נדחתה עתירת הכנסייה המרונית נגד שינוי ייעוד של מבנה בן 282 שנים לשימור בעכו: "לא נפל פגם בהחלטה"

בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, דחה בחודש האחרון את עתירת הכנסייה המרונית בעכו (סגן הארכיבישוף ווקף הכנסייה) נגד התוכנית לבניית תוספת למבנה היסטורי בעכו העתיקה, הגובל במבנה הכנסייה, ושינוי ייעוד ממבנה לשימור לאכסניה לתיאטרון. 

בין היתר קבעה השופטת תמר נאות פרי כי הוועדה המחוזית לא חייבת לערוך סיור במקום אלא יכולה להסתמך על ראיות וכי מותר לה להפעיל שיקולים כלכליים באישור תוכנית, וכן שהתוכנית לא פוגעת בחופש הפולחן. העתירה הוגשה נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון ויושב ראשה ערן ניצן ונגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עכו, כמו כן העתירה הוגשה נגד היזם תומס וידר,  הבעלים של חברת "אורבניס מדיטרנאוס"

המבנה נושא התוכנית הוא בן 282 שנים. וחלה עליו תוכנית שימור של הוועדה המקומית עכו. התוכנית שאושרה סופית בחודש האחרון עוסקת בבניית תוספת למבנה, אשר תשמש להקמת תיאטרון, אגב הוספת קומה חלקית למבנה. אחד מקירות המבנה צמוד לקיר הכנסייה ובהתאם לתוכנית, התוספת שעתידה להיבנות חולקת אף היא קיר משותף וחללים תת קרקעיים עם הכנסייה.

בספטמבר האחרון נדחו ההתנגדויות לתוכנית בדיון הוועדה המחוזית. התוכנית מציעה גם הפעלת מלון בוטיק או מלונית או אכסניה בתחום המבנה ושימושים אשר יהפכו את המבנה למשכן לפעילות תרבותית, אשר תכלול תיאטרון, סדנאות, מופעי במה קטנים ומשכן לתחומי אומנויות שונים, וכוללת שימוש בחללי המבנה ומרפסותיו. כמו כן, נקבע כי מטרת התוכנית היא לשנות את ייעוד המבנה מייעוד המכונה "אזור מגורים מיוחד" לייעוד של "אזור תיירות ומבני ציבור לתרבות", וכן לאפשר תוספת קומה חלקית ושימוש בחללים הארכיאולוגים שנחשפו וייחשפו מתחת למבנה.

בהמשך החודש הגישו שניים מחברי הוועדה המחוזית בקשה לדיון חוזר ובה טענו  שיש צורך לערוך סיור במקום, שהתוספת נוגדת את תוכנית השימור ויש חשש שהעבודות יגרמו לקריסת חלקים מהכנסייה. בקשת נציגי הכנסייה המרונית להשתתף בדיון החוזר לא נענתה. באוקטובר האחרון נדחתה הבקשה לדיון חוזר והוחלט לאשר את התוכנית, שכאמור אושרה סופית ופורסמה לאישור ברשומות בחודש האחרון.

נציגי הכנסייה טענו בעתירה כי ההחלטה לא מספקת מענה הולם לנושא הקונסטרוקטיבי ואף הפנו לחוות דעת מקצועית בנושא. לטענתם, הם אף ביקשו מחברי הוועדה לבקר במקום בטרם תתקבל החלטה. טענה נוספת הייתה כי התוכנית כוללת תמריץ כלכלי לא ראוי, "וכי לא היה מקום שהוועדה המחוזית תאשר את התוכנית אגב מתן תמריצים ליזם, ותעדיף את השיקול הכלכלי על פני שאר השיקולים".   

עוד טענו כי היה על הוועדה המחוזית לקבל חוות דעת הנדסית כבר בשלב אישור התוכנית, ולא להמתין לשלב ההיתר. לדידם, התוכנית נוגדת את התוכנית הכוללנית ותכונית המתאר. עוד טענו כי יש באישור התוכנית פגיעה בחופש הפולחן ובמרקם החיים הדתי סביב הכנסייה, והיה צריך לקבל אישור למהלך מאונסק"ו (ארגון החינוך, המדע והתרבות של האו"ם) ומשר הדתות. כמו כן מחו על שלא שיתפו אותם בהחלטה על הדיון החוזר ועצם ההחלטה הוצגה ללא נימוקים.

"ללא תמריצים כלכליים לא ניתן להבטיח שימור המבנה" 

הוועדה המחוזית השיבה כי מדובר "בהחלטה תכנונית ראויה, שהתקבלה בהליך סדור, מקצועי וענייני, לאחר שמלוא המידע הנדרש הובא בפני הוועדה ונבחן על ידה, והתקבלו עמדותיהם המקצועיות של הגורמים הנדרשים. נטען עוד כי העובדה שחברי הוועדה המחוזית לא סיירו במקרקעין בטרם אישור התוכנית, אינה מהווה פגם, שכן חברי הוועדה המחוזית הינם גורמי מקצוע, אשר דנים דרך שגרה בתוכניות וסיור במקום אינו חלק משגרת הליך בחינות תוכניות ואישורן". כן ציינה הוועדה המחוזית שהשתמשה בתמונות, שרטוטים, מדידות והדמיות להבין את המצב הקיים. לגבי השיקול הכללי ציינה "כי ללא מתן תמריצים כלכליים, לא ניתן יהא להבטיח את שימור ושיקום המבנה". 

עוד ציינה הוועדה שאישור התוכנית מותנה בהצגת דוחות קונסטרקטור בשלב היתר הבנייה, לפי הדין; התוכנית משנה את הייעוד ולכן לא סותרת את התוכנית הכוללניות; אין די בכך שהתוכנית גובלת בכנסייה כדי להפוך את המתחם למתחם דתי. לגבי אי זימון העותרים לדיון טענו שההחלטה התקבלה פה אחד והדיון נועד לחברי הוועדה ולא מתנגדי התוכנית והעותרים איחרו את המועד הקובע להגשת ההתנגדויות. הוועדה המקומית חזרה על טענות הוועדה המחוזית ברובן. 

השופטת נאות פרי קבעה כי "סיור במקום בטרם אישור תוכנית אינו חלק משגרת הליך בחינת תכניות ואישורן; ועדת תכנון רשאית לבסס את ממצאיה על 'ראיות מנהליות' מסוגים שונים. לכן, החלטת הוועדה המחוזית שלא לקיים את הסיור הייתה סבירה". לגבי השיקול הכלכלי קבעה השופטת כי "אין למצוא פגם מינהלי בכך שהוועדה המחוזית שקלה גם שיקול כלכלי שבא לידי ביטוי בכך שנשקלה המשמעות של עלויות שיקום המבנה ההיסטורי". 

עוד קבע השופטת שלא הוכח כי חוות דעת הנדסית וסקר פיזי הנדסי הם מסוג המסמכים הנדרשים בשלב אישור התכנית. "אופן הבינוי יידון בפני הוועדה לשימור ופיתוח בטרם קידום היתר בנייה בוועדה המקומית, בדיוק כפי שנעשה בתכניות אחרות" וכי "בנסיבות העניין יש אף לדחות את הטענה לפיה התוכנית סותרת את תוכנית המתאר באופן המחייב את ביטולה". עוד קבעה כי ממכלול הראיות עולה כי "הוועדה לא התעלמה מסמיכות המבנה לכנסיה, אך מצאה כי לא הוכח שהתוספת למבנה תביא לשינוי במרקם החיים ובחופש הפולחן והדת בשכונה ובסמיכות לכנסיה. ואכן, מעבר לטענה כללית של העותרים בנושא זה, אין נתונים שמראים שקיים חשש ממשי מפגיעה שכזו".

השופטת הוסיפה כי "הדיון החוזר הינו למעשה הליך דו-שלבי, כאשר בשלב הראשון דיון סף מתקיים על בסיס טענות כתובות ומבלי לזמן את הצדדים הנוגעים בדבר; רק אם סבור מוסד התכנון כי יש מקום לשנות מהחלטת ועדת המשנה, עליו לקיים את השלב השני של הדיון החוזר ולאפשר לכל הצדדים הנוגעים בדבר להשמיע את טענותיהם. במקרה דנן, מליאת הוועדה מצאה לנכון לסלק על הסף את הבקשה לדיון חוזר ולפיכך לא היה צורך להזמין את התרים לדיון".

לא נקבע צו להוצאות משום ש"העלאת הטיעונים, הגם שאין בה כדי לשנות את ההחלטה, יש בה כדי לחדד את השיקולים שיהא לאזן בהמשך ההליכים".

"כל עוד לא תתוקן הלקונה שבחוק, בתי המשפט יידרשו להכריע" 

לדברי עו"ד פארס כבהה, בעל משרד עו"ד העוסק בנדל"ן וליטיגציה מסחרית, "לאחרונה ניתנו שני פסקי דין העוסקים במתח שבין תכנון וכדאיות. לא מזמן פסק בית המשפט המינהלי כי תמריצים כלכליים חיוניים לשימורם ושיקומם של מבנים בעלי חשיבות אדריכלית. בית המשפט קבע כי השיקול הכלכלי לגיטמי במקרה בו הוא בבחינת 'כורח בל יגונה', שכן ללא מתן תמריצים כלכליים לא ניתן יהא להבטיח את שימורם ושיקומם של אותם מבנים בעלי חשיבות אדריכלית כגון המבנה בו עסקינן.

עו"ד פארס כבהה (באדיבות המצולם)

"לטעמנו הבעיה מתחילה בתפיסת המחוקק אשר רואה בדיני התכנון והבניה ודיני הקניין עולמות נפרדים וכך נדרשים בתי המשפט כל פעם מחדש לשאלה של יחסי הגומלין שבין התכנון והקניין. התכנון נשען על המשפט המנהלי אשר מסדיר את היחס שבין אינטרס הפרט לבין אינטרס הציבור ומקנה סמכות למוסדות תכנון מנהליים לקבוע אפשרויות השימוש בקרקע ובכך החלטה מנהלית תכנונית הופכת להיות החלטה כלכלית גרידא, בלי שאינטרס הפרט נלקח בחשבון, כאשר בעולם המציאות הפרט בעל האינטרס הכלכלי הוא שיוציא תכנית אל הפועל. כל עוד לא תתוקן הלקונה שבחוק, בתי המשפט יידרשו להכריע מעת לעת בשאלת מה גובר התכנון או האינטרס הכלכלי".

את העותרים ייצגו עו"ד ד"ר קייס נאסר ועו"ד נסרין אבו עסלה; את הוועדה המחוזית צפון ייצגה עו"ד אורלי מירון שקד; את הוועדה המקומית עכו ייצג עו"ד דביר סגלוביץ; את היזם ייצגו עו"ד עופר צילקר ועו"ד נטליה ילינצקי.