"יש עיר בדרום שספגה אלפי טילים, ואנחנו כבר חודשים מתקשקשים על העתקת עצים. זה תוקע פרויקט של 1,300 דירות"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים, שסיפר ליעקב ניצן, מנכ"ל ושותף ברובי קפיטל, על הקשיים וההזדמנויות בפרויקטים של התחדשות, מדוע דיירים חותמים הרבה יותר מהר מבעבר, איך אפשר להסיר את רוב החסמים בפרויקטים ולמה מבחינת היצע דירות אנחנו מתקרבים לקטסטרופה. 

לצפייה: 

להאזנה: 

לספוטיפיי

לאפל

לגוגל

"בסוף, פרויקטים של התחדשות עירונית מורכבים משלוש צלעות: הדיירים, רשויות התכנון והיזם", הסביר טישל. "אז היזם זה הכי קל, אני מאוד מאמין בחברה שבה אני עובד, אזורים חברה ותיקה של יותר מ-60 שנה, הרבה ניסיון בהתחדשות עירונית - למעלה מעשור. יש לנו היום 5 פרויקטים בביצוע ו-6 פרויקטים מתוכננים לצאת לפועל בשנה הבאה. מעל 30 אלף יחידות דיור בשלבים שונים של תכנון, ביצוע וייזום, ואני מאמין שעד סוף 2024 נהיה עם מעל 10 פרויקטים של התחדשות עירונית בביצוע - נתון שהוא חסר תקדים".

"לגבי נושא הדיירים, יש הרבה מקומות שיש היתכנות תכנונית טובה מאוד, אבל הדיירים מסיבה כזאת או אחרת, או שהם לא רוצים פרויקט או שהציפיות שלהם לא מאפשרות לקדם את הפרויקט. חשוב להבין בשלב הראשון האם הדיירים מבושלים, מגובשים, האם הם התאגדו והאם יש להם עורך דין".

כלומר אתה בוחן קודם את הדיירים עצמם?
"אני מטפל בשבוע ממוצע ב-15 פניות חדשות ואני צריך למיין באילו יש היתכנות כלכלית ותכנונית ומבחינת בשלות הדיירים. צריך לוודא שזה פרויקט שיחד עם השותפים שלי אני יכול לקדם ולהגיע לקו הגמר. הדבר השני זה לנסות להבין את ההיתכנות התכנונית של כל אחד מהפרויקטים שאנחנו בוחנים. היום שיטת העבודה בפרויקטים של התחדשות עירונית היא כזאת שבשלב יותר מאוחר שבו מקדמים את התב"ע, עושים דוח כלכלי שנקרא תקן 21 שהמטרה שלו לבחון מצד אחד שהיזם לא ירוויח יותר מדי - כי אז המשמעות האופרטיבית שהוא מעמיס על התשתיות, על כלי הרכב ועל העיר בצורה מוגזמת, ומצד שני שהפרויקט יהיה כלכלי וייצא לפועל.

"לפני 20-25 שנה משרד השיכון קידם הרבה פרויקטים של התחדשות עירונית שנשארו במגירה ולא התקדמו לשום מקום. בוחנים האם תא השטח של הפרויקט יכול להכיל כמות דירות מספקת ואין מגבלות גובה למשל או מגבלה תכנונית אחרת שלא תאפשר לנו להוציא לפועל את הפרויקט".

"סבסוד התחדשות בפריפריה זה סוג של רפואה מונעת"

לדברי טישל, "יש איזו נטייה לחשוב שכל אחד יכול להיות יזם בהתחדשות עירונית. חושבים שבפרויקטים של התחדשות לא צריך הרבה מאוד כסף יחסית. אבל צריך לשלם לעו"ד, אדריכל , למפקח דיירים, הרבה פעמים למנהלת או למחתים, על כנסים. זה מצטבר בפרויקט בודד למאות אלפי שקלים ולפעמים לכמה מיליונים. חברה שרוצה לקדם עשרה פרויקטים כאלו במקביל, בגלל המורכבות של פרויקטים כאלו שגם הוודאות בהם נמוכה יחסית מהרגיל, אתה מגיע בקלות ל-20 מיליון שקל בסה"כ שכבר הוצאת, בלי ודאות אם פרויקט ייצא לפועל.

"אז מתחילות הצרות כי אתה נכנס למצוקה של כספים והדיירים הם אלו שנפגעים מהדבר הזה. לכן חשוב מאוד להתחבר עם גופים שיש להם יכולת. אנחנו עובדים בשיטה שלכל פרויקט יש מנהל פרויקט ייעודי, שמלווה את הדיירים מהיום הראשון עד קבלת המפתח. האבא והאמא של הפרויקט. זה חשוב כי יש עם מי לדבר ואפשר לפתור אתגרים תוך כדי תנועה".

ניצן: "אני רואה יזמים שעובדים איתנו כבר בעסקה השלישית והרביעית והחמישית שעוד לפני שהם מתקדמים עם העסקה, אנחנו פשוט יחד איתם בונים את הפלסטיקה, כך אני קורא לזה, של דוח האפס. בונים את הערכות השווי הנגזרות של הקרקע, בונים את יחסי ההון, בונים את השלבים, ואז מתקדמים. אנחנו נכנסים ומנסים להבין מה יש מתחת לאדמה, מה מעל האדמה, מה יחסי הכוחות, מי נגד מי ואיך אתה בוחן כל דבר".

ניצן אמר כי "בסופו של דבר היום עולם התוכן נשלט על ידי הידע והניסיון ומי שיודע לנהל נכון אגב בכל דבר בין אם זה בייזום בין אם זה במימון בין אם זה בכל דבר מי שיש לו את הידע ואת הכלים הנכונים יכול לסלוח גם תקופות לא פשוטות כמו שאנחנו חווים כרגע יכול להמשיך את הפרויקט ולקדם אותו.

"אם נגענו בנושא האנושי אז ברובי קפיטל מתוך 50 העובדים, בערך חצי מהם הם באמת עסוקים בליבה של הליווים עצמם וכולם רובם ככולם הם אנשים בעלי שנות ניסיון דו-ספרתיות זאת אומרת בעלי 11-12 שנה לפחות בעולם הבנקאי, שחוו לקוחות ותהליכים וראו הכל, ומתוך הדבר הזה הם מגיעים למצב שבו הם יכולים לדעת לנהל נכון לתת את הפתרונות להיות יצירתיים כמו שדיברנו ועם זה להתקדם".

לשאלתו של ניצן איך מסירים חסמים בתחום, אמר טישל כי "בתכל'ס זה תלוי לא תמיד בגורמים ממשלתיים, אלא ביזם, בגוף המממן וביישות המשפטית שמלווה. בשלישיה הזאת אפשר לפתור להערכתי את רוב הבעיות כתפיסה. ליווינו איזו חברה ונתקלנו בעורך דין בגיל די מתקדם, שאמר 'אני לא יודע מה זה משהו שהוא לא בנק, גם הדיירים היו ותיקים והיינו צריכים לשכנע אותם. הבאנו אותם לחברה והסברנו שאנחנו לא בנק אבל אנחנו כמו בנק".

טישל: "זה בסדר שהמדינה תממן או תשקיע הפרויקט התחדשות עירונית , כי הטובה שתצא למדינה מזה, אם למשל תהיה רעידת אדמה או יפגעו טילים כמו שרואים עכשיו, הנזק יהיה הרבה יותר גדול. לכן סבסוד התחדשות עירונית בפריפריה זה סוג של רפואה מונעת"

מה אתה חושב על הבעיות כרגע בארץ, המציאות הכלכלית, איפה זה אוחז אתכם?
"בתחום ההתחדשות העירונית הייתי מחלק לשני נושאים: הדיירים והתכנון. בתחום הדיירים אני לא מרגיש שום שינוי, לא לטובה ולא לרעה. אני יכול להגיד שבשנים האחרונות נושא החתמת הדיירים מתקדם בצורה מאוד מהירה. דיירים מגיעים לחתום יחסית מהר, וזה מהווה חסם הרבה יותר קטן מבעבר. בנושא התכנון לצערי הרב אני לא רואה שינוי לטובה. יש ערים שלמות לא ממוגנות, גם הדירות וגם מוסדות הציבור, ורשויות התכנון לא עושות שינוי דיסקט. יש איזו עיר בדרום שספגה אלפי טילים, ואנחנו כבר כמה חודשים מתקשקשים בין הוועדה המקומית למחוזית לגבי האם העתקת העצים תהיה לצד ימין או שמאל, וזה תוקע פרויקט של לא פחות מ-1300 דירות חדשות".

הפלסטיקה של דוח האפס

ניצן סיפר על העבודה בתקופה הנוכחית: "אנחנו רואים היום ברובי שיזמים מגיעים אלינו עם התוכניות הכלכליות ועם הרצון שלהם להתכנס עוד לפני שיש דוח אפס של שמאי ומפקח שבוחן את הדברים וגוזר את הנתונים ואת השלבים ואמרים לו תקשיבו, אנחנו זקוקים כרגע לכם. אנחנו מלווים היום 220 פרויקטים פחות או יותר, ואני רואה יזמים שעובדים איתנו כבר בעסקה השלישית והרביעית והחמישית שעוד לפני שהם מתקדמים עם העסקה, אנחנו פשוט יחד איתם בונים את הפלסטיקה, כך אני קורא לזה, של דוח האפס. בונים את הערכות השווי הנגזרות של הקרקע, בונים את יחסי ההון, בונים את השלבים, ואז מתקדמים. 

"יש פה איזשהו שיתוף פעולה מאוד מעניין, אתה נגעת באנשים, אצלנו הנגיעה באנשים זה לא בדיירים, זו הנגיעה בעצם ביזמים וביכולת שלהם. אנחנו נכנסים ומנסים להבין מה יש מתחת לאדמה, מה מעל האדמה, מה חופרים, מה עושים, מה יחסי הכוחות, מי נגד מי ואיך אתה בוחן כל דבר".

לדברי טישל, "יש מחסור גדול ביחידות דיור והחודשים האחרונים רק החמירו את המצב. כל נושא בעיית הפועלים הפכה לבעיה אקוטית שנוגעת לכל פרויקט ופרויקט. זה מתווסף למחסור הטבעי שהיה, הגידול באוכלוסייה, הצורך שקיים הולך ומחריף. אנחנו בתחושה שלנו לקראת קטסטרופה מבחינת ההיצע לדירות חדשות, וזה עוד סיבה למה חייבים להאיץ את תהליכי התכנון בצורה דרמטית, ממש צו 8 לתהליכי התכנון, כי אם לא, תהיה לנו כאמור קטסטרופה מבחינת היצע הדירות"

"זה בסדר שהמדינה תממן או תשקיע הפרויקט התחדשות עירונית , כי הטובה שתצא למדינה מזה, אם למשל תהיה רעידת אדמה או יפגעו טילים כמו שרואים עכשיו, הנזק יהיה הרבה יותר גדול. לכן סבסוד התחדשות עירונית בפריפריה זה סוג של רפואה מונעת".