תוכנית הרובעים בתל-אביב תתוקן? כמה קומות אפשר לבנות ברחוב דיזנגוף?

תכנית רובע 3 בתל-אביב היא תכנית משמעותית וחשובה שחלה על חלקים במרכז ומערב העיר. פסיקה שניתנה ע"י בית המשפט לעניינים מינהליים קובעת כי יש לקבל מהמועצה הארצית הבהרות בנוגע להוראות בנייה ברחוב דיזנגוף, תוך אפשרות לתיקון התכנית למרות שאושרה רק בינואר 2018.

המקרה שלפנינו עוסק בעתירה מנהלית שעניינה בבקשה לתיקון נוסח סעיף 4.1.3 ג לתקנון תכנית תא/3616א (להלן: "תכנית רובע 3"),כך שברחוב דיזינגוף בעיר תל אביב-יפו, לא תהיה הבחנה בין מספר הקומות המותר כתוספת בנייה לבניין קיים, בין קטע הרחוב שבייעוד המסחרי לבין קטע הרחוב שבייעוד מגורים. 

תכנית רובע 3, אשר אושרה ע"י המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, קובעת הוראות לבנייה חדשה ולתוספות בנייה וכן מטמיעה את המדיניות העירונית בכל הנוגע לזכויות בנייה מכח תמ"א 38.

העותרת היא חברה יזמית המקדמת פרויקט לחיזוק ותוספת בנייה למבנה קיים בן 3 קומות, במקרקעין ברחוב דיזנגוף 27 בתל אביב, המיועדים למגורים (ולא בחלקו המסחרי של הרחוב) והמצויים באזור הכרזת אונסק"ו.

נסביר, כי ארגון אונסק"ו, הידוע כארגון החינוך, המדע והתרבות של האו"ם, הכריז על חלקים ממרכז העיר תל אביב כעל אתר מורשת עולמית – "העיר הלבנה". מדובר באזור היסטורי ובו מצויים מבנים רבים, שצבעם לבן, המאופיינים בערכים אורבניים אדריכליים ובבנייה מודרנית בסגנון בינלאומי. בשל הבנייה הייחודית, ההכרזה הזו כללה התחייבות לשמירה על ערכיו האדרכליים של המתחם, תוך קביעת כללים וביניהם: שמירה על גובה הבנייה בהתאם לתכניות תקפות טרם ההכרזה וכן המנעות ממגרשים גדולים המייצרים נפחי בנייה חריגים וכיוצ"ב.

לתכנית הרובע, הוגשו התנגדויות רבות ואף הוועדה המחוזית מינתה חוקרת לשמיעת ההתנגדויות, הוגשו בקשות רבות מצד הוועדה המקומית להבהרות, המועצה הארצית קבעה בהחלטותיה כי "ברחובות ראשיים, בהם אנו רוצים לעודד עירוניות ואינטנסיביות עירונית וחזית אחידה, כמקובל היום בתכנון עירוני בעולם כולו, יש לאפשר להגיע לגובה אחיד....ברובע 3 עד 6 קומות וקומה חלקית, כפי שנקבע בתכנית המאושרת" וגם "ברובע 3, ברחובות דיזנגוף ובן יהודה, עד 6 קומות וקומה חלקית באזור ההכרזה".

במסגרת הליך ההטמעה של החלטות המועצה הארצית בנוסח התכנית, בוצעו בה שינויים כך שלבסוף, התכנית המאושרת יצרה הבחנה בין מספר הקומות לבנייה במגרשים בייעוד מסחרי ברחוב דיזנגוף, לבין שאר הרחובות, כך שבחלקו ביעוד מגורים נקבע כי מותרת הקמת 4 קומות וקומה חלקית, לעומת החלק המסחרי והעיקרי של הרחוב בו מותרת הקמת 6 קומות וקומה חלקית.

העותרת, אשר טרם הגישה בקשה להיתר בנייה, מבקשת פרשנות מסוג Pre Ruling, בטענה כי ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית קבעה מפורשות כי יש לאפשר בכל רחוב דיזנגוף, שבתוך אזור ההכרזה, בנייה בגובה של 6 קומות וקומה חלקית, בין אם בבנייה חדשה ובין אם בתוספת על הקיים. 

כב' השופטת צילה צפת, סגנית נשיא בית המשפט המחוזי, קבעה בהחלטתה לאחר נבירה מרובה בהחלטות ובהבהרות המועצה הארצית, שלא קיימת כל התייחסות למקטע של רחוב דיזנגוף ביעוד מגורים בתחום ההכרזה. לגישתה, מדובר בשאלת רוחב שראוי שתיבחן על ידי מוסדות התכנון אשר יאמרו את דברם באופן מפורש. לפיכך, מבקשת כבוד השופטת להחזיר את הסוגיה למועצה הארצית ולהבהיר את החלטתה בנוגע לגובה הקומות המותר לבנייה בכל אחד מן המתחמים הנזכרים בתכנית הרובעים, ובפרט: מה גובה הקומות המותר לבנייה באזור ההכרזה ברחוב דיזנגוף בבניה חדשה וכן בבנייה על קיים, הן בייעוד למגורים והן בייעוד מסחרי.

בנוסף, מבקשת כבוד השופטת מהמועצה להתייחס לתיקון התכנית, ככל שיידרש, נוכח העובדה שתכנית רובע 3 אושרה למתן תוקף בתאריך 09.01.2018.

עת"מ 28303-02-18 בראשית השחר השקעות ונכסים דיזינגוף 27 תל אביב בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב  ואח'

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה