השמאים המכריעים קיזזו מההשבחה הוצאות פיתוח שהיזם כלל לא נדרש לשלם – ועדת הערר עשתה סדר

האם יש לקזז את הוצאות הפיתוח משוויו של "המצב החדש" בעת חישוב תשלומי ההשבחה? בכך עסקה החלטת ועדת הערר המחוזית של מחוז ירושלים בראשות עו״ד שרית אריאלי בן שמחון, שניתנה בשבוע שעבר. בהחלטתה עשתה הוועדה סדר בסוגיית קיזוז עלויות הפיתוח בקרקעות רמ״י, לאור עמדות סותרות שעלו עד כה בסוגיה מהחלטות שמאים מכריעים.

בהחלטתה, קבעה הוועדה כי על שאלת קיזוז עלויות הפיתוח מהיטל ההשבחה להיבחן בכל מקרה לגופו על ידי השמאים. ככל שבגין ההחלטה המשביחה, בעל המקרקעין נדרש לתשלום היטלי פיתוח נוספים, הרי שיש לקזז מגובה ההשבחה את עלויות הפיתוח. אך ככל שהתשובה לשאלה שלילית, והיזם לא ידרש לתשלום הוצאות פיתוח נוספות בגין ההחלטה המשביחה, הרי שאין מקום לקזז הוצאות פיתוח.

את שני העררים שהובילו להחלטה, הגישה הוועדה המקומית לתכנון ובניה בית שמש נגד חברת מגן עבודות הנדסה בנאיות. העררים הוגשו נגד שתי שומות מכריעות עבור שתי חטיבות קרקע בהן זכתה מגן במסגרת מכרזים מסובסדים לדיור מוזל שפרסמה רמ"י. בעקבות הזכיה במגרשים, שילמה החברה היטלי פיתוח בהתאם לסכומים שנדרשו במסגרת המכרזים.

 עבור שתי חטיבות הקרקע, ולאחר זכיית החברה במגרשים, אישרה הוועדה המקומית בית שמש בשלב ההיתר תוספת זכויות בהליכי הקלה - הקלת שבס והקלת כחלון. המדובר בהקלות המאפשרות את הגדלת מספר הדירות הנבנות במקרקעין וכן את היקף השטח המבונה. בעקבות ההחלטות הנפיקה הוועדה שומות היטל השבחה . היזמית הגישה שומות נגדיות, והתיקים הועברו להכרעת שני שמאים מכריעים שונים. בשתי השומות המכריעות, ניכו השמאים מסך ההשבחה "עלויות פיתוח נורמטיביות", וכך צומצם שוויה של ההשבחה ולכן גם היטל ההשבחה שעל היזמית לשלם.

על שתי השומות המכריעות הגישה הוועדה המקומית בית שמש עררים. טענתה המרכזית היתה כי הוצאות הפיתוח שעל היזמית לשלם שנקבעו במסגרת מכרזי רמ"י הן סופיות, וכי תוספת הזכויות שאושרה על ידי הוועדה המקומית אינה מגדילה את תשלומי הוצאות הפיתוח של היזמית. לכן לטענת הוועדה המקומית, אין כל היגיון בקיזוז ההיטלים מגובה ההשבחה, ויש להתייחס לתוספת הזכוות, כתוספת זכויות שניתנה בקרקע מפותחת.

עם זאת, במהלך הדיון הודיעה הוועדה המקומית כי היא אינה עומדת על הערר, ובלבד שתינתן החלטה עקרונית בסוגיה על ידי ועדת הערר.

"נפלה טעות מהותית בשומות המכריעות" 

בהחלטתה, קיבלה ועדת הערר את עמדת הוועדה המקומית בית שמש. "לאחר שעיינו בחומר שלפנינו ושקלנו את טענות הצדדים, הגענו למסקנה כי בנסיבות ענייננו, לא היה מקום להפחית את הוצאות הפיתוח משווי המצב החדש. לטעמנו, נפלה טעות מהותית בשומות המכריעות בכך שנוכו 'עלויות פיתוח נורמטיביות' משווי מ"ר מבונה. כך גם, נדמה כי השימוש שנעשה בחישוב 'עלויות פיתוח נורמטיביות' בקביעת שווי במצב החדש, כפי שנקבעו בקווים המנחים שניתנו ע"י השמאי הממשלתי, יושם ע"י השמאים המכריעים הנכבדים באופן שגוי".

לדברי ועדת הערר, היה על השמאים לבחון האם עובדתית תידרש היזמית לתוספת או השלמה של תשלום הוצאות פיתוח בגין תוספת הבינוי בהקלות. "בענייננו, לא הייתה מחלוקת כי המשיבה לא תידרש לשאת בעלויות פיתוח נוספות בעקבות ההשבחה שאירעה, ולא תידרש להוציא מכיסה בגין אישור הבקשה להיתר עלויות פיתוח כלשהן ובכלל זה עלויות פיתוח 'נורמטיביות' נוספות... הגענו לכלל מסקנה כי שווי של מ"ר מבונה המשקף את ההשבחה צריך היה להיקבע בלא ניכוי עלויות פיתוח כלשהן משווי השוק המלא של המקרקעין".

הכלל הפשוט שעולה מהחלטת ועדת הערר

בשלב הבא של ההחלטה, הרחיבה הוועדה לגבי מתי נכון וראוי לבצע הפחתה של עלויות פיתוח, ומתי אין לעשות זאת. מההחלטה עולה כלל פשוט – במקרים שבהם מימוש הזכויות המושבחות כרוך בתוספת של הוצאות פיתוח, יש הצדקה לקיזוז ההוצאות מגובה ההשבחה.

"ככל שאקט תכנוני נוסף (דוגמת הקלה) מביא להשבחה נוספת של המקרקעין אשר לא מחויבת בפיתוח סביבתי נוסף, הרי שהמקרקעין במצבם הקודם (וגם החדש) מהווים מקרקעין מפותחים על כל המשתמע מכך", נכתב בהחלטה, "במצב עובדתי כאמור כל התועלת הנזקפת מכוח האקט התכנוני באישור ההקלה היא תועלת מלאה, קרי, בעל המקרקעין לא נדרש לשאת בהוצאות פיתוח סביבתי או היטלי פיתוח בקשר ישיר בגין תועלת זו".

עם זאת ציינה הוועדה כי "ככל שבגין האקט התכנוני החדש נדרש פיתוח סביבתי נוסף או תשלום היטלי פיתוח ואגרות לרשות המקומית, כתנאי למימוש והוצאת ההיתר, הרי שהיקף ההשבחה לא כולל הוצאות כאמור ויש להפחיתן".