מורחים ומרוויחים: העיוות שמאפשר לרמ"י לגבות מדי שנה מיליוני שקלים ביתר ממוכרי הנחלות

סחבת שנוקטת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בעריכת שומות לצורך חישוב "דמי הרכישה" – תשלום שעל מוכרי נחלות חקלאיות לשלם לה במסגרת העסקה, מביא להתייקרות גובה התשלום שעליהם לשלם לה בעשרות אחוזים. כך עולה ממכתב ששלחה לאחרונה לשכת שמאי המקרקעין למנכ"ל רמ"י ינקי קוינט, אשר מצטרף לעתירה שהוגשה נגדה לפני כשנה בנושא ואשר נדונה בימים אלה בבית המשפט העליון בשבתו כבג"ץ.

"דמי רכישה" הם תשלום שאותו על הצד המוכר בעסקה למכירת נחלה חקלאית, לשלם לרמ"י כתנאי להעברת הזכויות בנחלה. ברוב המקרים, גובה התשלום עומד על 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים, בהתבסס על כלל זכויות הבנייה בחלקה. לטענת לשכת שמאי המקרקעין, ישנה בעייתיות קשה באופן התנהלותה של רמ"י כיום בנושא. זאת בשל פער של כשנתיים בממוצע מרגע חתימת הסכם למכירת זכויות בנחלה חקלאית, ועד למועד הקובע של השומה שמבצעת הרשות לצורך תשלום "דמי רכישה", וזאת על אף נוהל המחייב בדיקת שמאי רמ"י בתוך חצי שנה ממועד הבקשה וקבלת המסמכים. בפרק זמן זה ערך הקרקע והנכס עולים בצורה משמעותית, וכך גם התשלום לרמ"י.

"החבות בדמי רכישה חלה כאשר מישהו מוכר נחלה, ואז האירוע מקים חבות בדמי רכישה והמוכר חייב להוון את נחלת המגורים. החבות חלה מכוח החלטת המועצה", מסביר שמאי מקרקעין המתמחה במגזר החקלאי. "בא מוכר וחותם על חוזה ב-2019 והמינהל מביא שמאי רק ב-2022. שמאי רמ"י קובע את שווי חלקת המגורים לצורך דמי הרכישה. אם הוא היה קובע את חלקת המגורים סמוך למועד עריכת החוזה לא הייתה בעיה, הוא היה נצמד לערכים שעליהם הסתמך המוכר, אבל רמ"י מנחה את השמאי לערוך את השומה למועד שביקר בנחלה, לפעמים שלוש שנים מאוחר יותר. יש נוהל שמחייב את רמ"י להוציא שמאי תוך חצי שנה  אחרי בקשה וקבלת מסמכים, אבל רמ"י לא מקיימת את הנוהל הזה אלא שנתיים-שלוש אחרי".

למה זה משמעותי?
"מהטעם הפשוט שהמחירים עולים, והשמאי עושה שומה שלא קשורה לחוזה בכלל. המוכר מצפה שיהיו לו דמי רכישה בגובה מסוים, ורמ"י נהנית מהרשלנות שלה. אין בנוהל היום סעיף שמקבע את מועד החוזה כמועד קובע, וזה שורש הבעיה. את ההפרש סופג החוכר רק כי רמ"י התעכבה".

כדוגמה מביא השמאי עסקת מכירה בנחלה בעמק יזרעאל ש"נמכרה ב-2019 עבור 6.7 מיליון שקל. השמאי הגיע ב-2022 והעריך את חלקת המגורים מעל 10 מיליון  שקל".

לשכת שמאי המקרקעין: "רמ"י יוצאת נשכרת ממחדליה"

דוגמה קיצונית במיוחד נותן שמאי המקרקעין יצחק בן- נוב לגבי עסקה במושב כפר הנגיד הסמוך ליבנה. "עסקת המקרקעין נחתמה בשנת 2018. התמורה שהוסכמה בעסקה הייתה  6.8  מיליון שקל. מחישוב שערכתי עולה כי שווי הקרקע ללא פיתוח, מחוברים (שווי הבנוי) ומע"מ, לצורך חישוב דמי רכישה לחלקת המגורים, עומד על כחמישה מיליון שקל. המוכר דיווח על העסקה לרמ"י בשנת 2019. בשל מגפת הקורונה צומצמה פעילות רמ"י, ועקב כך גם התעכב מועד עריכת השומה של רמ"י לשווי המקרקעין לצורך דמי רכישה".

לדברי בן-נוב, בעוד שבמועד כריתת הסכם המכר, המועד הקובע לחישוב דמי הרכישה היה מועד עריכת ההסכם, כלומר שנת 2018. בחודש מרץ 2020 השתנתה החלטת רמ"י ונקבע כי המועד הקובע לחישוב דמי הרכישה הוא מועד עריכת השומה על ידי שמאי מטעם רמ"י וקביעתו את השווי של חלקת המגורים בנחלה.

על פי המכתב ששלחה לשכת שמאי המקרקעין, השמאים נדרשים בין היתר, ל"שומות כבסיס לקביעת גובה דמי הרכישה, הן לצורך החוכרים המבקשים לערוך חיזוי של תשלומי החובה הצפויים להם בעת מכר זכויות והן במסגרת שומות לבטוחה בנקאית, שבה נדרשים להפחתת מיסוי צפוי במכר". אולם כתוצאה מהתנהלות רמ"י, טוענת הלשכה, "שומות דמי הרכישה נערכות במועדים מאוחרים יותר למועד עריכת החוזה, עובדה שיש לה השלכות משמעותיות על תוצאת השווי בשל מגמות שינויי המחיר בשוק"

"רק כעבור כמעט חמש שנים והתנצלויות של פקידי רמ"י על העיכוב בהפקת השומה, הגיע שמאי רמ"י לביקור לצורך הערכת שווי הקרקע לצורך חישוב דמי הרכישה. לאור האמרת מחירי הנדל"ן בתקופה שחלפה משנת 2018 ועד לשנת 2022 נקבע שווי הקרקע לחלקת המגורים לחישוב דמי רכישה למועד הקובע לחודש מאי 2022 על כ־8.5 מיליון שקלים. מדובר בפער שמסתכם בכ-3.5 מיליון שקלים לצורכי חישוב דמי רכישה; ועל הפער הזה נדרש המוכר לשלם דמי רכישה של 33% בתוספת מע"מ. האבסורד הוא בכך שמוכר הנחלה נדרש לשלם את הרווח התאורטי של הקונה ממועד רכישת הנחלה ועד למועד עריכת שומה למוכר על ידי רמ"י".

על פי המכתב ששלחה לשכת שמאי המקרקעין, השמאים נדרשים בין היתר, ל"שומות כבסיס לקביעת גובה דמי הרכישה, הן לצורך החוכרים המבקשים לערוך חיזוי של תשלומי החובה הצפויים להם בעת מכר זכויות והן במסגרת שומות לבטוחה בנקאית, שבה נדרשים להפחתת מיסוי צפוי במכר". אולם כתוצאה מהתנהלות רמ"י, טוענת הלשכה, "שומות דמי הרכישה נערכות במועדים מאוחרים יותר למועד עריכת החוזה, עובדה שיש לה השלכות משמעותיות על תוצאת השווי בשל מגמות שינויי המחיר בשוק".

עוד נטען במכתבה של הלשכה כי "חוכרים רבים, נפגעים מעצם ההחלטה לקבוע מועד קובע במנותק ממועד מכירת הזכויות במיוחד לאור התנהלותה ומחדליה של רשות מקרקעי ישראל , המשתהה בטיפול בבקשה להעברת זכויות, אף בניגוד לנהליה שלה, כך ששומת דמי רכישה נערכת מספר שנים לאחר מועד מכירת הזכויות בה מחירי המקרקעין שונים ביחס למחירם במועד חתימת החוזה.

בעוד החוכרים נפגעים, הרי שרשות מקרקעי ישראל, הלכה למעשה, יוצאת נשכרת ממחדליה שלה, כך שנהנית ממחירי מקרקעין גבוהים ביחס למחיר החוזה". לאור זאת דורשת הלשכה כי "המועד הקובע לשומת דמי הרכישה במקרה של העברת זכויות בנחלה, בדומה לשומות לדמי הסכמה בעבר ובדומה לשומת לצרכי מס שבח , יהיה מועד חתימת החוזה".

"דורשים להחזיר כסף לאנשים, זה יגיע לעשרות מיליונים" 

לפני כשנה הגישו מספר בעלי נחלות עתירה לבג"ץ נגד החלטת מועצת מקרקעי ישראל ממרץ 2020, לפיה שווי תשלום החובה הידוע כדמי היוון, היתר או פיצול במקרקעי ישראל וגם כדמי רכישה בנחלות, המשולם לרשות מקרקעי ישראל על עסקאות במקרקעי ישראל כולל קרקעות קק"ל, יחושב על בסיס מועד חתימת הערכת שווי הקרקע על-ידי השמאי מטעמה, ולא על בסיס השווי במועד חתימת העסקה.

עו"ד דודו קוכמן, מזכ"ל תנועת כפרי האיחוד החקלאי, שהצטרפה לעתירה, מספר: "אני מאלה שהציפו את הבעיה. ניהלנו הליכים, נפגשנו עם כל הצמרת של המינהל, וזה לא עזר. הם הבינו את הבעיה אבל לא טיפלו בה. העתירה נגד תיקון החלטת המועצה, שיצר את הבעיה. הציגו את התיקון לחברי המועצה כתיקון טכני, אבל זה תיקון דרמטי" 

לעתירה הצטרפו כידידי בית המשפט האיחוד החקלאי ותנועת המושבים. החודש נדחתה בקשת העותרים לצרף את מכתבה של לשכת השמאים לעתירה הן בשל האיחור במועד והן בשל העלאת טיעונים חדשים, והוא אף חייב את העותרים ב-2,000 שקל הוצאות בעקבות בקשה זו. דיון ראשון בעתירה נקבע לנובמבר השנה.

עו"ד דודו קוכמן, מזכ"ל תנועת כפרי האיחוד החקלאי, שהצטרפה לעתירה, מספר: "אני מאלה שהציפו את הבעיה. ניהלנו הליכים, נפגשנו עם כל הצמרת של המינהל, וזה לא עזר. הם הבינו את הבעיה אבל לא טיפלו בה. העתירה נגד תיקון החלטת המועצה, שיצר את הבעיה. הציגו את התיקון לחברי המועצה כתיקון טכני, אבל זה תיקון דרמטי.

"הליך עריכת השומה מתנהל 3-4 שנים, שזה כשלעצמו נתון שבמקום עבודה רגיל היה מביא לפיטורי כל העובדים. בנוסף, הפער שנוצר בין שווי הקרקע במועד העסקה ועד לעריכת השומה של רמ"י עומד על 30% פער. זה לא הגיוני בעליל.  עוד בתפקידי כיו"ר ועדת פורום ההתיישבות של לשכת עורכי הדין הצגנו למינהל את הבעיה. עורכי דין שמבצעים עסקה שמים פיקדון לחלק מהתשלומים, ופתאום כשמעלים את דמי הרכישה אין כסף".

"לא ייתכן לייצר כזה פער דרמטי. כמו שבמיסוי מקרקעין מועד העסקה הוא מועד חתימה על העסקה, גם במינהל זה היה כך בעבר, עד התיקון ב-2020. אבל אם זה מועד השומה תוציאו שומה מיידית. אנו דורשים להחזיר כסף לאנשים. אנשים שמוכרים נכס במושבים ובנחלות מעריכים שיישאר להם כסף עד לסוף חייהם, ובגלל המיסים ובגלל ההתנהלות הזו לא נשאר להם בכלל ממה לחיות. דמי הרכישה הם בסכומים שלא נתפסים. השוק צריך להיות הוגן לכל הצדדים.

נחמה בוגין , יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "מיסים והיטלים שנגבים עקב ביצוע עסקה חייבים להיגזר משווי הנכס במועד ביצוע העסקה. לא יעלה על הדעת שבגלל עיכוב מינהלי ברשות שגובה את ההיטל, במקרה הזה רמ״י, ייפגע האזרח ויידרש לשלם סכום גבוה במאות אלפי שקלים! אין כל קושי להעריך את שווי הנכס למועד ביצוע העסקה גם אם האומדן מבוצע מאוחר יותר" 

"הבעיה המרכזית היא שהמינהל משמש פה גם בתור התובע, גם השופט וגם המחוקק. הם משנים את הכללים ואין מי שמבקר אותם. אני מאמין שבמקרה הזה השופטים יבינו שיש תקלה מהותית שלא פוגעת רק במרחב הכפרי. אני לא יודע כמה כסף הם יצטרכו להחזיר אם בית המשפט יקבל את העתירה, אבל זה כנראה יהיה עשרות מיליוני שקלים".

רמ"י: "טענות לעיכובים מקבלות מענה פרטני" 

נחמה בוגין יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מסרה למרכז הנדל"ן: "מיסים והיטלים שנגבים עקב ביצוע עסקה חייבים להיגזר משווי הנכס במועד ביצוע העסקה. לא יעלה על הדעת שבגלל עיכוב מינהלי ברשות שגובה את ההיטל, במקרה הזה רמ״י, ייפגע האזרח ויידרש לשלם סכום גבוה במאות אלפי שקלים! אין כל קושי להעריך את שווי הנכס למועד ביצוע העסקה גם אם האומדן מבוצע מאוחר יותר. שמאי רמ״י יודעים לעשות זאת היטב, הם רק צריכים לקבל את ההנחיה המנהלית הראויה".

מרמ"י נמסר כי "מדובר בסוגיה שתלויה ועומדת בפני בית המשפט העליון בשבתו כבג"ץ. טענות רמ"י הובאו במפורט במסגרת התגובה לעתירה. יצוין כי העותרים ביקשו לצרף את המכתב של לשכת השמאים לעתירה, ונדחו על ידי בית המשפט העליון. על קצה המזלג, עסקה לתשלום דמי רכישה במסגרת העברת זכויות נערכת בהתאם להחלטות מועצת מקרקע ישראל ונהלי הורשות. בין היתר, נקבע כי הרשות תזמין שומה בתוך חצי שנה ממועד המצאת בקשה מלאה לרשות.

"המועד בו נחתם הסכם המכר בין הצדדים אינו רלוונטי שכן המצאת כלל המסמכים והשלמת התנאים הנדרשים לצורך עריכת העסקה לתשלום דמי רכישה (והזמנת השומה) אינו תלוי ברמ"י אלא בחוכר, לדוגמה הגשת בקשה מלאה הכוללת אישורי מיסים בגין העברה ותשריט לצרכי רישום, הסדרת השימושים החורגים בנחלה, וכיו"ב.

"טענות לעיכובים, לכאורה, בטיפול תיקים פרטניים אף הן מקבלות מענה בהתאם להחלטות המועצה ונוהלי הרשות, ובכלל זה האפשרות להגשת השגה משפטית והקדמת המועד הקובע לשומה ככל ונמצא כי אכן היו עיכובים שלא תלויים בחוכר".