התברר לראשונה כי תכנית ג'2 חלה על המקרקעין, לכן לא קיים שיהוי בהוצאת דרישת התשלום".

לטענת אלגרה בערר שהגישה, הוועדה המקומית שגתה והתרשלה כאשר הפיקה את החיוב בהיטל השבחה  חמש שנים לאחר שהעוררת מכרה את המקרקעין לצד שלישי, 4 שנים לאחר שקיבלה אישור להעברת רישום בטאבו , הפיקה המשיבה שומת היטל השבחה לראשונה. "המשיבה יצרה מצג בדבר היעדר חובות והעוררת הסתמכה על אישור העירייה והוועדה המקומית כאשר גם צדדים שלישיים הסתמכו עליהם"

בדיון שהתקיים, הודתה בוועדה המקומית כי בשלב ביצוע עסקת המכירה לא סברה כי תוכנית ג'2 מקימה חבות בהיטל השבחה כשלדברי נציגיה "באותו הזמן, המשיבה פירשה באופן מוטעה את הוראות תכנית ג'2 וסברה בטעות כי התכנית איננה חלה על המקרקעין מאחר ומדובר בבניין שמיועד לדיור מוגן על פי התכנית התקפה… ולכן לא הוציאה חיוב בהיטל השבחה בגין תכנית ג'2".

עוד אמרו נציגי הוועדה כי רק "במהלך שנת 2019, הגיעה הבקשה השניה להיתר למחלקת שומה והשבחה במשיבה לצורך עריכת שומה, ואז התברר לראשונה כי נעשתה טעות בהנפקת האישורים לטאבו להסכם המכר ותכנית ג'2 חלה על המקרקעין ומתבקש היתר מכוחה".

"מדובר בפרשנות שונה שאימצה הוועדה המקומית, עם שינוי העתים"

בעקבות הדיון קיבלה כאמור ועדת הערר את הערר שהוגש והורתה על ביטול החיוב בהיטל ההשבחה. בהחלטתה דחתה הוועדה את טענת העוררת להתיישנות בקבעה כי "בהתאם להלכה הפסוקה, מרוץ ההתיישנות לגבי דרישת תשלום היטל השבחה יחל ביום בו נודעו לרשות כלל העובדות להפקת החיוב".

עם זאת קבעה הוועדה כי "במועד הרלוונטי, סברה המשיבה שאין תחולה לתכנית ג/2 על המקרקעין בסברה כי ייעודם הינו לדיור מוגן. כלומר, לעניין המימוש בדרך של מכר סברה המשיבה 'בזמן אמת' כי אין תחולה לתכנית ג/2, ומשכך לא הוטל היטל השבחה על שכם העוררת בגינה. הסיבה לכך אינה נעוצה ב'טעות' אלא בפרשנות תכנית, כפי שפירשה אותה הוועדה המקומית בעת הרלוונטית. בהתאם, ולא בטעות, הוצאה תעודה לרשם המקרקעין המצביעה על היעדר חובות ביום 26.6.2017".

לדברי עורכי הדין רועי חרש ורועי ששון, "קיימת חשיבות רבה לביצוע בדיקות מקדימות בנושא חשיפות היטל ההשבחה בטרם התקשרות בעסקה וכמובן יש להקפיד על ניסוח מדויק של הוראות הסכם המכר המתייחסות לחלוקת נטל המיסים שבין הצדדים, באופן שלא יאפשר חלילה, השתת חבות עבר שנדרשה בדיעבד, על כתפיו של הקונה".

אמנם, קבעה ועדת הערר כי "אין בתעודה לרשם המקרקעין המצביעה על היעדר חובות כדי לאיין חוב קיים בהיטל השבחה . בוודאי כאשר הסייג כתוב במפורש בתעודה. ואולם, עניינו של ערר זה אינו כזה. במקרה דנן, לא מדובר בטעות, אף לא מדובר בפרשנות שהוועדה המקומית הונחתה לאמץ במסגרת החלטת ועדת ערר או פסק דין של בית המשפט לעניינים מנהליים. מדובר בפרשנות שונה שאמצה הוועדה המקומית, עם שינוי העִתים".

לטענת הוועדה המקומית כי ביטול החיוב פוגע בקופה הציבורית השיבה ועדת הערר כי "ה'ציבור' שעל האינטרס שלו נבקש לשמור כאשר נאפשר גביית היטל השבחה מאוחרת בזמן (בכפוף לדיני ההתיישנות וכללי השיהוי) מחמת טעות, כולל גם את ציבור המוכרים והקונים. איננו סבורים שאינטרס הציבור עולה בקנה אחד עם הותרת הציבור - ובכלל זה ציבור מוכרי נכסים -  חשוף לשינויי פרשנות מאוחרים של הוועדה המקומית העשויים להתרגש עליו עם שינויי העתים ולהביא עמם היטלי השבחה בסכומים לא ידועים בגין מימושי עבר".

מומחים: חשיבות רבה לבדיקות מקדימות בנושא חשיפות היטל ההשבחה

לדברי עורכי הדין רועי חרש ורועי ששון, שותפים במשרד עו"ד חרש, ששון העוסק בנדל"ן, "הנפקת אישור עירייה נדרשת בכל עסקה במקרקעין ומהווה את אחד האישורים הדרושים לצורך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. על מנת להנפיק אישור עירייה בודקת הוועדה המקומית את החבות בהיטל השבחה והעירייה בודקת את החבות בגין חובות ארנונה, היטלי פיתוח וכיו"ב. לאחר השלמת הבדיקות כאמור מונפק אישור העירייה בגין העדר חובות כאמור. 

הנה אנו למדים כי הנפקת אישור עירייה אינה מהווה אסמכתא חד משמעית להעדר חוב עבר בהיטל השבחה כלפי הוועדה המקומית ואינה מייצרת חסינות במקרה בו תגלה הועדה המקומית טעות בדרישה. יחד עם זאת, דרישה בדיעבד של היטל השבחה שמקורה בשינוי מאוחר בפרשנות של הוועדה המקומית – דינה להידחות".

לדבריהם, "קיימת חשיבות רבה לביצוע בדיקות מקדימות בנושא חשיפות היטל ההשבחה בטרם התקשרות בעסקה וכמובן יש להקפיד על ניסוח מדויק של הוראות הסכם המכר המתייחסות לחלוקת נטל המיסים שבין הצדדים, באופן שלא יאפשר חלילה, השתת חבות עבר שנדרשה בדיעבד, על כתפיו של הקונה".